مع كون العقارات جزءًا ثابتًا من مصفوفة تخصيص رأس المال لكل من المستثمرين من الأفراد والمؤسسات ، فقد شهدت الصناديق العقارية نموًا متزايدًا مؤخرًا. نظرًا لطبيعة الاستثمار العقاري الكثيفة رأس المال ، ومتطلبات الإدارة النشطة ، بالإضافة إلى زيادة الفرص العقارية العالمية ، فإن المؤسسات التي تسعى إلى إدارة الأصول بكفاءة تتحول تدريجياً إلى صناديق أموال عقارية.
وينطبق الشيء نفسه على مستثمري التجزئة ، الذين يستفيدون الآن من الوصول إلى مجموعة أكبر بكثير من صناديق الاستثمار العقاري من ذي قبل ، مما يسمح بتخصيص رأس المال وتنويعه بكفاءة. مثل أي قطاع استثماري آخر ، العقارات لها إيجابيات وسلبيات. ومع ذلك ، ينبغي النظر في معظم المحافظ الاستثمارية ، مع صناديق الاستثمار العقاري (صناديق الاستثمار العقاري) وصناديق الاستثمار العقاري ينظر إليها على أنها أفضل الطرق لملء هذا التخصيص.
العقارات للمستثمرين المؤسسيين
لطالما سيطر الاستثمار الكبير على العقارات ، مثل صناديق التقاعد وشركات التأمين والمؤسسات المالية الكبيرة الأخرى. بفضل عولمة الاستثمار العقاري وظهور فرص جديدة في الخارج ، وكلاهما يتيحان درجة أكبر من التنويع بالإضافة إلى إمكانات العودة ، فإن المكان الدائم للعقار في مخصصات محفظة المؤسسات يتطور كإتجاه.
التخصيص الدائم لرأس المال العقاري يأتي ببعض العقبات. أولاً وقبل كل شيء ، إنه كثيف رأس المال. على عكس الأسهم التي يمكن شراؤها بزيادات صغيرة ، تتطلب الاستثمارات العقارية التجارية مبالغ كبيرة نسبيًا ، وغالبًا ما يؤدي الاستثمار المباشر إلى محافظ متقادمة ومخاطر مفرطة في أي موقع أو حسب نوع العقار. العقارات يتطلب أيضا إدارة نشطة ، والتي كثيفة العمالة. إدارة تخصيص العقارات يتطلب موارد كبيرة بالمقارنة مع الاستثمارات التقليدية. نتيجة لهذه المشكلات ، التي تهدف إلى زيادة كفاءة الإدارة وتوزيع رأس المال ، تميل المؤسسات إلى الانجذاب نحو الصناديق العقارية وصناديق الأموال. يمكن تحقيق هذه المزايا عن طريق مستثمري التجزئة من خلال صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار المتداولة في البورصة (ETF) وصناديق الاستثمار العقاري المشتركة.
صغار المستثمرين
فيما يلي عدة طرق لمستثمري التجزئة للوصول إلى إمكانات العودة للعقارات والحصول على التعرض لفئة الأصول.
استثمار مباشر
تتعلق هذه الاستراتيجية بالمستثمرين الذين يختارون مباشرة عقارات محددة. والميزة الكبرى لهذه الاستراتيجية هي السيطرة. الملكية المباشرة للعقار تسمح بتطوير وتنفيذ الإستراتيجية ، وكذلك التأثير المباشر على العائد. ومع ذلك ، فإن الاستثمار المباشر يجعل من الصعب للغاية إنشاء محفظة عقارية متنوعة بشكل جيد. بالنسبة لمعظم مستثمري التجزئة ، فإن تخصيص العقارات ليس كبيراً بما يكفي للسماح بشراء عقارات كافية للتنويع الحقيقي ؛ كما أنه يزيد من التعرض لسوق العقارات المحلية ، فضلاً عن مخاطر أنواع العقارات.
صناديق الاستثمار العقاري (صناديق الاستثمار العقاري)
تمثل أسهم صناديق الاستثمار العقاري أسهم الأسهم الخاصة والعامة في الشركات المهيكلة كصناديق استئمانية تستثمر في العقارات أو القروض العقارية أو الاستثمارات العقارية المضمونة الأخرى. صناديق الاستثمار العقاري عادة تملك وتشغيل العقارات. قد تشمل هذه العقارات السكنية متعددة الأسر ومراكز التسوق التي ترتكز على البقالة وممتلكات التجزئة المحلية ومراكز القطاع ومراكز التسوق والمساحات المكتبية التجارية والفنادق.
تدار صناديق الاستثمار العقاري من قبل مجلس الإدارة الذي يتخذ قرارات إدارة الاستثمار نيابة عن الصندوق الاستئماني. صناديق الاستثمار العقاري تدفع ضرائب دخل فيدرالية ضئيلة أو معدومة طالما أنها توزع 90٪ من الدخل الخاضع للضريبة كأرباح على المساهمين. على الرغم من أن الميزة الضريبية تزيد من التدفقات النقدية بعد خصم الضرائب ، فإن عدم قدرة صناديق الاستثمار العقاري على الاحتفاظ بالنقد يمكن أن يعوق بشكل كبير النمو والتقدير طويل الأجل. بصرف النظر عن الميزة الضريبية ، توفر صناديق الاستثمار العقاري العديد من المزايا والعيوب التي تتمتع بها الأسهم.
يقدم مدراء صناديق الاستثمار العقاري رؤية إستراتيجية ويتخذون القرارات المتعلقة بالاستثمار والممتلكات ، وبالتالي معالجة القضايا المتعلقة بالإدارة للمستثمرين. تتمثل أكبر عيوب صناديق الاستثمار العقاري في مستثمري التجزئة في صعوبة الاستثمار برؤوس أموال محدودة والكمية الكبيرة من المعرفة والتحليلات الخاصة بالأصول اللازمة لتحديدها والتنبؤ بأدائها.
ترتبط استثمارات صناديق الاستثمار العقاري في سوق الأوراق المالية بشكل عام مقارنةً بالاستثمارات العقارية المباشرة ، الأمر الذي يؤدي بالبعض إلى التقليل من خصائص تنويعها. وكان التقلب في سوق العقارات REIT أعلى أيضًا منه في العقارات المباشرة. ويرجع ذلك إلى تأثير قوى الاقتصاد الكلي على قيم صناديق الاستثمار العقاري وحقيقة أن أسهم صناديق الاستثمار العقاري يتم تقييمها بشكل مستمر ، في حين أن العقارات المباشرة تتأثر بشكل أكبر بأسواق العقارات المحلية ، ويتم تقييمها باستخدام طريقة التقييم التي تميل إلى سلاسة عوائد الاستثمار.
صناديق الاستثمار العقاري
تستثمر صناديق الاستثمار العقاري في المقام الأول في أسهم صناديق الاستثمار العقاري والشركات العقارية العاملة. أنها توفر القدرة على الحصول على التعرض المتنوع للعقار باستخدام كمية صغيرة نسبيا من رأس المال. وفقًا لاستراتيجيتهم وأهداف التنويع الخاصة بهم ، فإنهم يوفرون للمستثمرين مجموعة من الأصول أوسع بكثير مما يمكن تحقيقه عن طريق شراء أسهم صناديق الاستثمار العقاري وحدها ، كما يوفرون مرونة في الانتقال بسهولة من صندوق إلى آخر. تعتبر المرونة أيضًا مفيدة للمستثمر في صناديق الاستثمار المشترك بسبب السهولة النسبية في الحصول على الأصول والتخلص منها في بورصة منظمة ومنتظمة ، بدلاً من الاستثمار المباشر ، وهو أمر شاق ومكلف. يمكن للمستثمرين المضاربين زيادة الوزن في بعض الممتلكات أو التعرض الإقليمي من الناحية التكتيكية لزيادة العائد.
يمكن أن يؤدي إنشاء التعرض لقاعدة عريضة من صناديق الاستثمار المشتركة إلى تقليل تكاليف المعاملات والعمولات المتعلقة بشراء أسهم REIT الفردية. ميزة أخرى مهمة لمستثمري التجزئة هي المعلومات التحليلية والبحثية المقدمة من الصناديق على الأصول المكتسبة ، وكذلك وجهة نظر الإدارة حول قابلية وأداء العقارات ، كاستثمارات محددة وكفئة أصول.
بالنسبة للمستثمرين دون الرغبة أو المعرفة أو رأس المال لشراء الأراضي أو الممتلكات على صناديقهم العقارية الخاصة ، تسمح لهم المشاركة في الدخل وإمكانات النمو طويل الأجل للعقارات. على الرغم من أن صناديق الاستثمار العقاري تجلب السيولة إلى فئة أصول غير سائلة تقليديا ، إلا أن الرافضين يعتقدون أنهم لا يستطيعون مقارنة الاستثمار المباشر في العقارات.
ملكية البيت
يفشل العديد من مستثمري التجزئة الذين لم يفكروا في تخصيص العقارات لمحافظهم الاستثمارية في إدراك أنهم ربما كانوا بالفعل يستثمرون في العقارات عن طريق امتلاك منزل. لا يقتصر الأمر على تعرضهم للعقارات بالفعل ، بل يتحمل معظمهم أيضًا مخاطر مالية إضافية عن طريق الحصول على قرض عقاري. بالنسبة للجزء الأكبر ، كان هذا التعرض مفيدًا ، حيث ساعد الكثيرين على جمع رأس المال اللازم للتقاعد.
الخط السفلي
على الرغم من أن مستثمري التجزئة يمكنهم وينبغي عليهم أن يأخذوا في الحسبان ملكية المنازل عند القيام بتخصيصات محافظهم ، إلا أنه قد يتم النظر في استثمارات إضافية أكثر سيولة في العقارات. بالنسبة لأولئك الذين يتمتعون بمهارات التداول المطلوبة ورأس المال ، يوفر الاستثمار العقاري REIT إمكانية الوصول إلى بعض فوائد الاستثمار العقاري دون الحاجة إلى الملكية المباشرة. بالنسبة للآخرين ، الذين يفكرون في تخصيص أصغر ، أو لأولئك غير الراغبين في إثقال كاهلهم عن طريق اختيار الأصول ولكنهم يحتاجون إلى أقصى قدر من التنويع ، فإن صناديق الاستثمار العقاري ستكون اختيارًا مناسبًا.
