الرهن العقاري. مجرد ذكر الكلمة يكفي لإرسال قشعريرة على ظهور المستثمرين والبنوك ومالكي المنازل. وهناك سبب وجيه جدا لماذا. كان الرهن العقاري عالي المخاطر أحد المحركات الرئيسية التي أدت إلى الركود الكبير. لكن يبدو أنهم يصنعون عودة باسم جديد: الرهون العقارية بدون عقاب.
هناك عدة أنواع مختلفة من هياكل الرهن العقاري عالية المخاطر المتاحة في السوق. ولكن هل وردة من أي اسم آخر رائحة حلوة؟ قد لا يكون هذا هو الحال بالضرورة. تابع القراءة لمعرفة المزيد حول هذه القروض وما تمثله.
الماخذ الرئيسية
- الرهن العقاري الثانوي هو نوع من القروض الممنوحة للأفراد ذوي الدرجات الائتمانية الضعيفة والذين لن يكونوا مؤهلين للحصول على قروض تقليدية. والرهون العقارية عالية المخاطر أصبحت الآن تعود إلى قروض الرهن العقاري غير العقارية. الأنواع الرئيسية للقروض العقارية عالية المخاطر. لا تزال هذه القروض تنطوي على الكثير من المخاطر بسبب احتمال التخلف عن السداد من المقترض. والرهون العقارية الجديدة غير المرتبطة بالقيود تفرض قيودًا عليها ويجب أن تكون مكتتبًا بشكل صحيح.
ما هو الرهن العقاري؟
الرهن العقاري هو نوع من القروض الممنوحة للأفراد ذوي الدرجات الائتمانية الضعيفة - 640 أو أقل ، وغالبًا أقل من 600 - والذين ، نتيجة لتاريخهم الائتماني الناقص ، لن يكونوا قادرين على التأهل للحصول على قروض عقارية تقليدية.
هناك قدر كبير من المخاطر المرتبطة بأي رهن عقاري. يشير مصطلح الرهن العقاري الفرعي إلى المقترضين ووضعهم المالي بدلاً من القرض نفسه. من المحتمل أن يتخلف المقترضون عن الرهن العقاري من أولئك الذين لديهم درجات ائتمان أعلى. نظرًا لأن المقترضين ذوي المخاطر العالية يمثلون مخاطر أعلى بالنسبة للمقرضين ، فإن القروض العقارية عالية المخاطر عادةً ما تتقاضى أسعار الفائدة أعلى من معدل الإقراض الرئيسي. يتم تحديد أسعار الفائدة على القروض العقارية عالية المخاطر بعدة عوامل مختلفة: الدفعة الأولى ، ودرجة الائتمان ، والمدفوعات المتأخرة ، والجنوح في تقرير الائتمان للمقترض.
أنواع الرهون العقارية عالية المخاطر
تشمل الأنواع الرئيسية للرهون العقارية عالية المخاطر قروض الرهن العقاري ذات معدلات الفائدة الثابتة التي تتراوح مدتها بين 40 و 50 عامًا ، والرهون العقارية ذات الفائدة فقط ، والرهون العقارية ذات الأسعار القابلة للتعديل (ARMs).
القروض الثابتة الفائدة
وهناك نوع آخر من الرهن العقاري الثانوي ، وهو الرهن العقاري ذي السعر الثابت ، والذي يتم تقديمه لمدة 40 أو 50 عامًا ، على عكس فترة 30 عامًا القياسية. تخفض فترة القرض المطولة هذه المدفوعات الشهرية للمقترض ، ولكن من المرجح أن تكون مصحوبة بمعدل فائدة أعلى. يمكن أن تختلف أسعار الفائدة المتاحة للرهون العقارية ذات الفائدة الثابتة اختلافًا كبيرًا من بنك إلى آخر. للبحث عن أفضل أسعار الفائدة المتاحة ، استخدم أداة مثل آلة حاسبة الرهن العقاري.
قابل للتعديل معدل الرهون
يبدأ الرهن العقاري القابل للتعديل بمعدل فائدة ثابت ، وبعد ذلك ، خلال فترة القرض ، يتحول إلى سعر عائم. مثال شائع هو 2/28 ARM. 2/28 ARM عبارة عن رهن عقاري مدته 30 عامًا بسعر فائدة ثابت لمدة عامين قبل تعديله. إصدار آخر نموذجي من قرض أرمينيا ، وهو 3/27 أرمينيا ، لديه معدل فائدة ثابت لمدة ثلاث سنوات قبل أن يصبح متغير.
في هذه الأنواع من القروض ، يتم تحديد السعر العائم بناءً على مؤشر زائد هامش. مؤشر شائع الاستخدام هو ICE LIBOR. مع أرمينيا ، عادة ما تكون المدفوعات الشهرية للمقترض أقل خلال الفترة الأولية. ومع ذلك ، عندما تتم إعادة تعيين رهوناتهم إلى سعر الفائدة الأعلى والمتغير ، عادة ما تزيد مدفوعات الرهن العقاري بشكل ملحوظ. بالطبع ، يمكن أن ينخفض سعر الفائدة مع مرور الوقت ، وهذا يتوقف على المؤشر والظروف الاقتصادية ، والتي بدورها ستقلص مبلغ الدفع.
لعبت ARMs دورا كبيرا في الأزمة. عندما بدأت أسعار المنازل في الانخفاض ، أدرك العديد من أصحاب المنازل أن منازلهم لا تستحق المبلغ الذي يدفعه سعر الشراء. هذا ، إلى جانب ارتفاع أسعار الفائدة أدى إلى قدر كبير من التخلف عن السداد. وأدى ذلك إلى زيادة كبيرة في عدد عمليات حبس الرهن العقاري عالية المخاطر في أغسطس من عام 2006 وانفجار فقاعة الإسكان التي تلت ذلك في العام التالي
الفائدة على القروض العقارية فقط
النوع الثالث من الرهن العقاري هو الرهن العقاري بفائدة فقط. بالنسبة إلى الفترة المبدئية للقرض ، والتي عادة ما تكون خمس أو سبع أو 10 سنوات ، يتم تأجيل مدفوعات رأس المال بحيث يدفع المقترض الفائدة فقط. يمكنه اختيار إجراء الدفعات تجاه المدير ، لكن هذه المدفوعات غير مطلوبة.
عندما تنتهي هذه المدة ، يبدأ المقترض في سداد رأس المال ، أو يمكنه اختيار إعادة تمويل الرهن. يمكن أن يكون هذا خيارًا ذكيًا للمقترض إذا كان دخله يتقلب من سنة إلى أخرى ، أو إذا كان يرغب في شراء منزل ويتوقع أن يرتفع دخله في غضون بضع سنوات.
الرهون العقارية الكرامة
الرهن العقاري هو نوع جديد من قروض الرهن العقاري ، حيث يقوم المقترض بدفع مقدم بنسبة 10٪ تقريبًا ويوافق على دفع معدل فائدة أعلى لفترة محددة ، عادةً لمدة خمس سنوات. إذا قام بالدفعات الشهرية في الوقت المحدد ، بعد خمس سنوات ، فإن المبلغ الذي تم دفعه نحو الفائدة يذهب نحو تخفيض الرصيد على الرهن العقاري ، ويتم تخفيض سعر الفائدة إلى السعر الأولي.
الرهن العقاري
الرهون العقارية عالية المخاطر اليوم
بعد انفجار فقاعة الإسكان ، كان من المستحيل تقريبًا أن يحصل شخص لديه درجة ائتمان أقل من 640 على قرض منزل. مع استقرار الاقتصاد ، بدأت القروض العقارية عالية المخاطر في العودة. الطلب من أصحاب المنازل والمقرضين يتزايد لهذه الأنواع من القروض العقارية. أخذ ويلز فارجو أيضًا موقعًا في عربة العربات الجديدة عالية المخاطر. يوافق البنك الآن على مشتري المنازل المحتملين الذين يحصلون على درجات ائتمانية منخفضة تصل إلى 600 للحصول على قروض من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA).
هذه المرة ، رغم ذلك ، يضع مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) قيودًا على هذه القروض العقارية عالية المخاطر. يجب إعطاء مشترى المنازل المحتملين مشورة مشتري المساكن بواسطة ممثل معتمد من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية بالولايات المتحدة. القيود الأخرى المفروضة على هذه الرهون العقارية عالية المخاطر تحد من الزيادات في أسعار الفائدة وغيرها من شروط القرض. جميع القروض يجب أيضا أن تكون مكتتب بشكل صحيح.
الرهون العقارية عالية المخاطر تحد من الزيادات في أسعار الفائدة وغيرها من شروط القرض.
إنهم يعودون أيضًا بتكلفة متزايدة. الآن ، الرهون العقارية عالية المخاطر تأتي بأسعار فائدة يمكن أن تصل إلى 8 ٪ إلى 10 ٪ ، وقد تتطلب دفع مقدم يصل إلى 25 ٪ إلى 35 ٪.
الرهون العقارية عالية المخاطر محفوفة بالمخاطر
نظرًا لأن هذه القروض مخصصة للأشخاص الذين لا يتأهلون للحصول على رهن بسعر فائدة رئيسي - وهو ما يعني عادة أن المقترض سيواجه صعوبة في سداد القرض - فالمؤسسة أو البنك الذي يقرض المال له الحق في فرض أسعار فائدة مرتفعة لتوفير حافز إضافي للمقترض لدفع في الوقت المحدد. ولكن عندما يقوم الأشخاص الذين ربما واجهوا بالفعل مشكلة في التعامل مع الديون في الماضي بسداد هذه القروض ، فإنهم يواجهون صعوبة أكبر ، ناهيك عن المستقبل الباهظ من أولئك الذين لديهم درجات ائتمانية جيدة ويمكنهم تحمل القروض بأسعار فائدة معقولة أكثر.
الرهن العقاري الانهيار
عادة ما تكون الرهون العقارية عالية المخاطر والانهيار العقاري هما الجانيان المعروفان باسم بداية الركود العظيم.
كان العديد من المقرضين ليبراليين في منح هذه القروض من عام 2004 إلى عام 2006 ، نتيجة لانخفاض أسعار الفائدة وارتفاع السيولة في رأس المال وفرصة تحقيق الكثير من الأرباح. من خلال تقديم هذه القروض ذات المخاطر العالية ، فرض المقرضون أسعار الفائدة أعلى من رئيس الوزراء من أجل التعويض عن المخاطر الإضافية التي تحملوها. كما قاموا بتمويل القروض عن طريق تجميعها ثم بيعها للمستثمرين كاستثمارات معاد تعبئتها. أدت الزيادة الكبيرة في عدد الأشخاص الذين استطاعوا تحمل الرهون العقارية فجأة إلى نقص في المساكن ، مما أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن ، وبالتالي حجم التمويل اللازم لأصحاب المنازل.
بدا وكأنه دوامة تصاعدية باستمرار. الجانب السلبي هو أن القروض تُمنح للأشخاص الذين لا يستطيعون سدادها. عندما بدأت أعداد هائلة في التخلف عن سداد قروضها العقارية وارتفعت معدلات حبس الرهن السكنية ، فقد خسر المقرضون كل الأموال التي منحوها. وكذلك فعلت العديد من المؤسسات المالية التي استثمرت بكثافة في القروض العقارية المضمونة. واجه العديد منهم صعوبات مالية شديدة - حتى الإفلاس.
استمرت أزمة الرهون العقارية عالية المخاطر من عام 2007 إلى عام 2010 ، حيث تحولت إلى ركود عالمي حيث كانت آثارها تشع في جميع الأسواق المالية والاقتصادات في جميع أنحاء العالم.
الخط السفلي
على الرغم من أن قروض الرهن العقاري تزيد من عدد الأشخاص الذين يمكنهم شراء المنازل ، إلا أنه يصعب على هؤلاء الأشخاص القيام بذلك ويزيد من فرص إعسارهم عن سداد قروضهم. التخلف يؤلم كل من المقترض ودرجة الائتمان الخاصة به وكذلك المقرض.
ويشير المدافعون عن الرهون العقارية عالية المخاطر الجديدة إلى أن مشتري المساكن لا يُجبرون على دفع أسعار الفائدة المرتفعة هذه إلى أجل غير مسمى. بمجرد أن يتمكن المشترون من إثبات أنهم قادرون على سداد قروضهم العقارية في الوقت المحدد ، يجب أن تزيد الدرجات الائتمانية الخاصة بهم ، ويمكنهم إعادة تمويل قروض منازلهم بأسعار فائدة منخفضة. في الواقع ، يراهن العديد من الأشخاص الذين يستخرجون ARM على حقيقة أنه بحلول الوقت الذي يبدأ فيه سعر الفائدة المتغير ، سيكونون قد قاموا بتنظيف تقرير الائتمان الخاص بهم إلى الحد الذي سيتأهلون للحصول على تمويل جديد أكثر فائدة.
