تستخدم سندات الملكية لنقل الممتلكات العقارية من المانح (البائع) إلى المستفيد (المشتري). لكي يكون الفعل ساري المفعول من الناحية القانونية ، يجب أن يتضمن تحديد هوية مانح الضمان والممنوح له ووصفًا مناسبًا للعقار.
وبشكل أكثر تحديدًا ، تندرج الأعمال في عدد من الفئات ، بما في ذلك الضمان ، وإصدار الشهادات ، والغرض الخاص. ستحدد هذه المقالة ما هي الأفعال ، وما يجب إدراجه في صك لجعله ساري المفعول من الناحية القانونية وأنواع الأفعال المختلفة المستخدمة في نقل الممتلكات العقارية.
ما هي سندات الملكية؟
سند الملكية هو صك قانوني مكتوب وموقع يُستخدم لنقل ملكية العقار من المالك القديم (المانح) إلى المالك الجديد (الجهة المانحة). تاريخيا ، تم نقل الممتلكات العقارية من خلال عمل احتفالي يعرف باسم "كسوة seisin". في هذا القانون ، قام الشخص الذي ينقل الأرض بتسليم غصن أو غيوم من الأرض إلى الشخص الذي يتسلم الأرض. غالبًا ما رافقت الإفادة الشفهية أو المكتوبة هذه الإيماءة ، على الرغم من أن قانون seisin هو الذي نقل الملكية قانونًا إلى العقار. اليوم ، يتم نقل ملكية العقارات عن طريق سند ورقي.
عناصر الفعل الأساسية
في حين أن كل ولاية لها متطلباتها الخاصة ، يجب أن تحتوي معظم الأفعال على العديد من العناصر الأساسية لتكون صالحة من الناحية القانونية:
- يجب أن يكون في الكتابة. في حين أن معظم الأعمال مكتملة على النماذج المطبوعة ، لا يوجد أي شرط قانوني لاستخدام أي شكل معين طالما تم تضمين العناصر الأساسية. يجب أن يكون لدى المانح الأهلية القانونية لنقل الممتلكات ويجب أن يكون المانح قادرًا على الحصول على منحة الملكية. يُعتبر الشخص المختص بإبرام عقد ساري المفعول مؤهلاً ليكون مانحًا. يجب تحديد هوية المانح والممنوح له بطريقة يمكن التحقق منها. يجب أن يكون العقار موصوفًا بشكل كافٍ. يجب أن تكون كلمات النقل الفعالة موجودة. تشمل جميع سندات الاستمارة القياسية اللغة القانونية اللازمة التي تنقل الملكية فعليًا. يجب أن يوقّع الفعل من قِبل المانح أو المانح إذا كانت الملكية مملوكة لأكثر من شخص واحد. ويجب تسليم الفعل قانونًا إلى الجهة الممنوحة أو إلى شخص يتصرف بناءً على نيابة عن المستفيد. يجب قبول الفعل من قبل المستفيد. عادة ، يتم قبول الأفعال من قبل الممنوح ولكن في ظروف معينة ، يمكن أن يرفض الممنوح تسليم الفعل.
فهم سندات الملكية
أنواع الأعمال
يمكن تصنيف الأفعال بطرق عديدة. على نطاق واسع ، تصنف الأفعال على أنها رسمية أو خاصة. يتم تنفيذ الأعمال الرسمية وفقًا لإجراءات المحكمة أو الإجراءات القانونية. معظم المعاملات العقارية ، ومع ذلك ، إشراك الأفراد والكيانات التجارية التي تستخدم سندات خاصة.
تصنف الأفعال أيضًا بناءً على نوع ضمانات الملكية المقدمة من المانح. تشمل أنواع الأعمال المختلفة ما يلي:
سند الضمان العام
صك الضمان العام يمنح المستفيد أكبر قدر من الحماية. مع هذا النوع من الأفعال ، يقدم المانح سلسلة من الوعود الملزمة قانونًا (تسمى العهود) والضمانات الممنوحة له (ووريثه) التي توافق على حماية المستفيد من أي مطالبات ومطالبات سابقة من جميع الأشخاص بغض النظر عن الأرض المنقولة. العهود المعتادة للعنوان المضمنة في سند الضمان العام هي:
- عهد seisin ، بمعنى أن المانح يضمن امتلاكه للممتلكات وله الحق القانوني في نقله ضد العهد ، مع الإشارة إلى أن المانح يضمن أن العقار خال من الامتيازات أو الرهانات ، باستثناء ما هو منصوص عليه بالتحديد في عهد الفعل التمتع بهدوء ، مما يشير إلى أن الممنوح سيكون لديه امتلاك هادئ للممتلكات ولن يتم إزعاجه لأن المانح كان لديه عهد معيب من الضمانات الإضافية ، حيث يعد المانح بتسليم أي مستند ضروري لجعل الملكية جيدة
سند ضمان خاص
عندما يكون المانح في سند ضمان عام يعد بضمان والدفاع عن العنوان المنقول ضد مطالبات جميع الأشخاص ، يضمن المانح لوثيقة ضمان خاص أنهم حصلوا على حق الملكية وأنهم لم يفعلوا شيئًا أثناء حملهم للملكية لخلق عيب.
وبعبارة أخرى ، هناك ما يبرر فقط العيوب التي نشأت خلال ملكية المانح للعقار. نظرًا لهذا القيد ، يوفر الضمان الخاص للحاصل على المستفيد حماية أقل من سند الضمان العام. سيصر العديد من مشتري العقارات على سند ضمان عام للحماية من المشكلات التي قد تنشأ نتيجة لسند ضمان خاص.
اقتبس الفعل
الفعل quitclaim ، وتسمى أيضا صك غير الضمان ، يوفر للمستفيد أقل قدر من الحماية. هذا النوع من الأفعال ينقل أي مصلحة لدى المانح حاليا في العقار ، إن وجدت. لا توجد ضمانات أو وعود بشأن جودة العنوان. إذا كان المانح له لقب جيد ، فإن سند إنهاء الدعوى يكون فعالًا مثل سند الضمان العام. ومع ذلك ، إذا كان العنوان يحتوي على عيب ، فلن يكون للممنوح اللجوء القانوني ضد المانح بموجب العقد. غالبًا ما يتم استخدام صك quitclaim إذا كان المانح غير متأكد من حالة العنوان (إذا كان يحتوي على أي عيوب) أو إذا كان المانح لا يريد أي مسؤولية بموجب عهود الملكية.
سندات الأغراض الخاصة
وكثيرا ما تستخدم أفعال الأغراض الخاصة فيما يتعلق بإجراءات المحكمة والحالات التي يكون فيها الفعل من شخص يتصرف في نوع ما من القدرات الرسمية. معظم الأعمال ذات الأغراض الخاصة تقدم القليل أو بدون حماية إلى الممنوح ، وهي عبارة عن سندات أساسية. أنواع الأعمال ذات الأغراض الخاصة تشمل على سبيل المثال لا الحصر:
- صك المسؤول: قد يتم استخدامه عندما يموت شخص صريح (بدون وصية). يتصرف المسؤول المعين من قبل المحكمة في أصول المتوفى ويمكن استخدام سند المسؤول لنقل ملكية العقار إلى المستفيد. صك المنفذ: يمكن استخدامه عندما يموت شخص في الشهادة (مع وصية). سوف يتخلص منفذ العقار من أصول المتوفى وقد يتم استخدام سند المنفذ لنقل الملكية أو العقار الحقيقي إلى المستفيد. صك شريف: يُعطى هذا للعارض الناجح في عملية بيع تنفيذية يتم تنفيذها للوفاء بالحكم الذي تم الحصول عليه ضد مالك العقار. يتلقى الحاصل على المنحة أيا كان لقب المدين. الفعل الضريبي: يتم إصداره عند بيع عقار للضرائب المتأخرة. الفعل في مكان التعويق: يتم تقديم ذلك بواسطة المقترض الذي يتخلف عن سداد الرهن العقاري مباشرةً إلى المقرض. هذا يعمل على منع إجراءات حبس الرهن ، وإذا كان المقرض يقبل الفعل بدلا من الرهن ، يتم إنهاء القرض. العديد من المقرضين يفضلون حبس الرهن من أجل تنظيف العنوان. صك الهدية (صك الهدية). يتم استخدام هذا لنقل الملكية على الممتلكات العقارية التي يتم منحها دون مقابل أو فقط نظر رمزي. في بعض الولايات ، يجب تسجيل سند الهدايا في غضون عامين أو يصبح باطلاً.
الخط السفلي
يتم نقل ملكية العقار بواسطة سند. يجب أن يتم احتواء بعض العناصر الأساسية في هذا الفعل حتى يكون ساري المفعول من الناحية القانونية. توفر الأفعال المختلفة مستويات مختلفة من الحماية للمستفيد ، ويتم تحديد التزامات المانح على شكل الفعل. لأن الأفعال هي وثائق قانونية مهمة تؤثر على حقوق الملكية والحقوق ، يجب استشارة محام مؤهل في أي معاملة تتعلق بها ، مثل إغلاق عملية شراء منزل.
