معدلات الرسملة التاريخية (أسعار الحد الأقصى) للعقارات في مدينة نيويورك وبقية البلاد تشهد أنماطًا دورية وتختلف باختلاف السوق ، مثل مباني الشقق متعددة الأسر والمباني المشاة مقابل تلك ذات المصاعد والعقارات التجارية. اعتبارا من النصف الأول من عام 2018 ، ارتفعت معدلات الحد الأقصى في مانهاتن من العام السابق إلى 3.8 ٪.
حساب معدل الرسملة
معدل الحد الأقصى هو معدل العائد المحتمل على الاستثمار العقاري. يتم احتسابها بقسمة الدخل السنوي المتوقع الناتج عن العقار ، مطروحًا منه التكاليف الثابتة والمتغيرة ، على إجمالي قيمته. يراقب محللو الصناعة أسعار الفائدة عن كثب منذ تقدير عوائد الاستثمارات. يستخدم المثمنون نهج معدل الرسملة لتحديد قيمة الممتلكات المدرة للدخل. يتم تطبيق معدل الرسملة المستمدة من السوق على صافي الدخل التشغيلي للعقار لتقدير القيمة الحالية للعقار.
بين عامي 1984 و 2009 ، كان متوسط معدل الحد الأقصى 8.4 ٪ للمباني المشي و 7.68 ٪ للمباني السكنية مع المصاعد. بلغت نسبة الحد الأقصى للمباني ذات المصاعد ذروتها عند 12٪ تقريبًا في عامي 1984 و 1992 وانخفضت إلى ما يزيد قليلاً عن 3٪ في عام 2006. وكان معدل المشي أعلى قليلاً في كل عام من تلك الفترة باستثناء 1994 و 2000 و 2002 و 2004.
وفقًا لـ "National Real Estate Investor" ، فقد تم استثمار 2.8 مليار دولار في عقارات مانهاتن في النصف الأول من عام 2018. وكان هذا المبلغ يمثل زيادة عن العام السابق ، ولكنه لا يزال أقل بكثير من ما يقرب من 4 مليارات دولار التي تم إنفاقها خلال نفس الأشهر في كلا 2015 و 2016. ومع ذلك ، فإنه يظهر أن المستثمرين لا يزالون على استعداد للمضاربة في العقارات في نيويورك بسبب انخفاض أسعار الفائدة وفوائد ضريبية كبيرة.
