ما هو تحليل السوق المقارن
تحليل السوق المقارن هو فحص للأسعار التي تباع بها العقارات المماثلة في نفس المنطقة مؤخرًا. يقوم الوكلاء العقاريون بإجراء تحليل مقارن للسوق لعملائهم لمساعدتهم في تحديد سعر لإدراجهم عند بيع منزل أو سعر لعرضه عند شراء منزل. نظرًا لعدم وجود عقارين متطابقين ، يجري الوكلاء تعديلات على الاختلافات بين العقارات المباعة والعقار الذي على وشك شرائه أو إدراجه لتحديد عرض عادل أو سعر بيع. في الأساس ، يعد تحليل السوق المقارن إصدارًا أقل تطوراً من التقييم الرسمي والمهني.
فهم تحليل السوق المقارن
يمكن أن يشمل تحليل السوق المماثل أيضًا العقارات المدرجة حاليًا ، خاصةً إذا لم يتم بيع عقارات مماثلة مؤخرًا. ومع ذلك ، تشير أسعار الإدراج فقط إلى ما يأمل البائع في الحصول عليه للعقار ولا يعكس بالضرورة ما يستحقه بالفعل.
في حين أن تحليل السوق المقارن ليس تقييماً رسمياً ، يستخدم الوكيل العقاري الكثير من الممارسات والأساليب المماثلة التي قد يستخدمها المثمن للوصول إلى قيمة معقولة للعقار. إذا كان المنزل أو العقار مميزًا و / أو فريدًا جدًا حيث لا توجد عقارات قابلة للمقارنة ، فقد يكون من مصلحة المالك استئجار مثمن رسمي لتقييم العقار.
مثال لتحليل السوق المقارن
النظر في زوجين يفكر في تقديم عرض على منزل من أربع غرف نوم ، ثلاثة حمامات ، 2100 قدم مربع ، والأسرة واحدة على ربع فدان من الأرض. المنزل مدرج للبيع بسعر 300،000 دولار. يقوم وكيل العقارات للزوجين بإجراء تحليل مقارن للسوق وتحديد موقع ثلاث عقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس القسم الفرعي:
- الأول متطابق في كل شيء مع خاصية الموضوع إلا أنه يقع على طريق مزدحم ؛ تم بيعه مؤخرًا مقابل 275،000 دولار أمريكي. تحتوي الثانية على أربع غرف نوم وثلاثة حمامات ، وتقع على مساحة ربع فدان من الأرض ، ولكنها تبلغ مساحتها 2400 قدم مربع لأنها تشتمل أيضًا على شرفة مغطاة ؛ لقد بيعت بمبلغ 315،000 دولار. وتضم الثالثة أربع غرف نوم ، وتقع على مساحة ربع فدان من الأرض وتبلغ مساحتها 2100 قدم مربع ، ولكنها تحتوي فقط على حمامين ، كلاهما قديم ؛ بيعت بمبلغ 265،000 دولار.
فيما يلي الخطوات النموذجية التي قد يتبعها الوكيل العقاري لاستكمال تحليل السوق المقارن:
1. تقييم جودة الحي
الخطوة الأولى هي تقييم جودة الحي المحيط به وهناك بعض الأدوات الجيدة عبر الإنترنت ، والتي تجعل هذا الأمر أسهل من أي وقت مضى.
قد يكون Google Street View أفضل أداة للبحث في الحي. إليك ما تبحث عنه:
- كتل لطيفة مقابل كتل أقل جاذبية بالقرب من وسائل الراحة مثل الشواطئ والحدائق والمدارس ، وما إلى ذلك. القرب من المواقع غير السارة مثل مقالب القمامة والطرق السريعة والمنشآت الصناعية وما إلى ذلك.
ومع ذلك ، قد تكون صور Google قديمة ، لذا فهي ليست بديلاً للقيادة في الحي.
2. تقييم القائمة الأصلية إذا كانت متوفرة
راجع بعناية الصور والوصف لتقييم عمر وحالة المنزل ، والترقيات الحديثة ، والمشاكل المحتملة في استراتيجية التسويق السابقة.
3. تحقق من تقديرات قيمة العقار
يمكن أن يساعدك تقدير قيمة العقار في تقييم القيمة السوقية المحتملة لمنزل عميلك ويمنحك نقطة بداية عند حساب التكلفة لكل قدم مربع من العقار. ومع ذلك ، قد تكون هذه التقديرات غير دقيقة ولا تأخذ في الاعتبار الجوانب الفريدة للسوق المحلي.
4. تطوير CMA الأولي
تعرف على فكرة تقريبية عن قيمة منزلك من خلال تقييم القوائم المباعة ، والقوائم المنتهية الصلاحية ، والقوائم النشطة ، والقوائم المعلقة في المنطقة التي يمكن مقارنتها في الميزات والحجم ووسائل الراحة بقائمتك. تتضمن الخصائص القابلة للمقارنة التي يجب دمجها في CMA:
- المنازل التي باعت أو انتهت صلاحيتها ، معلقة ، أو أدرجت في الأشهر الستة الماضية. ستخبرك القوائم المباعة عن المنازل المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة ، وهي طريقتك الأساسية لتقييم القيمة بالنسبة إلى CMA. ستخبرك القوائم المنتهية الصلاحية بالتسعير الذي لا ترغب السوق في تحمله. يمكن أن توفر لك القوائم التي تحتوي على عمليات بيع معلقة فكرة جيدة عما تبيعه المنازل المماثلة الآن. ستخبرك القوائم الحالية بما يشبه منافسيك. تقييم المنازل مع نفس العدد من غرف النوم والحمامات. يعد عدد غرف النوم والحمامات في المنزل أحد أهم المعايير لتقييم المنزل. على سبيل المثال ، عادةً ما تكون المنازل المكونة من غرفتي نوم أقل رغبة من المنازل التي تضم ثلاثة أو أكثر. وبالمثل ، غالبًا ما تكون المنازل التي تحتوي على حمام واحد فقط أو بدون حمام رئيسي ذات قيمة أقل لإعادة البيع مقارنة بالمنازل التي تحتوي على المزيد. تقييم المنازل داخل حوالي 300 قدم مربع لك. من خلال مساحة 2000 قدم مربع ، انظر إلى المنازل التي تتراوح مساحتها بين 1700 و 2300 قدم مربع. بشكل عام ، هناك عدد أكبر من غرف النوم تساوي سعرًا أعلى ، ولكن اللقطات المربعة مهمة تقريبًا. تقييم المنازل في نفس الحي. يمكن أن يكون تحديد "الحي" الموجود في المنزل في الواقع أمرًا صعبًا إذا لم يكن مجتمعًا مسورًا. لهذا السبب ، من المهم تقييم الحي على الإنترنت أولاً. تقييم المنازل في المناطق المدرسية نفسها أو قابلة للمقارنة. تعد المناطق التعليمية ذات أهمية خاصة في المدن الكبرى ، حيث يوجد الكثير من المدارس في كل منطقة. قد تكون المنازل في أحد جانبي الشارع في منطقة مدرسية ممتازة ، في حين أن الطلاب الذين يعيشون في منازل على الجانب الآخر قد يدرسون في مدارس ذات جودة منخفضة. الفرق بين المدارس في قيمة المنزل يمكن أن يكون كبيرا جدا. تقييم المنازل مع حجم الكثير مماثلة. بشكل عام ، ستكون قيمة المنزل الذي تبلغ مساحته 10 أفدنة أكثر من منزل قابل للمقارنة على مساحة فدان واحد فقط. تقييم المنازل من نفس العمر. عادةً ما يتم تقييم المنازل الجديدة تمامًا أعلى من المنازل القديمة ، ولكن بعض المنازل القديمة ، خاصة المنازل العتيقة أو المنازل الحديثة في منتصف القرن ، قد تحظى بميزة أعلى من البناء الجديد نظرًا لتصميمها. تقييم المنازل مع ميزات مماثلة. على سبيل المثال ، إذا كان المنزل يحتوي على حمام سباحة داخلي أو كان في حي مسور مع نادي ، فحاول العثور على قوائم أخرى ذات ميزات مشابهة. وبالمثل ، إذا كان المنزل في عقار مطل على المحيط ، فإن مقارنته بالمنازل الأخرى المطلة على المحيط سوف تسفر عن نتائج أفضل بكثير من مقارنته بالمنازل على بعد بضعة مبانٍ من المياه.
5. الحصول على متوسط سعر قوائم قابلة للمقارنة
خذ أسعار بيع المنازل القابلة للمقارنة التي اخترتها وقسم كل منها على لقطات مربعة لحساب سعر القدم المربع لكل منزل مشابه. بعد ذلك ، ابحث عن متوسط سعر القدم المربع في المنازل القابلة للمقارنة واضربها في المربع المربع الدقيق للمنزل الذي تحاول بيعه.
6. تقييم المنزل في شخص.
بناءً على البحث الذي أجريته ، ينبغي أن يكون لديك فكرة عن الملعب حول ما يستحقه المنزل ، لذلك يجب أن تكون قادرًا على معالجة أي أسئلة حول قيمة العقار التي يمتلكها مالك المنزل. عند التجول في إحدى الممتلكات ، ضع في اعتبارك عوامل مثل: الشرط والإضافات والترقيات والترقيات الضرورية والخارجية والمناظر الطبيعية وغيرها من المرافق. ادمج البيانات الأولية من قوائم قابلة للمقارنة مع المعلومات التي تم جمعها خلال الزيارة لإنشاء CMA شامل.
