يعتمد قرار إعادة تمويل منزلك على العديد من العوامل ، بما في ذلك طول الفترة التي تخطط للعيش فيها ، وأسعار الفائدة الحالية ، والمدة التي سيستغرقها تعويض تكاليف الإغلاق. في بعض الحالات ، إعادة التمويل هو قرار حكيم. في حالات أخرى ، قد لا يكون الأمر يستحق ذلك ماليًا.
نظرًا لأنك تملك العقار بالفعل ، فمن المحتمل أن يكون إعادة التمويل أسهل من الحصول على قرض مبدئي كمشتري لأول مرة. بالإضافة إلى ذلك ، إذا كنت تملك عقارك أو منزلك لفترة طويلة وقمت ببناء أسهم كبيرة ، فإن ذلك سيجعل إعادة التمويل أسهل. ولكن إذا كان الاستفادة من هذا السند أو توحيد الديون هو السبب الذي يدفعك إلى الإصلاح ، فضع في اعتبارك أن القيام بذلك يمكن أن يزيد عدد السنوات التي ستدين بها لرهنك العقاري - وليس أذكى التحركات المالية.
تقييم المنزل: مفتاح لإعادة تمويل ناجحة
النظر في إغلاق التكاليف
تتمثل القاعدة المعتادة في أنه إذا كان بإمكانك خفض معدل الفائدة الحالي بنسبة 1٪ أو أكثر ، فقد يكون من المنطقي إعادة التمويل بسبب الأموال التي ستوفرها. كما يتيح لك إعادة التمويل بسعر فائدة أقل بناء الأسهم في منزلك بسرعة أكبر.
إذا انخفضت أسعار الفائدة منخفضة بما يكفي ، فقد يكون من الممكن إعادة التمويل لتقصير مدة القرض - على سبيل المثال ، من الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا - لمدة 15 عامًا - دون تغيير المبلغ الشهري.
وبالمثل ، يمكن أن يكون انخفاض أسعار الفائدة سببًا للتحويل من سعر فائدة ثابت إلى رهن ذي معدل قابل للتعديل (ARM) ، حيث أن التعديلات الدورية على نظام ARM تعني انخفاض أسعار الفائدة ودفعات شهرية أصغر. مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، وهذه الاستراتيجية أقل منطقية المالية. في الواقع ، فإن التعديلات الدورية ARM التي تزيد من سعر الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك قد تجعل من التحويل إلى قرض بسعر ثابت خيارا حكيما.
ومع ذلك ، هناك تكاليف المشاركة في جميع هذه السيناريوهات. سيتعين على نفقاتك تغطية الرسوم مثل التأمين على الملكية ورسوم المحامي والتقييم والضرائب ورسوم النقل. تكاليف إعادة التمويل هذه ، والتي يمكن أن تتراوح بين 3٪ و 6٪ من أصل القرض ، تكاد تصل إلى تكلفة الرهن العقاري الأولي ويمكن أن تستغرق سنوات حتى تسترد.
الماخذ الرئيسية
- قد يكون من الحكمة إعادة التمويل إذا كان بإمكانك خفض معدل الفائدة الخاص بك بنسبة 1٪ أو أكثر. تأكد من أنك تخطط للبقاء في المنزل لفترة كافية لاسترداد تكاليف إعادة التمويل. التخلص من تأمين الرهن العقاري الخاص ، أو مؤشر مديري المشتريات سبب للحصول على قرض عقاري جديد.
النظر في المدة التي كنت تخطط للبقاء في منزلك
عند تحديد إعادة التمويل من عدمه ، ستحتاج إلى حساب ما ستكون عليه مدخراتك الشهرية عند اكتمال إعادة التمويل.
دعنا نقول ، على سبيل المثال ، أن لديك قرض عقاري مدته 30 عامًا مقابل 200،000 دولار. عندما توليت القرض لأول مرة ، تم تحديد سعر الفائدة الخاص بك عند 6.5 ٪ وكان دفعتك الشهرية 1،257 دولارًا. إذا انخفضت أسعار الفائدة إلى 5.5٪ ثابتة ، فقد يؤدي ذلك إلى تقليل دفعتك الشهرية إلى 1130 دولارًا - أي توفير 127 دولارًا في الشهر أو 1،524 دولارًا سنويًا.
يمكن للمقرض الخاص بك حساب إجمالي تكاليف الإغلاق لإعادة التمويل إذا قررت المتابعة. إذا كانت تكاليفك تبلغ حوالي 2300 دولار ، فيمكنك تقسيم هذا الرقم على مدخراتك لتحديد نقطة التعادل - في هذه الحالة ، 1.5 سنة في المنزل (2،300 دولار مقسومًا على 1524 دولار = 1.5 سنة). إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل لمدة عامين أو أكثر ، فإن إعادة التمويل ستكون منطقية.
إذا كانت قيمة الأسهم في منزلك أقل من 20٪ ، فقد يُطلب منك دفع مؤشر مديري المشتريات ، مما قد يقلل من أي مدخرات قد تحصل عليها من إجراء مراجعة.
النظر في مؤشر مديري المشتريات
خلال الفترات التي تنخفض فيها قيمة المنازل ، يتم تقييم العديد من المنازل بأقل بكثير مما تم تقييمه تاريخياً. إذا كان هذا هو الحال عندما تفكر في إعادة التمويل ، فقد يعني المبلغ الذي يتم به تقييم منزلك أنك تفتقر إلى الأسهم الكافية لتلبية دفعة مقدمة بنسبة 20 ٪ على الرهن العقاري الجديد.
لإعادة التمويل ، سيُطلب منك تقديم وديعة نقدية أكبر من المتوقع ، أو قد تضطر إلى حمل تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، مما سيزيد في النهاية من دفعتك الشهرية. قد يعني هذا أنه حتى مع انخفاض أسعار الفائدة ، فإن مدخراتك الحقيقية قد لا تصل إلى حد كبير.
على العكس من ذلك ، فإن إعادة التمويل التي ستؤدي إلى إزالة مؤشر مديري المشتريات الخاص بك سيوفر لك المال وقد تستحق القيام بذلك لهذا السبب وحده. إذا كان منزلك يحتوي على أكثر من 20٪ من الأسهم ، فلن تحتاج إلى دفع مؤشر مديري المشتريات ، إلا إذا كان لديك قرض رهن عقاري من إدارة الإسكان الفدرالية أو تعتبر مقترضًا شديد الخطورة. إذا كنت تدفع حاليًا مؤشر مديري المشتريات ، ولديك 20٪ على الأقل من الأسهم ، ولن يقوم المقرض الحالي بإزالته ، فيجب عليك إعادة التمويل.
