تم نقل الممتلكات العقارية مرة واحدة من خلال عمل احتفالي معروف باسم "lisis of seisin" حيث مر الشخص الذي ينقل الأرض بغصين أو تراب من الأرض إلى الشخص الذي يتسلم الأرض.
قد يكون العقد اللفظي و / أو المكتوب مصحوبًا بهذه اللفتة ، ولكن فقط "شفاء seisin" نقل الملكية قانونًا إلى العقار. بالطبع اليوم ، يتم نقل ملكية العقار بواسطة سند. سند الملكية هو صك قانوني مكتوب وموقع يُستخدم لنقل ملكية العقار من مالك سابق (المانح) إلى مالك جديد (الجهة المانحة).
يمكن تصنيف الأفعال بطرق عديدة. على نطاق واسع ، تكون الأفعال إما رسمية أو خاصة. يتم تنفيذ الأعمال الرسمية وفقًا لإجراءات المحكمة أو الإجراءات القانونية ، مثل أعمال الأمناء والأفعال الضريبية. معظم المعاملات العقارية ، ومع ذلك ، تنطوي على سندات خاصة.
تصنف الأفعال أيضًا بناءً على نوع ضمان الملكية المقدم من المانح. توفر سندات الضمان العامة أعلى مستوى من حماية المشتري ، في حين أن سندات quitclaim عادة ما توفر أقل عدد ممكن.
الماخذ الرئيسية
- سند الملكية هو صك قانوني مكتوب وموقع يستخدم لنقل ملكية العقار من مالك سابق (المانح) إلى مالك جديد (الجهة الممنوحة له). وبشكل عام ، تكون الأفعال إما رسمية أو خاصة. توفر سندات الضمان العامة أعلى مستوى من حماية المشتري ، في حين أن أفعال quitclaim توفر عادة الأقل.
غالبًا ما تكون أعمال Quitclaim لنقل الملكية بين أفراد الأسرة أو لعلاج خلل في العنوان ، مثل خطأ إملائي في الاسم. على الرغم من أنها شائعة نسبيًا وأن معظم الوكلاء العقاريين لديهم خبرة في التعامل معهم ، إلا أنهم يستخدمون عمومًا في المعاملات التي يعرف فيها الطرفان الآخران وبالتالي من المرجح أكثر قبول المخاطر المرتبطة بانعدام حماية المشتري. قد يتم استخدامها أيضًا عندما تقوم إحدى الممتلكات بنقل الملكية دون بيعها ، وذلك عند عدم وجود أموال.
نظرًا لأن سندات quitclaim توفر حماية محدودة للمشتري ، من المهم أن نفهم تمامًا ما تحصل عليه عند شراء عقار بهذه الطريقة. فيما يلي خمسة أشياء يجب معرفتها عن هذه العقود.
خمسة أشياء يجب معرفتها عن أعمال Quitclaim
1. أنت تشتري أقل قدر من الحماية لأي عمل.
يُطلق عليها أيضًا صك غير ضمان ، أي سند ملكية ينقل أي فائدة لدى المانح حاليًا في العقار إن وجدت. مانح فقط "يحول ، والإفراج عن ، واستسلام" مصلحة له أو لها في الممتلكات إلى المستفيد. لا توجد أي ضمانات أو وعود بشأن جودة العنوان. وسيقوم الفعل بتوضيح ذلك من خلال تضمين لغة مثل "المانح لا يقدم أي ضمان ، صريحًا أو ضمنيًا ، فيما يتعلق بالعنوان في الملكية الموضحة هنا."
في الحالات التي يكون فيها المانح بموجب صك quitclaim ليس له مصلحة في العقار ، لا يكتسب مانح العقار شيئًا بموجب صك quitclaim ولا يحصل على أي حق ضمان ضد المانح.
2. تقبل فقط صك quitclaim من المانحين الذين تعرفهم وتثق بهم.
نظرًا لأن أعمال الإقلاع عن التدخين لا تقدم أي ضمانات بشأن جودة عنوان المانح ، فهي الأفضل للمعاملات منخفضة المخاطر بين الأشخاص الذين يعرفون بعضهم البعض وعادةً لا تنطوي على أي تبادل للأموال. لذلك ، عادة ما تُستخدم صكوك الإقلاع عن الملكية لنقل الملكية داخل الأسرة ، مثل من أحد الوالدين إلى طفل بالغ ، أو بين الأشقاء ، أو عندما يتزوج مالك العقار ويريد إضافة زوجته / ها إلى العنوان.
كما أن الأزواج المتزوجين الذين يمتلكون منزلًا معًا والطلاق لاحقًا يستخدمون أفعال التظاهر. عندما يستحوذ أحد الطرفين على المنزل في تسوية للطلاق ، يجوز للطرف الآخر تنفيذ صك قانوني لإلغاء اهتمامه بالممتلكات (والامتثال لقرار المحكمة).
3. يمكن استخدامها لمسح عيب العنوان.
غالبًا ما يتم استخدام صك quitclaim لعلاج خلل ("سحابة على اللقب") في التاريخ المسجل لعنوان العقار. تتضمن عيوب العنوان عناصر مثل المشكلات المتعلقة بالصياغة (على سبيل المثال ، في مستند لا يتوافق مع معايير الدولة) ، أو توقيع مفقود (مثل توقيع الزوج) ، أو عدم تسجيل مستندات عقارية بشكل صحيح. على سبيل المثال ، إذا كان هناك خطأ في كتابة اسم المستفيد على سند ضمان مدرج في السجل العام ، فيمكن تنفيذ صك quitclaim مع الإملاء الصحيح إلى المستفيد لإكمال العنوان.
وكمثال آخر ، افترض أن البحث عن حق الملكية يكشف أن زوج المانح السابق قد يكون له مصلحة في العقار لأنه / هي لم ينفّذ الفعل السابق بشكل صحيح في سلسلة حق الملكية. في هذه الحالة ، يمكن مطالبة زوج المانح السابق بتنفيذ صك quitclaim للمالك الحالي ، "للتنازل" عن أي مصلحة قد تكون له أو لها في العقار.
4. أنها فعالة مثل صك الضمان لنقل الملكية ، ولكن فقط إذا كان العنوان جيدًا.
يمكن لعقد quitclaim أن ينقل سند الملكية بشكل فعال مثل سند الضمان إذا كان المانح له لقب جيد عند تسليم الفعل. ومع ذلك ، فإن عدم وجود أي ضمانات تجعل إجراء الاستقالة أقل جاذبية من منظور الجهة الممنوحة. إذا كان العنوان يحتوي على عيب ، على سبيل المثال ، فإن الممنوح ليس له حق الرجوع القانوني ضد المانح بموجب العقد. غالبًا ما يتم استخدام صك quitclaim إذا كان المانح غير متأكد من حالة العنوان (سواء كان يحتوي على أي عيوب) أو إذا كان المانح لا يريد أي مسؤولية بموجب عهود الملكية.
5. الفعل الصادر في quitclaim يؤثر على الملكية والاسم على الفعل ، وليس الرهن العقاري.
نظرًا لأن أعمال الإقلاع عن الملكية تعرض المستفيد لمخاطر معينة ، فغالبًا ما يتم استخدامها بين أفراد الأسرة وحيث لا يوجد تبادل للأموال.
بسبب هذا ، لا تستخدم عادة إجراءات quitclaim في الحالات التي يكون فيها العقار المعني لديه رهن عقاري مستحق. بعد كل شيء ، سيكون من الصعب على العديد من المانحين سداد الرهن العقاري دون عائدات من بيع العقار.
في بعض الحالات ، ومع ذلك ، يتم استخدام الأفعال quitclaim عندما يكون المانح والرهن العقاري. في هذه الحالة ، يظل المانح مسؤولاً عن الرهن حتى بعد نقل الملكية من خلال تنفيذ سند ملكية. قم بنقل ملكية سند الملكية ولكن لا تؤثر على الرهون العقارية.
هذا الوضع يمكن أن يصبح أسوأ إذا كان الرهن العقاري يحتوي على شرط الاستحقاق للبيع ، وهو بند مشترك ينص على أن القرض بالكامل يصبح مستحقًا بمجرد نقل الملكية (ليس فقط إذا تم "بيع" العقار بتبادل الأموال ، كاسم "مستحق للبيع") يبدو أن يعني).
إذا قام المانح بالتنازل عن العقار اعتقادا منه أن المستفيد سوف يقوم بدفع مدفوعات الرهن العقاري ، فلا يحق للمانح اللجوء إذا توقف المانح عن الدفع أو قام ببيع العقار لطرف آخر. للتخفيف من المشاكل المالية والقانونية المحتملة ، يمكن للممنوح تحمل الرهن مع المقرض (بموافقة المقرض) أو إعادة تمويل العقار وسداد القرض الأصلي. لإضافة حماية إلى المانح ، يمكن وضع اتفاقية قابلة للتنفيذ قانونًا لتوثيق شروط الدفع.
الخط السفلي
يتم نقل ملكية المالك عن طريق الفعل. يجب أن يتم تضمين بعض العناصر الأساسية في الفعل حتى تكون فعالة من الناحية القانونية. توفر الأفعال المختلفة مستويات مختلفة من الحماية للممنوح ، ويحدد شكل الفعل التزامات المانح.
يوفر صك quitclaim أقل مستوى من حماية المشتري ويستخدم بشكل عام لنقل الملكية بين أفراد الأسرة أو لمسح عيب في العنوان. إذا كانت الخاصية تأتي مع ما يُعرف باسم "الفعل الخاص الغرض" - الذي يمكن أن يكون صك تصحيحي ، أو صك هدية ، أو صك إطلاق - فهو عادة لا يوفر حماية أكثر من صك quitclaim. تأكد من استشارة محامي عقاري مؤهل: الأفعال هي مستندات قانونية مهمة تؤثر على حقوق الملكية والحقوق.
