في حين أن الحصول على قرض كموظف في W-2 قد يكون أرخص وأسهل مما لو كنت تعمل لحسابك الخاص ، فإنك لست مضطرًا للرجوع إلى حجرك للحصول على قرض عقاري. قد يكون بعض المقرضين قلقين من أنك لن تكسب دخلاً ثابتًا بما يكفي لتسديد مدفوعاتك الشهرية ، وقد لا يرغب الآخرون ببساطة في التعامل مع الأوراق الإضافية التي يمكن أن تشارك في تقديم رهن لشخص يعمل لحسابه الخاص.
لكن لا تقلق ؛ إذا كنت تعمل لحسابك الخاص ، فهناك منتجات الرهن العقاري المتاحة بالإضافة إلى الخطوات التي يمكنك اتخاذها لجعل نفسك مرشح قرض أكثر جاذبية.
الماخذ الرئيسية
- قد يتطلب الحصول على قرض في حين أن العاملين لحسابهم الخاص دفع أسعار فائدة أعلى ، حيث يتطلع المقرضون إلى التعويض عن عدم وجود دخل ثابت يمكن التحقق منه. تتمثل المشكلات التي يواجهها الأفراد الذين يعملون لحسابهم الخاص عند محاولة الحصول على قرض في أنهم يستخدمون مصروفات العمل لخفض الدخل الخاضع للضريبة. الدخل / رهن الأصول المعلنة عبارة عن قروض بناءً على ما يدعي المقترض أنه دخله. لن يقوم مقرضو SISA بالتحقق من مقدار الدخل ولكن قد يتحققون من المصدر. مع عدم وجود قروض وثائق ، لا يتحقق المقرضون من أي معلومات للدخل ، لكن معدل الفائدة عادة ما يكون أعلى من الأنواع الأخرى من القروض العقارية. يمكن للمقترضين الذين يعملون لحسابهم الخاص تحسين آفاقهم من خلال زيادة درجة الائتمان الخاصة بهم ، أو تقديم دفعة أولى أكبر ، أو سداد ديون ، من بين أمور أخرى.
الحصول على الرهن العقاري في حين أن العاملين لحسابهم الخاص
المقرضين عموما لا يرون العاملين لحسابهم الخاص والمقترضين المثالي. يمكن للمقترضين الذين يعملون لحسابهم الخاص أن يتوقعوا دفع أسعار فائدة أعلى من تلك التي يتم الإعلان عنها بشكل شائع على مواقع الرهن العقاري - تلك المعدلات مخصصة للمقترضين الرئيسيين أو المقترضين الذين يعتبرون مؤهلين بشكل خاص للائتمان بسبب دخلهم الثابت الذي يمكن التحقق منه ودرجات الائتمان الممتازة.
نظرًا لأن المقترضين الذين يعملون لحسابهم الخاص هم أقل المرشحين جاذبية ، فإن لديهم قدرة منخفضة على التسوق والتفاوض بشأن أسعار فائدة منخفضة. مطلوب مزيد من العمل أيضا للعثور على المقرضين الذين هم على استعداد للعمل مع أولئك الذين يعملون لحسابهم الخاص.
المشكلة الأخرى التي يواجهها المقترضون الذين يعملون لحسابهم الخاص هي أنهم يميلون إلى استخدام الكثير من نفقات العمل لتخفيض الدخل الخاضع للضريبة على الإقرارات الضريبية ، مما يضطر المقرضين إلى التساؤل عما إذا كان المقترض يجني ما يكفي من المال لشراء منزل. أخيرًا ، قد ترغب البنوك في رؤية نسبة أقل من القروض إلى القيمة (نسبة LTV) ، مما يعني أن المقترض سيحتاج إلى الحصول على دفعة أولى أكبر.
توثيق الدخل بالكامل عن طريق الإقرارات الضريبية للسنوات السابقة والبيانات المالية يزيد من فرص اعتماد الفرد الذي يعمل لحسابه الخاص للحصول على قرض عقاري.
خيارات الرهن العقاري لحسابهم الخاص
بسبب أزمة الرهن العقاري الثانوي ، فقد يصبح من الصعب على العاملين لحسابهم الحصول على قروض عقارية لأن البنوك تتخلى عن الاستثمارات ذات المخاطر العالية لحماية مصالحها المالية وسمعتها. ومع ذلك ، لا يزال بعض المقرضين يقدمون القروض التي قد تكون مناسبة لأولئك الذين يعملون لحسابهم الخاص.
الدخل المذكور / رهن الأصول المعلنة (SISA)
يعتمد الدخل المعلن / رهن موجود (SISA) على ما يخبر المقترض البنك بأن دخله فيه ؛ لن يسعى البنك للتحقق من هذا المبلغ. تسمى أحيانًا قروض الدخل المحددة قروضًا منخفضة التوثيق ؛ هذا لأنه في حين أن المقرضين لن يتحققوا من المبلغ الذي تجنيه ، إلا أنهم قد يسعون إلى التحقق من مصادر دخلك. كن مستعدًا لتقديم قائمة بعملائك الجدد وأي مصادر أخرى للتدفق النقدي ، مثل الاستثمارات المدرة للدخل. قد يرغب البنك أيضًا في إرسال نموذج مصلحة الضرائب 4506 أو 8821. يتم استخدام النموذج 4506 لطلب نسخة من الإقرار الضريبي الخاص بك مباشرةً من مصلحة الضرائب ، وبالتالي يمنعك من تقديم عائدات مزورة لشركة الرهن العقاري ، ويكلف 39 دولارًا لكل عائد. ولكن قد تكون قادرًا على طلب النموذج 4506-T مجانًا. نموذج 8821 يأذن للمقرض الخاص بك للذهاب إلى أي مكتب مصلحة الضرائب وفحص النماذج التي تحددها للسنوات التي تحددها. هذه الخدمة مجانية.
لا قرض الوثائق
في الرهن العقاري لا وثيقة ، لن يسعى المقرض للتحقق من أي من معلومات الدخل الخاص بك. قد يكون هذا خيارًا جيدًا إذا كانت الإقرارات الضريبية تظهر خسارة تجارية أو ربح منخفض جدًا. نظرًا لأنه من المخاطرة أن يقرض البنك أموالًا لشخص لديه دخل لم يتم التحقق منه ، توقع أن يكون معدل فائدة الرهن العقاري الخاص بك أعلى مع أي من هذه الأنواع من القروض مقارنة بقرض التوثيق الكامل. وتسمى قروض التوثيق المنخفضة والغير قروض الرهون العقارية Alt-A ، وهي تقع بين قروض الرهن العقاري والقروض العقارية عالية المخاطر من حيث أسعار الفائدة. بالنسبة للمقرضين ، فهم يعتبرون أكثر خطورة من القروض الأولية ، ولكنهم أقل مخاطرة من القروض عالية المخاطر.
في حين أن العديد من الأفراد والأزواج الذين يعملون لحسابهم الخاص قد يختارون أحد الخيارات المذكورة أعلاه نظرًا لصعوبة توثيق دخلهم بشكل كافٍ ، فإن أولئك الذين يمكنهم إثبات دخلهم والذين يرغبون في تقديم الأوراق الإضافية لا يزال بإمكانهم التقدم بطلب للحصول على قروض مستندات كاملة ، والتي سيكون لها أسعار فائدة أقل من أبناء عمومة منخفضة ولا وثيقة. بينما قد يحتاج الموظف التقليدي ببساطة إلى تقديم نسخ من W-2s خلال العامين الماضيين ، لأن الأفراد العاملين لحسابهم الخاص لا يتلقون هذا المستند ، فقد يحتاجون إلى تقديم معلومات حول أعمالهم ، مثل الإقرارات الضريبية للسنوات السابقة ، رخصة العمل الحالية ، بيان موقع من محاسب ، بيانات الأرباح والخسائر ، والميزانية العمومية.
يعد الحصول على رهن عقاري مشترك مع المقترض المشارك الذي يعمل موظفًا في W-2 ، مثل شخص آخر مهم أو زوج أو صديق موثوق به ، طريقة أخرى لتحسين فرص الحصول على موافقة للحصول على قرض عقاري إذا كنت تعمل لحسابك الخاص. وهذا يوفر المزيد من التأكيد للمقرض الخاص بك أن هناك دخل ثابت لتسديد الديون.
وأخيرا ، قد يكون أحد الوالدين أو قريب آخر على استعداد لتخصيص قرض الرهن العقاري الخاص بك. ضع في اعتبارك أن هذا الشخص سيحتاج إلى أن يكون مستعدًا وقادرًا على تحمل المسؤولية الكاملة عن القرض إذا تخلف عن الدفع.
يمكنك حقا تحمله؟
يمكن أن يكون من السهل الوقوع في مشكلة مع القروض المنخفضة والتوثيق لأنه من السهل التلاعب بالأرقام. أدرك أنك ، وليس البنك ، تعرف جيدًا ما إذا كنت تستطيع حقًا تحمل القرض ، وأنك ستكون الشخص الذي يعاني حقًا إذا فقدت منزلك.
تصبح مرشح جذاب
بالنسبة للمقترض الذي يعرف أنه بإمكانه سداد المدفوعات ، يمكنه القيام ببعض الأمور التالية لتحسين فرصه في الحصول على قرض.
ماكس خارج درجة الائتمان
في أي نوع من حالات الاقتراض ، فإن درجة الائتمان الأعلى ستجعل المقترض مرشحًا أكثر جاذبية للحصول على القرض في المقام الأول والتأهل لخفض أسعار الفائدة.
تقديم دفعة أولى كبيرة
كلما ارتفعت قيمة الأسهم في المنزل ، قل احتمال خروج المقترض منه في أوقات الأزمات المالية. لذلك ، سيرى البنك المقترض أقل مخاطرة إذا وضعوا الكثير من المال في الشراء مقدما.
لديك احتياطيات نقدية كبيرة
بالإضافة إلى الدفعة المقدمة الكبيرة ، فإن وجود الكثير من الأموال في صندوق للطوارئ يُظهر للمقرضين أنه حتى لو كانت الشركة تأخذ بعين الاعتبار ، فسيتمكن المقترض من الاستمرار في إجراء الدفعات الشهرية.
سداد جميع الديون الاستهلاكية
كلما قلت مدفوعات الديون الشهرية التي تمر بها في عملية الرهن العقاري ، كان من الأسهل بالنسبة لك سداد مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك. إذا كنت تسدد بطاقاتك الائتمانية وقروض السيارات ، فقد تكون مؤهلاً للحصول على مبلغ قرض أعلى لأنك ستحصل على المزيد من التدفق النقدي.
إنشاء سجل التوظيف الذاتي
تقديم الوثائق
إن استعدادك لتوثيق دخلك بالكامل من خلال الإقرارات الضريبية للسنوات السابقة ، وبيانات الأرباح والخسائر ، والميزانيات العمومية وما شابه ذلك سوف يزيد من فرصك في التأهل للحصول على قرض.
الخط السفلي
إذا فقد موظف W-2 وظيفته ، سينخفض دخل الشخص إلى الصفر في غمضة عين في غياب استحقاقات التأمين ضد البطالة ؛ غالبًا ما يكون للعاملين لحسابهم الخاص عملاء متعددين ولا يُرجح أن يفقدوا جميعهم دفعة واحدة ، مما يمنحهم أمانًا وظيفيًا أكبر مما يُتصور.
بطبيعة الحال ، بالنسبة لأولئك الذين يعملون لحسابهم الخاص ، فقد اعتادوا بالفعل على العمل بجد إضافي لتقديم نماذج ضريبية إضافية ، وتأمين تراخيص العمل ، والحصول على عملاء جدد ، والحفاظ على العمل. المسلحة مع القليل من المعرفة والصبر ، ويمكن لأولئك الذين يعملون لحسابهم الخاص الحصول على قرض عقاري.
