سواء كنت ترغب في شراء منزل لاستخدامه كإقامة أساسية أو عقار استثماري ، فمن المحتمل أن يكون العقار مشغلاً حاليًا. إذا كان الأمر كذلك ، فهناك بعض الأشياء التي يجب عليك مراعاتها قبل اتخاذ قرار الشراء. تابع القراءة للحصول على مقدمة سريعة لحقوق المستأجرين والتزامات المالك وكيفية الحد من المخاطر عند شراء منزل مع المستأجرين في المكان.
حقوق المستأجر
بالنسبة للمبتدئين ، من المهم أن نفهم أن بيع عقار لا يغير شروط عقود إيجار المستأجرين. تمامًا مثل الارتفاقات (والعهود الأخرى) التي "تجري مع الأرض" - بمعنى أنها مرتبطة بالأرض وليس المالك - تظل عقود الإيجار "متصلة" بالمنزل ، حتى عندما تتحول الملكية إلى أيدي. الوجبات الجاهزة: يبقى عقد الإيجار المعمول به قبل شراء العقار ساري المفعول حتى بعد إغلاقه ، وبالتالي لا يمكنك رفع الإيجار قانونًا أو تعديل البنود أو الاتفاقات أو طرد المستأجر قبل نهاية مدة عقد الإيجار لمجرد أنت المالك الجديد.
التزامات المالك
بصفتك المالك الجديد ، فإنك ترث التزامات المالك. جزء كبير من كونك المالك هو الحفاظ على خاصية آمنة وسكنية للمستأجرين. بشكل عام ، يجب عليك (على الأقل):
- احتفظ بجميع المناطق العامة ، مثل الممرات والسلالم ، في حالة آمنة ونظيفة. تأكد من أن العناصر الهيكلية آمنة وسليمة (الأرضيات والجدران والسلالم والمصاعد والسقوف). تأكد من أن الكهرباء والسباكة والتدفئة / تكييف الهواء (HVAC) ، يتم الحفاظ على أنظمة التهوية والصحية بشكل صحيح. تأكد من حصول المستأجرين على المياه الجارية والماء الساخن والتدفئة بكميات معقولة في أوقات معقولة. توفير حاويات القمامة وترتيب إزالة القمامة. إدارة السموم البيئية المعروفة بما في ذلك غبار الطلاء بالرصاص والأسبستوس. إبادة القوارض وغيرها من تفشي الحشرات.
قد تطالب قوانينك المحلية بمتطلبات إضافية فيما يتعلق بالسكن - قم بمراجعتها للتأكد من التزامك بها. أيضا ، من الضروري أن تقرأ عقد الإيجار لمعرفة أي التزامات محددة أخرى قد تكون لديكم - مثل جز العشب أو دفع ثمن المرافق.
تغيير أو إنهاء عقد الإيجار
بشكل عام ، إذا كان المستأجر لديه عقد إيجار شهري ، فيمكنك (بصفتك المالك الجديد) إنهاء عقد الإيجار أو زيادة الإيجار قبل بداية شهر جديد ، بشرط أن تقدم لك الإشعار المناسب (عادةً 30 يومًا ، لكن هذا يختلف حسب الدولة وعدد الأشهر التي شغلها المستأجر في العقار). في حالة وجود عقد إيجار محدد المدة (على سبيل المثال ، ستة أشهر أو 12 شهرًا) ، يكون للمستأجر حق قانوني (في معظم الحالات) في شغل المنزل طالما كان عقد الإيجار نشطًا ، بغض النظر عن من يملك المنزل.
هناك بعض الحالات التي يمكن فيها إنهاء عقد الإيجار في وقت مبكر. إحداها إذا كانت هناك لغة في عقد الإيجار تحدد أن المالك (البائع) له الحق في إنهاء عقد الإيجار إذا قام ببيع أو نقل الملكية ؛ في هذه الحالة ، يمكن إنهاء عقد الإيجار بشكل قانوني عند شراء المنزل. الاستثناء الآخر هو إذا قمت بشراء العقار كنتيجة لعملية حبس الرهن ، في هذه الحالة يمكنك اتباع قواعد ولايتك فيما يتعلق بإشعار الإخلاء. في ولاية واشنطن ، على سبيل المثال ، يجب أن تعطي المستأجرين إشعارًا مدته 60 يومًا لإخلاء عقار ممنوع قبل أن تتمكن من البدء في عملية إخلاء. في بعض الحالات ، سيوافق المستأجرون على المغادرة مبكراً بعرض "النقد مقابل المفاتيح" من المالك الجديد أو الوصي أو البنك الجديد.
أخيرًا ، إذا كنت تخطط لاستخدام المنزل كإقامة أساسية لك (وليس كإيجار مستأجر) ، فقد تتمكن من استخدام إخلاء المالك (OMI) للحصول على مستأجر للرحيل. تختلف قواعد ذلك من ولاية إلى أخرى ، ولكن بشكل عام ، يجب عليك الانتقال إلى المنزل في غضون 90 يومًا من الإخلاء والعيش فيه كإقامة أساسية لمدة ثلاث سنوات على الأقل.
الخط السفلي
تتمثل الخطوة الأولى المهمة في مراجعة مستندات التأجير قبل الإغلاق حتى تعرف ما الذي تحصل عليه ، ويمكنك التأكد من أن التأجير مكتوب جيدًا ومنظم لمتابعة قوانين التأجير المحلية. إذا بدا أي شيء مطفأ ، فاطلب من البائع إصلاح اللغة كشرط لإغلاقك. من المهم أيضًا الحصول ليس فقط على سجلات أي إيداعات مدفوعة مقدمًا ودائع ضمان ولكن أيضًا الأموال (ينبغي تحويلها إليك في البيان الختامي). ربما يتعين عليك الاحتفاظ بوديعة التأمين في حساب استئماني (اعتمادًا على حالتك) ويجب على الوكيل المختار تحديد معدل الإيجار الحالي بينك وبين البائع.
تأكد أيضًا من أن البائع يقدم مستندات تتعلق بحالة العقار قبل أن ينتقل المستأجر - إذا كان هناك ضرر ، فستجد صعوبة في إثبات أن المستأجر مسؤول دون تقديم تقرير تسجيل الوصول. إذا كان ذلك ممكنًا ، قابل المستأجرين قبل الإغلاق حتى تتمكن من التحقق من الحالة الحالية للمنزل ومناقشة شروط الإيجار.
أخيرًا ، تأكد من أنك مؤمن بشكل مناسب. عادةً لن تقوم سياسة مالك المنزل القياسية بالمهمة. أبلغ شركة التأمين الخاصة بك أن المنزل مستأجر بحيث تتم تغطيتك في حالة إصابات المستأجر والإهمال والخسائر الأخرى.
