جدول المحتويات
- ما هي فقاعة الإسكان؟
- أسباب فقاعة سوق الاسكان
- القوات التي انفجرت الفقاعة
- تحطم سوق الاسكان
- يعني الارتداد
- تقديرات سعر التقدير
- الخط السفلي
على عكس سوق الأوراق المالية ، حيث يفهم معظم الناس ويقبلون خطر انخفاض الأسعار ، فإن معظم الأشخاص الذين يشترون منزلًا لا يعتقدون أبدًا أن قيمة منزلهم ستنخفض أبدًا.
لم يتأثر سوق الإسكان عمومًا بفقاعات التسعير مثل أسواق الأصول الأخرى. هذا بسبب تكاليف المعاملات الكبيرة المرتبطة بشراء منزل ، ناهيك عن التكاليف الدفترية لامتلاك والمحافظة على المنزل تثبيط السلوك المضاربة. ومع ذلك ، فإن أسواق الإسكان تمر بفترات من الوفرة غير المنطقية.
، سنناقش الأسباب التي تسبب فقاعات أسعار الإسكان ، والمحفزات التي تتسبب في انفجار فقاعات الإسكان ، ولماذا يجب على مشتري المنازل البحث عن متوسطات طويلة الأجل عند اتخاذ قرارات الإسكان الهامة.
الماخذ الرئيسية
- فقاعات الإسكان هي أحداث مؤقتة يمكن أن تستمر سنوات ، وتتميز بارتفاع الطلب ، وانخفاض العرض ، والأسعار المتضخمة. وتنتج هذه الفقاعات عن مجموعة متنوعة من العوامل بما في ذلك الازدهار الاقتصادي ، وانخفاض أسعار الفائدة ، وعروض منتجات الرهن العقاري الأفضل ، وسهولة الوصول إليها تشمل القروض التي تشكل أحد فقاعات الإسكان انخفاضًا في الاقتصاد ، وارتفاعًا في أسعار الفائدة ، بالإضافة إلى انخفاض في الطلب.
ما هي فقاعة الإسكان؟
قبل أن ندخل في أسباب فقاعات الإسكان وما الذي يجعلها تظهر ، من المهم أن نفهم فقاعة الإسكان نفسها. إنها تبدأ عمومًا مع قفزة في الطلب على الإسكان ، على الرغم من وجود كمية محدودة من المخزون المتاح. يزيد الطلب عندما يدخل المضاربون السوق ، مما يجعل الفقاعة أكبر. مع محدودية العرض والطلب الكبير ، ارتفعت الأسعار بشكل طبيعي.
فقاعات الإسكان لها تأثير مباشر على صناعة العقارات ، وكذلك أصحاب المنازل وأموالهم الشخصية. إن التأثير الذي يمكن أن تحدثه الفقاعة على الاقتصاد - أسعار الفائدة ومعايير وممارسات الإقراض - يمكن أن يجبر الناس على إيجاد طرق لمواكبة مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم عندما تكون الأوقات صعبة. قد يضطر البعض إلى حفر أعمق في جيوبهم ، وذلك باستخدام صناديق الادخار والتقاعد فقط للحفاظ على منازلهم.
فقاعة الإسكان هي حدث مؤقت عادة. على الرغم من أن الفقاعات في سوق الأسهم تحدث بشكل متكرر أكثر ، فإن فقاعات الإسكان يمكن أن تكون أطول من ذلك بكثير ، وفقًا لصندوق النقد الدولي (IMF) ، ويمكن أن تستمر عدة سنوات.
عادة حدث مؤقت ، يمكن أن تستمر فقاعة الإسكان لعدة سنوات.
أسباب فقاعة سوق الاسكان
سعر الإسكان ، مثل سعر أي سلعة أو خدمة في السوق الحرة ، مدفوع بالعرض والطلب. عندما يزداد الطلب و / أو ينخفض العرض ، ترتفع الأسعار. في غياب كارثة طبيعية تقلل من المعروض من المساكن ، ترتفع الأسعار لأن اتجاهات الطلب تفوق اتجاهات العرض الحالية. بنفس القدر من الأهمية ، يكون عرض الإسكان بطيئًا في الاستجابة للزيادات في الطلب لأنه يستغرق وقتًا طويلاً لبناء منزل ، وفي المناطق المتقدمة للغاية لا يوجد ما يكفي من الأراضي للبناء عليها. لذلك ، إذا كانت هناك زيادة مفاجئة أو طويلة في الطلب ، فمن المؤكد أن الأسعار سترتفع.
بمجرد إثبات أن ارتفاع أسعار المساكن أعلى من المتوسط مدفوع في المقام الأول بزيادة الطلب ، يمكنك أن تسأل عن أسباب هذه الزيادة في الطلب. هناك العديد من الاحتمالات:
- طفرة في النشاط الاقتصادي العام والازدهار الذي يضع المزيد من الدخل المتاح في جيوب المستهلكين ويشجع على امتلاك المنازل. زيادة السكان أو الشريحة السكانية من السكان الذين يدخلون سوق الإسكان. مستوى عام منخفض لأسعار الفائدة وخاصة قصيرة أسعار الفائدة على المدى الطويل ، والتي تجعل المنازل أكثر بأسعار معقولة. منتجات الرهن العقاري المبتكرة مع انخفاض المدفوعات الشهرية الأولية التي تجعل المنازل أكثر بأسعار معقولة. (لمعرفة المزيد حول الرهون العقارية ، انظر البرنامج التعليمي لأساسيات الرهن العقاري .) سهولة الوصول إلى الائتمان - تخفيض معايير الاكتتاب - التي تجلب المزيد من المشترين إلى السوق. بالنسبة للمقترضين. هناك سوء تقدير محتمل للمخاطر من جانب مقرضي الرهن العقاري والمستثمرين في سندات الرهن العقاري الذي يوسع من توافر الائتمان للمقترضين. العلاقة قصيرة الأجل بين سمسار الرهن العقاري والمقترض الذي يتم بموجبه تشجيع المقترضين في وقت ما على تحمل مخاطر مفرطة. محو الأمية المالية والإفراط في المخاطرة من قبل المقترضين بالرهن العقاري. السلوك الخاص والمحفوف بالمخاطر من قبل مشتري المنازل والمستثمرين العقاريين مدعومًا بتقديرات تقدير أسعار المنازل غير الواقعية وغير المستدامة.
كل هذه المتغيرات يمكن أن تتحد لتتسبب في فقاعة سوق الإسكان. أنها تميل إلى إطعام بعضهم البعض. مناقشة تفصيلية لكل منها خارج نطاق هذه المقالة. نشير ببساطة إلى أنه عمومًا ، مثل كل الفقاعات ، فإن الارتفاع في النشاط والأسعار تسبق المخاطرة والسلوك المضارب المفرط من جانب جميع المشاركين في السوق - المشترين والمقترضين والمقرضين والبنائين والمستثمرين.
القوات التي انفجرت الفقاعة
تنفجر الفقاعة عندما تصبح المخاطرة المفرطة منتشرة في جميع أنحاء نظام الإسكان. يحدث هذا في حين أن المعروض من المساكن لا يزال يتزايد. بمعنى آخر ، ينخفض الطلب مع زيادة العرض ، مما يؤدي إلى انخفاض الأسعار.
سبب هذا الانتشار الواسع للمخاطر في جميع أنحاء النظام هو الخسائر التي تكبدها أصحاب المنازل ومقرضو الرهن العقاري والمستثمرون في مجال الرهن العقاري والمستثمرون العقاريون. يمكن أن تنجم هذه الخسائر عن طريق عدد من الأشياء ، بما في ذلك:
- زيادة أسعار الفائدة التي تجعل ملكية المنازل بعيدة عن متناول بعض المشترين ، وفي بعض الحالات ، تجعل المنزل الذي يملكه شخص ما في متناول الجميع. غالبًا ما يؤدي ذلك إلى التخلف عن السداد والرهن ، الأمر الذي يضيف في النهاية إلى العرض الحالي المتاح في السوق. هناك تباطؤ في النشاط الاقتصادي العام يؤدي إلى انخفاض الدخل المتاح ، و / أو فقدان الوظائف و / أو تقليل الوظائف المتاحة ، مما يقلل من الطلب على الإسكان. تم استنفادها ، مما أدى إلى وصول العرض والطلب إلى التوازن وتباطؤ وتيرة الارتفاع السريع لأسعار المنازل التي يعتمد عليها بعض مالكي المنازل ، وخاصة المضاربين ، لجعل مشترياتهم ميسورة التكلفة أو مربحة. عند ركود الارتفاع السريع في الأسعار ، قد يفقد أولئك الذين يعتمدون عليها في شراء منازلهم منازلهم ، مما يؤدي إلى زيادة المعروض في السوق.
خلاصة القول هي أنه عندما ترتفع الخسائر ، يتم تشديد معايير الائتمان ، ولم يعد الاقتراض السهل للرهن العقاري متاحًا ، وينخفض الطلب ، ويزيد العرض ، ويغادر المضاربون السوق ، وتنخفض الأسعار.
تحطم سوق الاسكان
في منتصف العقد الأول من القرن العشرين ، شهد الاقتصاد الأمريكي فقاعة إسكان لها علاقة مباشرة بالركود العظيم. في أعقاب فقاعة الدوت كوم ، بدأت القيم العقارية تتصاعد ، مما أدى إلى ارتفاع في ملكية المنازل بين المشترين المضاربين والمستثمرين والمستهلكين الآخرين. سمحت معدلات الفائدة المنخفضة ، ومعايير الإقراض المريحة - بما في ذلك متطلبات الدفع المنخفضة - للأشخاص الذين لم يتمكنوا عادة من شراء منزل ليصبحوا ملاك منازل. هذا أدى إلى ارتفاع أسعار المنازل أكثر.
لكن العديد من المستثمرين المضاربين توقفوا عن الشراء لأن المخاطرة كانت مرتفعة للغاية ، مما دفع المشترين الآخرين إلى الخروج من السوق. هذا ، بدوره ، تسبب في انخفاض الأسعار. تم بيع الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية بكميات هائلة ، في حين ارتفعت حالات التخلف عن سداد الرهن العقاري وحبس الرهن إلى مستويات غير مسبوقة.
يعني الارتداد
في كثير من الأحيان ، يرتكب ملاك المنازل الخطأ المضطرب بافتراض أن أداء الأسعار الأخير سيستمر في المستقبل دون النظر أولاً في المعدلات طويلة الأجل لرفع الأسعار واحتمال الارتداد المتوسط. تنص قوانين الفيزياء على أنه عندما يتم دفع أي جسم - له كثافة أكبر من الهواء - إلى الأعلى ، فإنه يعود في النهاية إلى الأرض لأن قوى الجاذبية تعمل عليها. تنص قوانين المالية على أن الأسواق التي تمر بفترات من الارتفاع السريع في الأسعار أو انخفاضها ستعود في الوقت المناسب إلى نقطة سعر تجعلها متماشية مع حيث يشير متوسط أسعار الفائدة على المدى الطويل إلى أنها ينبغي أن تكون. هذا هو المعروف باسم يعني الارتداد.
تتبع الأسعار في سوق الإسكان قانون الارتداد المتوسط أيضًا. بعد فترات الارتفاع السريع في الأسعار ، أو في بعض الحالات ، انخفاض القيمة ، فإنها تعود إلى حيث يشير متوسط معدلات الارتفاع على المدى الطويل إلى أنها ينبغي أن تكون. سعر المنزل يعني أن الارتداد يمكن أن يكون سريعًا أو تدريجيًا. قد تنتقل أسعار المنازل بسرعة إلى نقطة تجعلها تتماشى مع متوسط المدى الطويل ، أو قد تظل ثابتة حتى يصل متوسطها على المدى الطويل.
تم اشتقاق القيمة النظرية الموضحة أعلاه من خلال حساب متوسط الزيادة المئوية الفصلية في مؤشر أسعار الإسكان من الربع الأول من عام 1985 حتى الربع الرابع من عام 1998 - وهي النقطة التقريبية التي بدأت أسعار المساكن في الارتفاع بسرعة أعلى من الاتجاه طويل الأجل. تم بعد ذلك تطبيق متوسط الزيادة المئوية الفصلية المحسوبة على قيمة البداية الموضحة في الرسم البياني وكل قيمة لاحقة لاشتقاق قيمة مؤشر سعر السكن النظري.
تقديرات سعر التقدير
يستخدم عدد كبير جدًا من مشتري المنازل الأداء الأخير للسعر كمقاييس لما يتوقعون خلال السنوات القليلة القادمة. بناءً على تقديراتهم غير الواقعية ، يتحملون مخاطر مفرطة. عادة ما يرتبط هذا المخاطرة المفرطة باختيار الرهن العقاري ، وحجم أو تكلفة المنزل الذي يقوم المستهلك بشراءه. هناك العديد من منتجات الرهن العقاري التي يتم تسويقها بشكل كبير للمستهلكين ومصممة لتكون قروض قصيرة الأجل نسبيا. يختار المقترضون هذه القروض العقارية بناءً على توقعاتهم بإعادة تمويل الرهن العقاري في غضون عدد معين من السنوات ، وسيكونون قادرين على القيام بذلك بسبب الأسهم التي سيحصلون عليها في منازلهم في تلك المرحلة.
الأداء الأخير لسعر المنزل ليس عمومًا تنبؤًا جيدًا بالأداء المستقبلي لسعر المنزل. يجب أن يتطلع مشتري المنازل إلى المعدلات طويلة الأجل لرفع أسعار المنازل والنظر في المبدأ المالي المتمثل في الارتداد المتوسط عند اتخاذ قرارات تمويل مهمة. المضاربين يجب أن يفعلوا الشيء نفسه.
على الرغم من أن المخاطرة ليست سيئة بطبيعتها ، وفي الواقع ، فإن المخاطرة ضرورية ومستحسنة في بعض الأحيان ، فإن المفتاح لاتخاذ قرار جيد قائم على المخاطر هو فهم المخاطر وقياسها من خلال إجراء تقديرات سليمة ماليا. هذا ينطبق بشكل خاص على أكبر وأهم قرار مالي يتخذه معظم الناس — شراء وتمويل منزل.
الخط السفلي
مبدأ بسيط ومهم للتمويل يعني الارتداد. في حين أن أسواق الإسكان لا تخضع للفقاعات مثل بعض الأسواق ، فإن فقاعات الإسكان موجودة بالفعل. توفر المعدلات طويلة الأجل مؤشراً جيداً على الأماكن التي ستنتهي فيها أسعار المساكن في نهاية المطاف خلال فترات الارتفاع السريع تليها أسعار الركود أو الهبوط. وينطبق الشيء نفسه لفترات أقل من متوسط سعر التقدير.
