عقود فردية مقابل مزدوجة مقابل ثلاثية صافي: نظرة عامة
عقد الإيجار الصافي هو عقد إيجار عقاري يدفع فيه المستأجر واحدًا أو أكثر من المصاريف الإضافية. وهي تشمل عادة ضرائب الممتلكات ، وأقساط التأمين على الممتلكات ، أو تكاليف الصيانة ، وغالبا ما تستخدم في العقارات التجارية. هناك ثلاثة أنواع أساسية من عقود الإيجار الصافية: عقود إيجار صافية ومزدوجة وثلاثية.
عقد الإيجار الصافي الواحد يتطلب من المستأجر دفع ضرائب الممتلكات فقط بالإضافة إلى الإيجار. مع عقد الإيجار الصافي المزدوج ، يدفع المستأجر الإيجار بالإضافة إلى الضرائب العقارية وكذلك أقساط التأمين. يتطلب عقد الإيجار الثلاثي الصافي ، المعروف أيضًا باسم عقد الإيجار NNN أو صافي الشبكة ، من المستأجر دفع الإيجار بالإضافة إلى المصاريف الثلاثة الإضافية.
عادة ما تكون الإيجارات أقل مع صافي الإيجارات من الإيجارات التقليدية - فكلما زاد المصاريف التي يتحملها المستأجر ، كانت القاعدة الأساسية تستأجر رسوم المالك. لكن عقود الإيجار الثلاثية الصافية عادة ما تكون عقود إيجار قابلة للسداد ، مما يعني أن المستأجر لا يمكنه التراجع لأن التكاليف - خاصة تكاليف الصيانة - قد تكون أعلى.
صافي الإيجارات واحدة
عقود الإيجار الصافية الفردية ، والتي يشار إليها غالبًا باسم الإيجار الصافي أو الإيجاري ، ليست شائعة في عالم التأجير. في عقد إيجار كهذا ، يقوم المالك بتحويل الحد الأدنى من المخاطرة إلى المستأجر ، الذي يدفع ضرائب الممتلكات. هذا يعني أن أي مصاريف أخرى - مثل التأمين والصيانة والإصلاحات والمرافق - هي مسؤولية المالك. المالك مسؤول أيضًا عن أي صيانة و / أو إصلاحات يجب إجراؤها أثناء عقد الإيجار داخل العقار.
المستأجرين بموجب عقد إيجار صافي واحد ينتهي بهم الأمر إلى دفع إيجار أقل قليلاً من الإيجار القياسي بسبب التكلفة الإضافية للضرائب العقارية. ولكن دفع إيجار أعلى لا تخفف من مسؤولية المالك للحفاظ على هذه النفقات حتى الآن. على سبيل المثال ، قد يفقد المستأجر أو يسدد مدفوعات متأخرة للبلدية ، مما يعني أن المالك على وشكهم. قد ينتج عن ذلك غرامات و / أو رسوم إضافية. هذا هو السبب في أن معظم الملاك تشمل الضرائب العقارية في مدفوعات الإيجار. إنهم يفضلون أن يمر الدفع من خلالهم حتى يعلموا أن الضرائب يتم دفعها في الوقت المحدد وبالقيمة الصحيحة.
ضعف صافي الإيجارات
صافي الإيجارات مزدوجة تحظى بشعبية خاصة في العقارات التجارية. في عقد إيجار كهذا ، يقوم المستأجر بدفع الضرائب العقارية وأقساط التأمين بالإضافة إلى الإيجار. الإيجار الأساسي المستحق للمساحة نفسها أقل عمومًا بسبب المصاريف الإضافية التي يجب على المستأجر تحملها. جميع تكاليف الصيانة ، من ناحية أخرى ، تظل مسؤولية المالك ، الذي يدفع لهم مباشرة.
في التطورات التجارية الكبيرة التي يتوفر فيها أكثر من مساحة واحدة للإيجار مثل مراكز التسوق والمجمعات المكتبية الواسعة ، قد يكون للمستأجرين لقطات مربعة مختلفة عن جيرانهم. لذلك ، عادةً ما يعين الملاك ضرائب وتكاليف التأمين للمستأجرين بالتناسب على مقدار المساحة المستأجرة.
تمامًا مثل عقد الإيجار الفردي ، يجب أن يكون لدى المالكين مدفوعات إضافية يتم تحويلها لهم ، حتى يتمكنوا من دفعها إلى البلدية وشركة التأمين. على الرغم من أن عقد الإيجار للمستأجر يتضمن هذه المدفوعات ، فإن اسم المالك مدرج في فاتورة الضرائب والتأمين ، مما يعني أنه مسؤول في النهاية. من خلال مطالبة المستأجر بدفع هذه المصروفات مباشرة إليه ، يمكن للمالك تجنب المشكلات المرتبطة بالدفعات المتأخرة أو الفائتة من قبل المستأجرين ، مما قد يؤدي إلى رسوم إضافية.
عقود الإيجار المزدوجة الصافية ، والتي تسمى أيضًا عقود إيجار الشبكة الصافية أو الإيجار NN ،
الثلاثي صافي الإيجارات
عقد صافي الإيجار الثلاثي يعفي المالك من أكثر مخاطر أي عقد إيجار صافي. وهذا يعني أن تكاليف الصيانة والإصلاح الهيكلي يجب أن يتحملها المستأجر بالإضافة إلى الإيجار والضرائب العقارية وأقساط التأمين. نظرًا لأن هذه المصاريف الإضافية يتم تمريرها إلى المستأجر ، فإن المالك يتقاضى عمومًا إيجارًا أساسيًا أقل.
عندما تكون تكاليف الصيانة أعلى من المتوقع ، كثيراً ما يحاول المستأجرون بموجب عقود الإيجار الصافية الثلاثية الخروج من عقود الإيجار أو الحصول على امتيازات الإيجار. لاستباق هذا من الحدوث ، يفضل العديد من أصحاب العقارات استخدام عقد إيجار صافٍ قابل للتحصيل. هذا نوع واحد من صافي الإيجار الثلاثي لا يمكن إنهائه قبل تاريخ انتهاء صلاحيته. علاوة على ذلك ، لا يمكن تغيير مبلغ الإيجار لأي سبب ، بما في ذلك الزيادات غير المتوقعة والهامة في التكاليف الإضافية.
قد يفضل الملاك استخدام عقد إيجار صافي قابل للتحصيل حيث قد يحاول المستأجرون الخروج من عقد إيجار ثلاثي صافٍ مكلف.
قد تزيد عقود الإيجار الثلاثية المصاريف التشغيلية للمستأجر ، وقد تكون قيد التنفيذ بالنسبة للخصومات على سياسات التأمين ، وقد تكون أيضًا مسؤولة عن أي أضرار في الممتلكات لا تغطيها شركة التأمين.
معظم عقود الإيجار الثلاثية الصافية هي عقود إيجار طويلة الأجل ، تستمر لأكثر من 10 سنوات ، وتشمل عمومًا امتيازات لزيادة الإيجارات. ويطلق عليهم أيضًا صافي إيجار صافي أو إيجار NNN في قطاع العقارات. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة ، راجع: ما هي أنواع العقارات التي تستخدم عقود إيجار شبكة ثلاثية (NNN)؟)
الماخذ الرئيسية
- يشمل صافي عقود الإيجار المستأجرين الذين يدفعون واحدة أو أكثر من المصاريف الإضافية في صناعة العقارات التجارية. في عقد إيجار صافي واحد ، يقوم المستأجر بدفع إيجار أساسي أقل بالإضافة إلى ضرائب الممتلكات. وتشمل عقود الإيجار الصافية المزدوجة ضرائب الممتلكات وأقساط التأمين مع الإيجار الأساسي. تشمل عقود الإيجار الثلاثية الضرائب على الممتلكات ، والتأمين ، وتكاليف الصيانة ، بالإضافة إلى الإيجار الأساسي. وقد يحاول المستأجرون الحصول على ثلاثة عقود إيجار صافية بسبب التكاليف المرتفعة المرتبطة بهم ، لذلك يستخدم الملاك بشكل عام عقد إيجار صافي قابل للسداد.
إعتبارات خاصة
عند الدخول في أي نوع من عقود الإيجار ، يجب على المستأجر أن يأخذ في الاعتبار أن مدفوعات الإيجار ، سواء كانت تشمل نفقات إضافية أو ملاحظة ، قد تزيد. يجوز للمالك رفع الإيجار بسبب الزيادات القانونية التي تسمح بها الحكومات المحلية. لكن قد يزيد الإيجار أيضًا بسبب إعادة تقييم ضريبة الأملاك أو الزيادات في أقساط التأمين.
ولكن هناك بدائل. إذا أعطيت الخيار ، فقد يرغب المستأجرون في التفكير في توقيع عقد إيجار إجمالي ، والذي يفرض معدل إيجار ثابت. يغطي هذا المبلغ رسوم المساحة وأي مصاريف إضافية تأتي معها. المالك ، وبالتالي ، تحتفظ بمسؤولية دفع ضرائب الممتلكات وأقساط التأمين وتكاليف الصيانة. وهو يغطي هذه التكاليف عن طريق بناءها في الإيجار الذي يتقاضاه المستأجر.
على سبيل المثال ، إذا كان الإيجار السنوي هو 10000 دولار وكان يقدر التكاليف الإضافية بمبلغ 3000 دولار ، فإن الإيجار الفعلي الذي يتقاضاه المستأجر هو 13000 دولار سنويًا. في حين أن عقود الإيجار التقليدية أكثر شيوعًا من صافي الإيجارات ، فإنها تشكل مخاطر أكبر على المالك ، الذي يتعين عليه استيعاب أي زيادات غير متوقعة في النفقات الإضافية. هذا هو السبب في أن بعض الملاك يفضلون استخدام نوع من صافي الإيجار ، ونقل بعض أو كل هذا الخطر إلى المستأجر.
