هل يمكن أن تفكر في إعادة تمويل قرض الأسهم منزلك لعدة أسباب. قد ترغب في خفض دفعتك الشهرية عن طريق الحصول على معدل فائدة أقل أو تمديد مدة القرض. قد ترغب في تقصير مدة القرض الخاص بك حتى تتمكن من دفع فائدة أقل على المدى الطويل وتكون خالية من الديون في وقت أقرب. قد ترغب حتى في الحصول على المزيد من النقود من منزلك. أيا كان السبب الخاص بك ، وهنا هي خياراتك والخطوات التي تحتاج إلى اتخاذها في كل حالة.
الخيار 1: قم بإعادة تمويل السحب النقدي
يمكن أن يكون إعادة التمويل النقدي لمنزلك طريقة جيدة لإعادة تمويل قرض أسهم المنزل إذا كنت ترغب أيضًا في إعادة تمويل الرهن العقاري الأول. عندما يتم إغلاق القرض الجديد الخاص بك ، سيتم توجيه جزء من العائدات نحو سداد الرهن العقاري الأول الخاص بك ، وسيدفع جزء السحب خارج قرض منزلك القديم الأسهم. إذا كان لديك ما يكفي من الأسهم ، فقد تتمكن من تحصيل بعض النقود الإضافية.
لماذا هذا الاختيار قد يكون الحق واحد
اسأل نفسك هذه الأسئلة عند التفكير فيما إذا كان من المنطقي إعادة تمويل رهنك الأول: هل لديك قرض بسعر فائدة متغير تريد تحويله إلى قرض بسعر فائدة ثابت قبل ارتفاع أسعار الفائدة؟ هل لديك قرض بسعر فائدة ثابت مع معدل فائدة أعلى مما يمكن أن تحصل عليه اليوم؟ هل لديك قرض من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) كان الشيء الوحيد الذي يمكن أن تتأهل للحصول عليه في ذلك الوقت ، ولكن ظروفك الآن قد تحسنت ، وترغب في الحصول على قرض تقليدي أقل تكلفة مع عدم وجود تأمين على الرهن العقاري؟
كما أن هناك العديد من الأسباب التي قد ترغب في إعادة تمويل قرض الأسهم المنزل ، وهناك العديد من الأسباب التي قد ترغب في إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك الأول. ينبغي أن تكون اعتباراتك الرئيسية هي توفير المال أو الخروج من قرض غير مستدام في قرض يمكنك إدارته بشكل أفضل.
تحديد الأهلية
لتكون مؤهلاً لإعادة تمويل السحب ، يجب أن تكون قد امتلكت المنزل لمدة ستة أشهر على الأقل. ستحتاج إلى الحصول على ما يكفي من الأسهم في المنزل لسداد الرصيد الرئيسي في رهنك الأول ، وسداد ما تدين به على قرض الأسهم في منزلك ، ولا يزال لديك حصة 20 ٪ في منزلك.
عادة ما يبيع المقرضون القروض العقارية التي ينشأونها إلى فاني ماي أو فريدي ماك. للقيام بذلك ، يجب أن يتبعوا إرشادات إقراض فاني أو فريدي. لن يشتري Fannie قروض إعادة تمويل نقدية خارج المنزل على وحدة سكنية واحدة (مثل منزلك) مع نسبة قرض إلى قيمة (LTV) أعلى من 80٪. إذا كان لديك قرض عالي الرصيد (تختلف الحدود حسب المقاطعة) ، فلا يمكن أن تكون نسبة LTV أعلى من 60٪. إذا أدرجت منزلك للبيع في الأشهر الستة الماضية ، فإن الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة المسموح بها هو 70٪.
ستحتاج أيضًا إلى الحصول على درجة ائتمان لا تقل عن 640 إلى 680 ، اعتمادًا على نسبة القرض إلى القيمة. نفهم أن المقرضين قد يكون لديهم معايير أكثر صرامة خاصة بهم وتتطلب درجة ائتمان أعلى.
متطلبات القرض إلى القيمة: مثال واحد
فيما يلي مثال على كيفية عمل متطلبات القرض إلى القيمة على إعادة تمويل نموذجية للخارج تتطلب 80٪ من الدفع الرباعي. إذا كان منزلك يساوي 300،000 دولار ، فستحتاج إلى الحصول على 60،000 دولار في حقوق المساهمين بعد إجراء عملية مراجعة نقدية. هذا يعني أن رهنك الأول بالإضافة إلى قرض الأسهم في منزلك لا يمكن أن يزيد عن 240،000 دولار. من الجيد فهم كيفية عمل الحساب ، ولكن يمكنك استخدام آلة حاسبة لإعادة تمويل صرف الأموال عبر الإنترنت للقيام بالرياضيات لموقفك بسرعة. لمعرفة مقدار الأسهم التي لديك ، سيطلب المقرض الخاص بك إجراء تقييم ، والذي سيكلفك بضع مئات من الدولارات.
اغلاق التكاليف
العيب في اختيار خيار صرف النقود هو أن تكاليف الإغلاق المرتبطة بالرهن العقاري الأول عادة ما تكون أعلى بكثير من تلك المرتبطة بقرض الأسهم المنزلية. إذا كنت تقوم بإعادة التمويل لتوفير المال ، فستحتاج إلى حساب فترة التعادل الخاصة بك ومعرفة عدد الأشهر التي ستحتاج فيها للحصول على قرض جديد قبل أن تتقدم بعد إغلاق التكاليف. كلما كانت فترة الاستراحة أقصر ، كان ذلك أفضل.
قد يسمح لك المقرض الخاص بك بتمويل تكاليف الإغلاق الخاصة بك ، مما يخفف من حدة هذه المصاريف المضافة على المدى القصير. ولكن إذا كان هدفك هو إنفاق أقل على المدى الطويل ، فدفع لهم مقدمًا. خلاف ذلك ، سوف تدفع فائدة عليها حتى يتم سداد القرض الخاص بك.
الاحتمال الآخر ، إذا كنت تقوم بإعادة تمويل رصيد رهن صغير نسبياً ، هو العثور على مقرض يقدم منتجًا متخصصًا. يقدم بنك الولايات المتحدة ، على سبيل المثال ، إعادة تمويل ذكية للأرصدة التي تقل قيمتها عن 150،000 دولار دون أي تكاليف إغلاق.
الخيار 2: إعادة التمويل إلى قرض جديد لأسهم المنازل
إذا كنت راضيًا عن رهنك الأول ، فأنت تريد أن تبحث في إعادة التمويل عن طريق قرض جديد لأسهم المنزل.
لماذا هذا الاختيار قد يكون الحق واحد
قد ترغب في الحصول على قرض جديد بنفس مبلغ ما تدين به على قرضك الحالي لتوفير المال بمعدل فائدة أقل و / أو فترة قصيرة الأجل. قد تكون مهتمًا بقرض جديد بمبلغ أكبر إذا كنت تريد الاقتراض لتغطية نفقات جديدة. أو قد ترغب في الحصول على قرض جديد لمدة أطول لجعل دفعاتك الشهرية أكثر بأسعار معقولة ، مع مراعاة أنك ستدفع المزيد من الفوائد ، على المدى الطويل ، بهذه الطريقة. لكنه خيار أفضل من التخلف عن سداد القرض الحالي إذا كنت تواجه مشكلة في سداد المدفوعات.
تحديد الأهلية
مرة أخرى ، ستحتاج إلى تلبية الحد الأدنى من متطلبات القروض إلى القيمة للتأهل ، ولكن هذه المتطلبات أقل بالنسبة لقروض الأسهم المنزلية مقارنة بإعادة التمويل النقدي. تختلف المتطلبات حسب المقرض ، ولكن إذا كنت تنتمي إلى اتحاد ائتماني ، على سبيل المثال ، فقد تتمكن من اقتراض ما يصل إلى 90٪ أو حتى 100٪ من قيمة منزلك ، خاصةً إذا كانت لديك شروط ائتمان وإقراض ممتازة مواتية.
ستحتاج إلى درجة ائتمانية لا تقل عن 620 للحصول على قرض لأسهم المنزل ، على الرغم من أن معدل الفائدة الخاص بك سيكون مرتفعًا بدرجة منخفضة. تذهب أفضل الأسعار إلى المقترضين الذين تبلغ درجاتهم 740 أو أعلى. غالبًا ما يدفع المقرضون معظم أو كل تكاليف الإغلاق على قرض أسهم المنزل ما لم تقم بإغلاق القرض مبكرًا ، خلال الـ 24 إلى 36 شهرًا الأولى ، وفي هذه الحالة ، يتعين عليك سداد المقرض من عدة مئات إلى بضعة آلاف من الدولارات لتغطية تكاليف الإغلاق. ، اعتمادا على موقعك وحجم القرض.
مقارنة قرض الأسهم الرئيسية مع إعادة التمويل النقدي
ستحتاج إلى الحصول على عروض أسعار من العديد من المقرضين لترى كيف يقارن سعر الفائدة على قرض جديد لأسهم المنزل بأداء مراجعة نقدية ، على افتراض أنك مهتم ومؤهل لكلا الخيارين. بشكل عام ، تتمتع قروض الرهن العقاري وصناديق الاستثمار المحلية بأسعار فائدة أعلى من مجرد إعادة تمويل الرهن العقاري الأول. في بعض الأحيان ، يكون لإعادة تمويل النقد الخارجي معدل فائدة أعلى من قرض أسهم المنزل أيضًا. في كلتا الحالتين ، فإن السعر يعتمد على نسبة القرض إلى القيمة الخاصة بك والجدارة الائتمانية الخاصة بك.
مع إما إعادة تمويل السحب النقدي أو قرض أسهم المنزل الجديد ، ستحتاج إلى تلبية جميع معايير التأهيل للرهن العقاري المعتادة ، مثل الحصول على دخل كاف ودين منخفض بما يكفي لإجراء المدفوعات الشهرية المقترحة وتاريخ توظيف ثابت و درجة الائتمان جيدة. ستحتاج أيضًا إلى تقديم وثائق للتأهل ماليًا.
اجمع بين آخر كشفين مصرفيين لك ، ودعائم الدفع ، و W-2 ، والإقرارات الضريبية الفيدرالية ؛ صفحة إعلانات ملاك المنازل - التأمين ؛ صفحة إعلانات التأمين ضد الفيضانات المطلوبة من المقرض ، إن وجدت ؛ وأحدث بيانات قرض الرهن العقاري والأسهم الخاصة بك. كن مستعدًا لتقديم مستندات أخرى كما يطلبها مؤمّن القرض ، خاصةً إذا كنت تعمل لحسابك الخاص.
الخط السفلي
في النهاية ، الأمر متروك للمقرض لتحديد ما إذا كنت مؤهلاً لإعادة تمويل صرف نقدي أو قرض جديد لأسهم المنزل. قد تتأهل مع بعض المقرضين وليس آخرين لأن معايير الإقراض تختلف إلى حد ما. تجوّل مع البنوك ، وسماسرة الرهن العقاري ، والمقرضين عبر الإنترنت ، والاتحادات الائتمانية للعثور على أفضل صفقة. وإذا كنت ستعيد التمويل ، فتأكد من استخدام العائدات بحكمة.
