ما هو DownREIT؟
DownREIT هي مسعى مشترك بين مالك العقار وصندوق الاستثمار العقاري (REIT) لغرض الحصول على العقارات والسيطرة عليها.
الماخذ الرئيسية
- DownREIT عبارة عن اتفاقية شراكة بين REIT ومالك عقاري يتيح تأجيل الضريبة على بيع العقارات المقدرة. هناك نوعان من DownREITs. يشتمل النوع الأول على مساهمات رأس المال المحددة من صناديق الاستثمار العقاري في حين أن النوع الثاني يتضمن مساهمة رأسمالية كبيرة من REITs.DownREITs أكثر تعقيدًا مقارنة بـ UPREIT ويمكن أن يكون لها آثار ضريبية ، إذا كانت وحدة التشغيل تعتبر ضمانًا من قِبل مصلحة الضرائب.
فهم DownREIT
يشمل DownREIT ترتيب شراكة بين مالك العقار و (REIT) يساعد مالك العقار في تأجيل ضريبة أرباح رأس المال على بيع العقارات المقدرة. تم اختراع UPREIT بعد الركود العقاري في التسعينيات لتسهيل استثمار رأس المال في صناعة العقارات. تطور DownREIT من UPREIT.
يحصل أصحاب العقارات الذين يساهمون في العقارات في DownREIT على وحدات تشغيل في شراكة. يمكن هيكلة كيان الشراكة هذا وعلاقة مالك العقار به بطرق مختلفة ، اعتمادًا على هيكل صندوق الاستثمار العقاري وأية تحديثات قد تكون موجودة. في DownREIT ، يتعين على REIT الموافقة على اتفاق توقف أو تأمين لبيع الأصول المساهمة.
هناك نوعان من فئات شراكة DownREIT. في النوع الأول من الشراكة ، توفر REIT رأس مال محدودًا ولا يحصل الشركاء المحدودون على تفضيلات على توزيع النقد التشغيلي بمبلغ يساوي توزيع أرباح REIT. تتضمن الفئة الثانية من REIT مساهمة رأس المال الكبير من قبل REIT. يتلقى الشريك العام توزيعا مساويا لعائد رأس المال.
DownREIT مقارنة مع UPREIT
يتم استخدام DownREIT على نطاق واسع أقل من UPREIT لأنه أكثر تعقيدًا وقد لا يكون له نفس المزايا الضريبية مثل UPREIT. المساهمة في العقارات في DownREIT هي معاملة معقدة تتطلب توجيه ضريبي واستثماري مهني. إذا لم يتم تنظيم المعاملة بعناية فائقة ، فقد ينظر مصلحة الضرائب في نقل الملكية إلى DownREIT في مقابل أن تكون وحدات التشغيل معاملة خاضعة للضريبة بموجب قواعد البيع المقنعة أو المضادة للإساءة. وبالتالي ، قد يكون UPREIT هو الخيار الأكثر منطقية لمالك العقار الذي يكون شاغله الأساسي هو تأجيل الالتزام الضريبي على الدخل.
على عكس UPREITs ، حيث لا تشارك ملكية العقارات ، فإن DownREIT لا تتضمن امتلاك العقارات. بعض هذه الممتلكات مملوكة بالكامل ، في حين قد تكون مملوكة للبعض من خلال شراكات محدودة مع أولئك الذين ساهموا في الممتلكات.
يمكن أن يكون DownREIT خيارًا منطقيًا إذا كان مالك العقار يعتقد أن عقاراته ستقدر أكثر من ممتلكات REIT الأخرى ، لأنه يحتفظ بقدر أكبر من الاهتمام بممتلكاته التي يساهم بها مع DownREIT أكثر مما يريد مع UPREIT.
ومع ذلك ، نظرًا لأن بنية ملكية DownREIT أكثر تعقيدًا ، فإن تحويل وحدات التشغيل إلى نقد يتطلب حسابات أكثر تعقيدًا. وبالمثل ، فإن UPREITs و DownREITs تعملان بشكل مختلف كاستثمارات حيث يتم تنظيمهما بشكل مختلف. مع DownREIT ، يمكن أن تؤدي الشراكة بين REIT والمستثمر أداءً مختلفًا عن أداء REIT ككل.
DownREIT تشبه UPREITs ، ومع ذلك ، في قيمتها كأداة للتخطيط العقاري. كل من تصعيد أساس وحدات التشغيل عند وفاة المالك ، مما يسمح بنقل معفاة من الضرائب من العقارات المحترمة إلى الورثة. يمكن للورثة بعد ذلك تحويل وحدات التشغيل إلى أسهم REIT أو نقدًا دون دفع الضريبة.
مثال على DownREIT
النظر في محفظة من خمسة خصائص بقيمة 100 مليون دولار. الخصائص ديون تساوي 80 مليون دولار بسعر فائدة 8 ٪. لدى الشركاء الذين يمتلكون العقار رصيد حساب تراكمي قدره 5 ملايين دولار. يدخل صندوق الاستثمار العقاري في الصفقة ويدفع 60 مليون دولار من الديون الحالية للعقار ويحل محل أرصدة حسابات رأس المال للشركاء المتبقين بالدين بنسبة 7 ٪. يتم إصدار الأسهم كوحدات تشغيل لـ 20 مليون دولار المتبقية التي يحتفظ بها الشركاء ، ويصبح صندوق REIT هو صاحب الأغلبية بينما يصبح الشركاء المتبقون من فئة GP و LPs.
