ما هو قرض الأسهم المنزلية؟
قرض الأسهم المنزلية ، والمعروف أيضًا باسم "قرض الأسهم" ، أو قرض أقساط الأسهم ، أو الرهن العقاري الثاني ، هو نوع من ديون المستهلك. لأنها تتيح لأصحاب المنازل على الاقتراض مقابل حقوقهم في الإقامة. يعتمد مبلغ القرض على الفرق بين القيمة السوقية الحالية للمنزل ورصيد الرهن العقاري لمالك المنزل المستحق.
كيف يعمل قرض الأسهم الرئيسية
في الأساس ، قرض الأسهم المنزل هو الرهن العقاري. الأسهم الخاصة بك في المنزل بمثابة ضمان للمقرض. سيتم تحديد المبلغ الذي يُسمح لمالك المنزل باقتراضه جزئيًا بناءً على نسبة من القرض إلى القيمة (CLTV) مجتمعة تتراوح ما بين 80٪ إلى 90٪ من القيمة المقدرة للمنزل. بطبيعة الحال ، فإن مبلغ القرض ، وكذلك سعر الفائدة المفروضة ، سيعتمد أيضًا على درجة الائتمان للمقترض وتاريخ الدفع. قروض الأسهم المنزلية التقليدية لها فترة سداد ، تماما مثل القروض العقارية التقليدية العادية. يمكنك إجراء مدفوعات منتظمة وثابتة تغطي كل من الأصل والفائدة. كما هو الحال مع أي الرهن العقاري ، إذا لم يتم سداد القرض ، يمكن بيع المنزل لتلبية الديون المتبقية.
يعد قرض الأسهم المنزلية طريقة جيدة لتحويل الأسهم التي قمت بإنشائها في منزلك إلى نقد. لكن تذكر دائمًا أنك تضع منزلك على الخط.
الاعتبارات الضريبية للقروض الأسهم الرئيسية
انفجرت قروض الأسهم المنزلية في شعبية بعد قانون الإصلاح الضريبي لعام 1986 ، لأنها وفرت وسيلة للمستهلكين للالتفاف على واحد من أحكامه الرئيسية - إلغاء الخصومات على الفائدة على معظم مشتريات المستهلكين. غادر القانون في مكان واحد استثناء كبير: الفائدة في خدمة الدين القائم على الإقامة. ومع ذلك ، فإن قانون التخفيضات الضريبية وفرص العمل لعام 2017 قد علق خصم الفائدة المدفوعة على قروض الأسهم وخطوط الائتمان حتى عام 2026 ، ما لم تكن ، وفقًا لمصلحة الضرائب ، "معتادة على شراء أو بناء أو تحسين منزل دافع الضرائب الذي يضمن القرض. "الفائدة على قرض أسهم المنزل المستخدمة في توحيد الديون أو دفع مصاريف الكلية للطفل ليست معفاة من الضرائب.
قروض الأسهم الرئيسية مقابل خطوط ائتمان الأسهم الرئيسية
تأتي قروض الأسهم المنزلية في صنفين - قروض ذات معدل ثابت وخطوط ائتمان أسهم المنزل (HELOC).
توفر قروض أسهم المنازل ذات السعر الثابت دفعة واحدة مقطوعة للمقترض ، والتي يتم سدادها خلال فترة زمنية محددة (5 إلى 15 عامًا) بسعر فائدة متفق عليه. يظل الدفع وسعر الفائدة على حالهما طوال عمر القرض. يجب سداد القرض بالكامل إذا تم بيع المنزل الذي يستند إليه.
HELOC عبارة عن حد دائري للائتمان ، يشبه إلى حد كبير بطاقة الائتمان ، التي يمكنك الاعتماد عليها حسب الحاجة ، والسداد ، ثم السحب مرة أخرى ، لفترة يحددها المقرض. تتبع فترة السحب (من 5 إلى 10 سنوات) فترة سداد عندما لا يكون السحب مسموحًا به (من 10 إلى 20 عامًا). HELOCs عادة ما يكون سعر الفائدة متغير ، ولكن بعض المقرضين قد تتحول إلى سعر ثابت لفترة السداد.
إيجابيات وسلبيات قرض الأسهم الرئيسية للمستهلكين
هناك عدد من الفوائد الرئيسية لقروض الأسهم المنزلية ، بما في ذلك التكلفة. ولكن هناك أيضا عيوب.
الايجابيات
توفر قروض الأسهم المنزلية مصدرًا سهلاً للنقد ويمكن أن تكون أدوات قيمة للمقترضين المسؤولين. إذا كان لديك مصدر دخل ثابت وموثوق به وتعلم أنك ستكون قادرًا على سداد القرض ، فإن سعر الفائدة المنخفض وخصم الضرائب المحتمل يجعله خيارًا معقولًا.
إن الحصول على قرض لأسهم المنازل أمر بسيط للغاية بالنسبة للعديد من المستهلكين لأنه دين مضمون. يدير المقرض شيكًا ائتمانيًا ويطلب تقييمًا لمنزلك لتحديد الجدارة الائتمانية ونسبة القروض إلى القيمة مجتمعة.
معدل الفائدة على قرض الأسهم المنزلية - على الرغم من أنه أعلى من الرهن العقاري الأول - هو أقل بكثير من سعر الفائدة على بطاقات الائتمان والقروض الاستهلاكية الأخرى. يساعد ذلك في توضيح السبب الرئيسي وراء اقتراض المستهلكين مقابل قيمة منازلهم عن طريق قرض أسهم المنزل ذي السعر الثابت هو سداد أرصدة بطاقات الائتمان.
تعد قروض الأسهم المنزلية خيارًا جيدًا بشكل عام إذا كنت تعرف بالضبط المبلغ الذي تحتاجه للاقتراض وما الذي ستستخدمه من أجل المال. أنت مضمون بمبلغ معين ، والذي تحصل عليه بالكامل عند الإغلاق. يقول ريتشارد آري ، مسؤول القروض لدى "فاينانس أوف أمريكا للرهن العقاري": "تُفضل عمومًا قروض الإسكان في المنزل على تحقيق أهداف أكبر وأكثر تكلفة مثل إعادة التصميم أو الدفع مقابل التعليم العالي أو حتى توحيد الديون نظرًا لتلقي الأموال بمبلغ واحد". بورتلاند ، مين.
سلبيات
انتبه إلى أن قروض الأسهم المنزلية يمكن أن تحمل مخاطر أيضًا. تكمن المشكلة الرئيسية في قروض الرهن العقاري في أنها يمكن أن تبدو حلاً سهلاً للغاية بالنسبة للمقترض الذي ربما وقع في دائرة دائمة من الإنفاق ، والاقتراض ، والإنفاق ، والتعمق في الديون. لسوء الحظ ، فإن هذا السيناريو شائع جدًا لدى المقرضين مصطلحًا خاصًا به: إعادة الشحن ، وهي عادةً ما تأخذ عادة قرضًا لسداد الديون الحالية وتحرير ائتمان إضافي ، يستخدمه المقترض بعد ذلك لإجراء عمليات شراء إضافية.
تؤدي عملية إعادة التحميل إلى دورة متصاعدة من الديون تقنع المقترضين في كثير من الأحيان بالتحول إلى قروض الأسهم المنزلية التي تقدم مبلغًا قيمته 125٪ من الأسهم في منزل المقترض. غالبًا ما يأتي هذا النوع من القروض برسوم أعلى لأنه - نظرًا لأن المقترض حصل على أموال أكثر مما يستحق المنزل - فإن القرض ليس مضمونًا بالكامل بضمان. أيضا ، معرفة أن الفائدة المدفوعة على جزء من القرض الذي يتجاوز قيمة المنزل ليست معفاة من الضرائب أبدا .
عند التقدم بطلب للحصول على قرض من المنزل ، قد يكون هناك بعض الإغراء للاقتراض أكثر مما تحتاج إليه على الفور ، حيث أنك تحصل على الدفع مرة واحدة فقط ، ولا تعرف ما إذا كنت ستحصل على قرض آخر في المستقبل.
أسئلة للنظر عند التسوق للحصول على قرض المنزل الانصاف
قبل أن تحصل على قرض الأسهم المنزلية ، تأكد من مقارنة الشروط وأسعار الفائدة. عند النظر ، "لا تركز فقط على البنوك الكبيرة ، ولكن بدلاً من ذلك فكر في قرض من اتحاد الائتمان المحلي" ، يوصي كلير جونز خبير العقارات والانتقال في Movearoo.com. "تقدم الاتحادات الائتمانية أحيانًا أسعار فائدة أفضل وخدمة حساب أكثر تخصيصًا إذا كنت على استعداد للتعامل مع وقت أبطأ في معالجة الطلب."
كما هو الحال مع الرهن العقاري ، يمكنك طلب تقدير بحسن نية. لكن قبل القيام بذلك ، قم بعمل تقدير صادق لأموالك. يقول Casey Fleming ، مستشار الرهن العقاري في C2 Financial Corporation ومؤلف كتاب "دليل القرض: كيفية الحصول على أفضل رهن ممكن" ، "يجب أن يكون لديك إحساس جيد بمكان وجود رصيدك وقيمتك المنزلية قبل التقديم ، من أجل التوفير مال. خاصة على التقييم ، وهو حساب كبير. إذا كان تقييمك منخفضًا بدرجة لا تسمح بدعم القرض ، يتم إنفاق الأموال بالفعل "- ولا توجد مبالغ مستردة لعدم التأهيل.
قبل التوقيع - خاصةً إذا كنت تستخدم قرض أسهم المنزل لتوحيد الديون - قم بتشغيل الأرقام مع البنك الذي تتعامل معه وتأكد من أن المدفوعات الشهرية للقرض ستكون بالفعل أقل من المدفوعات المجمعة لجميع التزاماتك الحالية. على الرغم من أن أسعار الفائدة على قروض المنازل لها معدلات فائدة منخفضة ، إلا أن مدة القرض الجديد قد تكون أطول من مدة ديونك الحالية.
لنفترض أن لديك قرضًا سيارةًا برصيد 10،000 دولار بسعر فائدة 9٪ مع بقاء عامين على المدة. إن دمج هذا الدين لقرض الأسهم المنزلية بمعدل 4٪ لمدة خمس سنوات من شأنه أن يكلفك في الواقع المزيد من المال إذا استغرقت كل خمس سنوات لسداد قرض أسهم المنزل. تذكر أيضًا أن منزلك أصبح الآن ضمانًا للقرض بدلاً من السيارة ، لذلك إذا تخلفت عن سداد قرض المنزل ، فستكون منزلك على المحك وليس سيارتك. سيكون فقدان منزلك أكثر كارثية.
خلاصة القول على قروض الأسهم الرئيسية
يمكن أن يكون قرض الأسهم المنزلية طريقة جيدة لتحويل الأسهم التي قمت ببنائها في منزلك إلى نقد ، خاصة إذا كنت تستثمر هذه الأموال في عمليات تجديد المنازل التي تزيد من قيمة منزلك. لكن تذكر دائمًا أنك تضع منزلك على المحك: إذا انخفضت قيم العقارات ، فقد ينتهي بك الأمر إلى أن تكون أكثر من قيمة منزلك. إذا أردت بعد ذلك الانتقال ، فقد ينتهي بك الأمر إلى خسارة المال من بيع المنزل أو عدم القدرة على الحركة. وإذا كنت تحصل على قرض لسداد رسوم بلاستيكية ، قاوم الإغراء لتشغيل فواتير بطاقات الائتمان هذه مرة أخرى. قبل القيام بشيء يضع منزلك في حظيرة (أو أعمق في حظيرة) ، قم بتقييم جميع خياراتك.
