على عكس الأسهم ، لا يمكن تفريغ العقارات الاستثمارية في بضع ثوان بنقرة من الفأرة. غالبًا ما يتم قياس الوقت بين قرار البيع والتاريخ الفعلي للبيع في غضون أسابيع أو شهور. قد يكون بيع منزلك أمرًا مخيفًا إذا كنت لا تعرف من أين تبدأ ، لكن بيع عقار استثماري يتطلب المزيد من العمل.
مقدار رأس المال والقضايا الضريبية المحيطة بتحقيق ذلك رأس المال معقدة عند التعامل مع الاستثمار العقاري. ليس من المستحيل تحقيقه بمفردك. ، سننظر في عملية بيع عقار استثماري والتركيز على كيفية الحد من الضرائب على الأرباح.
لماذا البيع؟
أسباب بيع تأجير الممتلكات تختلف. قد يتحرك الملاك الذين يديرون ممتلكاتهم شخصيًا ويريدون الاستثمار في شيء بالقرب من مكان إقامتهم الجديد. أو قد يرغب المالك في الاستفادة من تقدير قيمة استئجار العقار بدلاً من تجميع الأموال من خلال الإيجار. قد يكون حتى حالة من الممتلكات التي تخسر المال ، إما عن طريق الشغور أو عدم كفاية الإيجار لتغطية النفقات. بغض النظر عن السبب ، سيتعين على المستثمرين العقاريين الذين يتطلعون إلى البيع التعامل مع الضرائب.
رجل الضرائب يأتي
ضرائب المكاسب الرأسمالية على بيع العقارات المستأجرة أكثر حدة مقارنةً بالبيع المباشر للعقار للاستخدام الشخصي. يتم زيادة المكاسب الرأسمالية الأساسية التي يتعين عليك دفعها من الربح من البيع عن طريق أي انخفاض في قيمة الممتلكات التي تطالب بها. هذا يعني أنه إذا فقدت الممتلكات أموالًا واستخدمت الخسارة مقابل فاتورتك الضريبية في السنوات السابقة ، فستحصل على فاتورة ضريبية أكبر عندما تتم عملية البيع.
مثال - ضريبة أرباح رأس المال والإهلاك
دعنا نقول أن لديك عقار إيجار اشتريته بمبلغ 150،000 دولار وتبيعه بمبلغ 200،000 دولار. عادة ، هذا يعني أنك تدفع مكاسب رأس المال بمبلغ 50000 دولار. إذا قمت بخصم 20.000 دولار من الاستهلاك على مدار الوقت الذي تملك فيه العقار ، ومع ذلك ، فأنت مدين للفرق بين سعر البيع وسعر الشراء مطروحًا منه الاستهلاك: 200000 دولار ((150،000 - 20000 دولار). بدلاً من أن تكون الأرباح الرأسمالية على 50000 دولار ، فأنت الآن مدين بمكاسب رأس المال بمبلغ 70،000 دولار.
ملاحظة: هذا لا ينبغي أن يثنيك عن المطالبة بخسائر الاستهلاك . من الأفضل دائمًا تحقيق الإعفاءات الضريبية عاجلاً وليس آجلاً .
التدحرج
يسمح القسم 1031 من قانون الإيرادات الداخلية للمستثمرين العقاريين بتجنب الضرائب على مكاسبهم عن طريق إعادة استثمارهم في عقارات مماثلة. بمساعدة محام أو مستشار ضرائب ، يمكنك إعداد البيع بحيث يتم وضع العائدات في حساب الضمان حتى تكون جاهزًا لاستخدامها في شراء عقار جديد. هناك مهلة زمنية مدتها 45 يومًا لاختيار العقار الجديد وستة أشهر لإكمال المعاملة. إذا كنت تنوي القيام بالتمرير ، فيجب أن تبدأ في البحث عن العقار الجديد قبل بيع العقار القديم.
يعمل تبادل 1031 بشكل جيد إذا كنت تنوي إعادة الاستثمار في عقار آخر. إذا كنت ترغب فقط في التوقف عن التورط بشكل مباشر ، يمكنك إما تعيين مدير عقاري احترافي لمكانك الحالي أو بيعه وشراء ملكية تدار باحتراف. إذا كان هدفك هو زيادة رأس المال بحت ، فكل ما عليك فعله هو أن تأكل ضريبة أرباح رأس المال.
دمج كدرع
التأسيس أصبح ذو شعبية متزايدة للمستثمرين العقاريين. من خلال الاندماج ، يمكن للمستثمرين تقليل مسؤوليتهم مما يجعل الشركة بمثابة درع بينك وبين احتمال قيام المستأجر بمقاضتك. لا يمكن المطالبة بمنزلك وأموالك الشخصية في أي نوع من الإجراءات القضائية أو الإجراءات القانونية عند التأسيس. الشركات لديها أيضا قواعد ضريبية مختلفة مواتية للغاية ، خاصة مع المكاسب الرأسمالية من بيع عقار.
بالنسبة لنوع معين من المستثمرين العقاريين ، التأسيس منطقي. إذا كنت توظف أشخاصًا لإيجاد وإدارة مجموعة واسعة من العقارات المدرة للدخل وتحقيق أرباح كبيرة في ذلك ، فإن التأسيس سيقلل من فاتورتك الضريبية ، ومن ثم سترى الأرباح من خلال هيكل أسهم الشركة. بالنسبة لمعظم المستثمرين العقاريين ، هناك طرق أفضل للحصول على فوائد التأسيس دون تعقيد كيفية تحقيق الدخل.
يمكن أن يؤدي التأسيس إلى إنشاء حاجز بينك وبين الأرباح من الممتلكات الخاصة بك بحيث إذا كنت تعتمد على هذا الدخل بأي شكل من الأشكال ، فقد لا تتمكن من الوصول إليه بالسهولة التي تريدها - لا سيما مع الأرباح الكبيرة مثل الأرباح الناتجة عن البيع ملكية. من السهل نسبيًا التضمين ، والتي تتطلب فقط بعض النصائح المهنية والأوراق ، ولكن الحصول على ممتلكاتك من شركة (على سبيل المثال ، بيعها والتقاعد) أكثر تعقيدًا لأنك تمشي على خط التهرب الضريبي / الاحتيال المتعمد ما لم أنت تبيع الشركة بدلاً من الخصائص التي تشكلها. هذا ، بالطبع ، أصعب بكثير من بيع منزل.
على النقيض من ذلك ، إذا كنت تدير شخصين أو ثلاثة عقارات ولديك خاصية واحدة أو اثنتين تدار باحتراف ، فلن تستفيد من التأسيس. إذا كان الدخل من الإيجارات الخاصة بك لا يتجاوز النفقات الخاصة بك لكل خاصية بهامش كبير ، فمن الأفضل لك الاحتفاظ بها كما هي واستخدام الإهلاك والشطب حيث يمكنك أو تحويل ممتلكاتك العقارية إلى شركة صغيرة.
بالإضافة إلى استخدام الأعمال التجارية الصغيرة كبديل للتأسيس ، تسمح بعض الدول للمستثمرين العقاريين بفتح شركة مستقلة محدودة المسؤولية لكل عقار يمتلكونه. في حين أن هذا لا يقلل بالضرورة من الضرائب ، فإنه يحمي أموالك ، وكذلك كل الممتلكات ، من أي دعوى قضائية قد تتم ضد أحد الممتلكات الخاصة بك.
الخط السفلي
قد يكون بيع عقار مستأجر أمرًا صعبًا ، وسيكون الأمر أكثر صعوبة إذا كنت تأمل في تجنب فاتورة ضريبية كبيرة على العائدات. إذا كنت تبيع للاستثمار في عقار مختلف ، فيمكنك ببساطة التمرير 1031 وتأجيل فاتورة الضرائب. إذا كنت تبيع لأنك بحاجة إلى رأس المال ، فسيتعين عليك دفع بعض الضرائب.
إن أفضل سيناريو ، كما هو الحال مع الأسهم ، هو تأجيل بيع عقار استثماري ، وخاصة الإيجار الذي ينهار بصورة أفضل أو أفضل ، إلا إذا كنت تقوم بموازنة أرصدة أو خسائر لإخراج بعض العضة من ضريبة الأرباح الرأسمالية. بهذه الطريقة ، سيكون لديك فرصة لخفض الفاتورة الضريبية الإجمالية وتحصيل المزيد من العائدات.
