جدول المحتويات
- خطط تطوير التنمية
- 1. الرسوم تتراوح على نطاق واسع
- 2. ما تحصل عليه يختلف ، جدا
- 3. قد يتم تطبيق رسوم إضافية
- 4. الرسوم والموافقة على الرهن العقاري الخاص بك
- 5. عدد العهود
- 6. إدارة الصراع
- 7. سمعة القرن الإفريقي
- 8. الامتثال مع القرن الإفريقي
- 9. مسؤوليات التأمين
- الخط السفلي
تمتلك العديد من المجتمعات السكنية بنية رابطة أصحاب المنازل للمساعدة في الحفاظ على جو نظيف ومتماسك في الحي. أيضًا ، عند شراء وحدة سكنية أو منزل مستقل أو منزل من عائلة واحدة ضمن "مشروع تطوير مخطط له" ، قد تواجه أيضًا بنية القرن الإفريقي.
في حين أن HOA في بعض الأحيان تجنيب صاحب المنزل من بعض المسؤوليات إلا أنه يمكن أن يأتي مع بعض التزامات صاحب المنزل. قبل أن تشتري منزلاً يجعلك جزءًا من القرن الإفريقي ، إليك ما تحتاج إلى معرفته ، والأسئلة التي يجب أن تطرحها على الجمعية وعلى عائلتك.
خطط تطوير التنمية
غالبًا ما يتطلب منك الانتقال إلى التطوير المخطط له الانضمام إلى جمعية مالكي المنازل (HOA) ودفع رسومها للمساعدة في تغطية المناطق المشتركة والهياكل المشتركة والخارجية. تُلزمك العضوية أيضًا بالعهود والشروط والقيود الخاصة بالجمعية (CC&R). قد تؤدي هذه القواعد إلى إحباط حلمك في الحصول على باب أمامي أرجواني ، على سبيل المثال ، أو ترك عربة سكن متنقلة في الممر نظرًا لأن CC & Rs تشتمل عادة على نصوص حول مظهر منزلك والمركبات التي يمكنك إيقافها خارجها.
إحصائيًا ، لدى الأمريكيين فرصة واحدة من كل خمسة للعيش في منزل يمثل جزءًا من القرن الإفريقي ، وفقًا لتحليل البيانات الذي أجراه عالم الاقتصاد الجزئي التطبيقي وايت كلارك. منذ إعداد تقدير Clarke (في عام 2017) ، زادت العقارات التي تتمتع بخدمات HOAs.
هل الحياة في التنمية المخطط لها خيار جيد بالنسبة لك؟ وإذا كان الأمر كذلك ، ما هي التي لديها منظمات القرنفل التي قد تناسبك؟ لا تعتمد إجابات هذه الأسئلة على أموالك فحسب ، بل تعتمد أيضًا على حماسك للمرافق المشتركة ، والتسامح مع القواعد واللوائح ، والراحة مع الحكم الذاتي - نظرًا لأن معظم منظمات القرن الإفريقي يشرف عليها متطوعون يعيشون في التطوير.
9 نصائح للتعامل مع جمعيات أصحاب المنازل
1. الرسوم تتراوح على نطاق واسع
وجدت دراسة Trulia التي استخدمت سجلات American Community Survey ، أن متوسط رسوم HOA الشهرية بلغ 331 دولارًا في الشهر في عام 2015. وتراوحت المعدلات بين أدنى من 218 دولارًا في وارن بولاية ميشيغان ، إلى 571 دولارًا في مدينة نيويورك. وجدت Trulia المستحقات أعلى بشكل عام في المباني والمجمعات القديمة مع المزيد من الوحدات بشكل عام.
يؤثر عدد وحجم وسائل الراحة في التطوير أيضًا على الأسعار ، وفقًا لما ذكره Nate Martinez ، الوكيل العقاري في RE / MAX Professionals في Glendale ، Ariz ، على سبيل المثال ، من المحتمل أن يفرض التطوير الذي تحرسه بوابة ، ويضم ناديًا وملعبًا للغولف ، رسومًا أعلى من تلك التي توفر الحد الأدنى من الأمان وفقط منطقة مشتركة متواضعة.
قد تختلف الرسوم حتى داخل التطوير ، بسبب الاختلافات في لقطات مربعة ، والموقع ، والتوجه ، وكلها يمكن أن تؤثر على مقدار صيانة الممتلكات التي سوف تتطلبها.
تشمل معظم خدمات الإدراج المتعددة (MLS) رسوم القرن الإفريقي في قائمة الممتلكات. يجب أن يضمن ذلك أنه يمكنك الوصول إلى المعلومات من خلال REMAX.com و Zillow.com و Realtor.com ومواقع قوائم أخرى ، وفقًا لمارتينيز.
يجب عليك أيضًا معرفة عدد المرات التي زادت فيها الرسوم بمرور الوقت ، وبكيفية زيادة الرسوم. إذا استطعت ، احصل على تاريخ مطبوع من مستحقات القرن الإفريقي بحلول العام على مدار السنوات العشر الماضية. يقول مارتينيز أن الرسوم الخاصة بالـ HOA لا تزيد عادة عن عام. وفقًا لتجربة Martinez ، يتم تحديد زيادات HOA عادةً من ثلاث إلى خمس سنوات مقدمًا ، وذلك باستخدام تقديرات التكاليف المستقبلية للمرافق ، والعمالة ، والصيانة ، وأكثر من ذلك.
فحص هذه التوقعات إذا كانت متوفرة. نظرًا لأنها تقديرات فقط ، يقترح Martinez أيضًا التحقق من المبلغ الذي يُسمح به بزيادة الرسوم كل عام وفقًا للوائح HOA. في مجمع جديد ، يمكن لهذا البحث أن يساعد في تحديد ما إذا كانت رسوم القرن الإفريقي الأولية قد تم تخفيضها بشكل جذاب ، حتى بشكل مصطنع ، من أجل جذب مالكي المنازل ، وهي عرضة لزيادة كبيرة مع مرور الوقت لتغطية الفجوة بين الإيرادات والتكاليف.
بدلاً من ذلك ، يمكن أن يكون العكس هو الحال أيضًا ، أي أن رسوم HOA الخاصة بالتطوير الجديد قد تنخفض فعليًا مع مرور الوقت حيث يتم إضافة المزيد من المنازل إلى التطوير ويتوفر المزيد من مالكي المنازل لمشاركة التكاليف الثابتة لـ HOA.
2. ما تحصل عليه يختلف ، جدا
عندما تشتري منزلاً في مجتمع مُدار ، فأنت في الواقع تشتري مجموعة من الالتزامات والمستحقات القانونية بالإضافة إلى مساحة المعيشة المادية ، كما يقول جون مانينغ ، السمسار الإداري في RE / MAX on Market في سياتل. قد تتنوع الحقوق والخدمات والمرافق الدقيقة التي تتحمل مسؤوليتها عن القرن الأفريقي على نطاق واسع مثل الرسوم المفروضة. يقول: "قد يكون لصيانة البوابات مجتمع بوابة باعتباره الاتفاق الوحيد بين مالكي المنازل ، أو قد يكون هناك قانون تجريبي مع سلطة قانونية لإدارة أكثر من ذلك بكثير".
انظر إلى ما هو مدرج (وغير مدرج) من شأنه أن يؤثر على الشؤون المالية لأسرتك. سوف تضطر لدفع ثمن التقاط القمامة ، على سبيل المثال؟ هل المرافق مدرجة؟ اي واحدة؟ ماذا عن خدمة الكابل و / أو الإنترنت؟
ضع في اعتبارك أنك ستدفع مقابل الامتيازات ، مثل المرافق الترفيهية ، سواء كنت تستخدمها أم لا. تعرف على ساعات وسائل الراحة ، مثل حمامات السباحة وملاعب التنس ، لتحديد ما إذا كانت ستعمل وفق جدولك الزمني أم لا. إذا كنت تعتقد أنك تريد مشاركة هذه التسهيلات مع الأصدقاء أو العائلة ، فتحقق من القواعد والرسوم المتعلقة باستخدام الضيف.
قم بصياغة الرسوم - وإدراجاتها واستبعاداتها - مقابل تلك الخاصة بالتطورات الأخرى في المنطقة ، لا سيما تلك المدرجة بالفعل في قائمتك المختصرة. يقول الوسيط مانينغ: "إذا كنت تريد معرفة نطاقات القرن الإفريقي لمنطقتك ، فإن أفضل مورد سيكون عن طريق وسيط عقاري محترف لديه دراية بجمعيات مالكي المنازل".
3. قد يتم تطبيق رسوم إضافية
قد تتبنى HOA أحد الأساليب المتعددة للإدارة المالية. تؤثر هذه الاختيارات بشكل خاص على الطريقة التي تمول بها النفقات غير المتوقعة والاستثمارات الرأسمالية مثل استبدال نظام التكييف.
وفقًا لجون مانينغ ، السمسار الإداري في RE / MAX on Market في سياتل ، "تفضل بعض الجمعيات احتياطي نقدي كبير متاح للوفاء بالتزامات الصيانة أو الإدارة أو الإدارة عند نشوئها. الآخرون لديهم رسوم أقل ويعتمدون على تقييمات خاصة - أموال تُفرض خارج رسوم القرن الأفريقي - للإصلاح والصيانة. "هذه الرسوم تشبه التقييمات الضريبية التي تفرضها الحكومات المحلية في بعض الأحيان.
وإليك كيفية عمل مسار التقييم: عندما تظهر نفقات كبيرة ، مثل استبدال السقف أو المصعد ، وتفتقر احتياطيات القرن الإفريقي إلى الأموال اللازمة لدفع ثمنها ، فقد تفرض الجمعية على كل مالك المنزل تقييمًا خاصًا. يمكن أن تصل هذه الرسوم إلى آلاف الدولارات.
وفقًا لمانينغ ، فإن حجم الصندوق الاحتياطي لا يعتمد فقط على نهج القرن الإفريقي ولكن أيضًا على عمر المبنى وحالته ووسائله. غالبًا ما تضع التطورات خططًا متعددة السنوات للإصلاحات واستثمارات رأس المال ، بما في ذلك تكاليفها السنوية والرصيد المتوقع في صندوق الاحتياطي في الوقت الذي ستكون فيه النفقات مطلوبة.
اطلب الاطلاع على هذه المستندات ، مع إيلاء اهتمام خاص لمدى توافق النفقات المطلوبة مع رصيد الصندوق الاحتياطي. يمكن أن تكون المساعدة الاحترافية ذات قيمة عند التملص من جداول البيانات هذه. يقول مانينغ إن شركته هي "جعل العملاء يناقشون البيانات المالية مع خبير سلطة الائتلاف المؤقتة في تحليل البيانات المالية".
يجب أن تكون HOA قادرة على تقديم مثل هذه القائمة. اسأل ، أيضًا ، إذا كان من المقرر إجراء تقييمات خاصة في المستقبل. لاحظ أن وفورات الحجم قد تعني أن تقييمات خاصة لمصروفات رأسمالية معينة قد تكون أصغر في منظمات القرن الإفريقي التي تضم العديد من الأعضاء والأعلى في منظمات أصحاب المصالح الأصغر حجماً ، حيث سيكون للنفقات المماثلة أصحاب أقل في المنازل لتمويلها.
4. الرسوم والموافقة على الرهن العقاري الخاص بك
عند التفكير في شراء عقار في تطوير مخطط له ، ستضع في الاعتبار بالطبع تأثير مستحقات القرن الإفريقي في أموالك الإجمالية. لذلك ، أيضا ، سوف المقرضين الرهن العقاري المحتملين.
كما هو الحال مع الضرائب العقارية (والتي ، بالمناسبة ، ليست مدرجة في رسوم القرن الإفريقي في معظم التطورات) ، ستنظر البنوك في رسوم القرن الإفريقي الشهرية عند تحديد حجم الرهن العقاري الذي ستكون قادرًا على تحمله. نتيجة لذلك ، قد تصارع المفاضلات المريبة كما تقرر بين الخصائص. قد تتسبب رسوم HOA المرتفعة في إعطائك مبلغًا أصغر معتمدًا للإنفاق على منزلك مقارنة باختيار عقار بديل ذي رسوم منخفضة أو بدون رسوم.
ومن المثير للاهتمام ، وجود رسوم لا يقلل بالضرورة من قيمة الممتلكات. إذا كان أي شيء ، هناك دليل على التأثير المعاكس. ووجد البحث الذي أجراه عالم الاقتصاد الجزئي كلارك أنه بعد تحقيق التوازن بين حجم المنزل وموقعه ، فإن العقارات التي كانت جزءًا من القرن الإفريقي تباع بمتوسط يزيد بحوالي 4٪ عن أولئك الذين لم يكونوا في رابطة. وجد أن القسط أعلى ، عندما يكون المنزل والتطوير جديدين ؛ انها تنخفض مع تقدم العمر.
يمكن للمقرض الخاص بك المحتملين تقديم رقم دفع الرهن العقاري ، ويجب أن يكون لديك بالفعل أرقام ضريبة الأملاك ورسوم الرسوم. إذا كنت بدأت للتو في البحث عن منزلك - وليس لديك علاقات مع أي من المقرضين - فاستخدم حاسبة الرهن العقاري عبر الإنترنت لتقدير مدفوعات الرهن العقاري المحتملة للمدير الذي تبحث عنه ، ولإدخال معلومات أخرى ذات صلة ، بما في ذلك الدفعة المقدمة المخطط لها.
مرة أخرى ، يمكن لأي مقرض تتحدث معه توفير هذا. بدلاً من ذلك ، تسمح لك العديد من الآلات الحاسبة للرهن عبر الإنترنت ، بما في ذلك تلك التي ربطناها أعلاه ، بطلب عروض الأسعار من مقرضي الرهن العقاري على الأسعار والحد الأقصى للمبالغ المعتمدة.
5. عدد العهود
نظرًا لأن القواعد واللوائح الخاصة بأفريقيا معينة قد تكون فريدة من نوعها ، فلا تعتمد على المعلومات المستعملة أو الخبرة السابقة في تطورات أخرى لمعرفة ماهية القواعد والمواثيق الخاصة بها. وفكر مليا فيما إذا كنت ستتمكن من العيش معهم.
قد تجد أنك مقيد بأكثر مما تتخيل. بالإضافة إلى التحكم في لون الباب وما شابه ، قد CC & Rs تحد من كيفية طويل القامة يمكن أن تنمو العشب الخاص بك ، ما إذا كان يمكنك زرع أو إزالة الأشجار ، وأنواع السيارات التي يمكنك إيقافها في الشارع أو في ممر سيارتك (الحظر على مواقف السيارات الترفيهية ليس من غير المألوف ، على سبيل المثال) ، وكيف يمكن أن تكون الأسوار العالية ، والأنواع من الأغطية التي يمكنك استخدامها على النوافذ المواجهة للشوارع.
إذا كانت الحياة الصديقة للبيئة هي أولوية شخصية ، فتحقق من الأحكام الخضراء لـ HOA ، بدءًا بما يمكن زراعته حول منزلك ، وكيفية الحفاظ على الغطاء النباتي.
على سبيل المثال ، لا تسمح بعض مناطق القرن الإفريقي بالكسير ، وهو شكل من أشكال البيئة الصديقة للبيئة للمناخات القاحلة ، وقد يحد من حجم وتكوين أي حديقة تزرعها. قد تفرض القواعد أيضًا استخدام مخصبات أو مبيدات أو أنظمة رش معينة للحفاظ على الفناء وحظر أمثال أكوام السماد والألواح الشمسية.
ابحث عن أي لغة قد تمنعك من تأجير الممتلكات الخاصة بك أو حتى تعقيدها. ما يعتبر عرفيًا يمكن أن يعتمد على الاختصاص. في منطقة سياتل ، من الشائع إيجاد حظر على الإيجارات قصيرة الأجل. يقول مانينغ إن شركات القرن الإفريقي لديها مصلحة في الحد من النسبة المئوية للوحدات التي لا يشغلها مالكوها ، لأن المقرضين بالرهن العقاري قد يترددون في إقراض المباني التي يشغلها عدد كبير من الأشخاص الذين يشغلون منازلهم.
6. إدارة الصراع
كما هو الحال في أي مجتمع ، تنشأ الخلافات في إطار التطوير المخطط له ، وأحيانًا على بعض السكان الذين ينحرفون أو يخالفون القواعد. قبل الشراء ، استكشف كيفية وضع القواعد وإنفاذها والعقوبات المفروضة ضد المخالفين.
يمكن أن تكون العقوبات صارمة. في بعض منظمات القرن الإفريقي ، قد تتضمن النتائج تغريمه أو رفع دعوى ضده أو جعل قانون الإفلاس يضع رهنًا في منزلك. انتبه بشكل خاص إلى ما إذا كان بإمكان "القرن الإفريقي" حبس الرهن على الممتلكات الخاصة بك لعدم سداد مستحقات "القرن الإفريقي" أو عدم دفع الغرامات الناتجة عن انتهاكات قانون الأحوال المدنية.
اسأل عن عملية حل أي تعارضات ، وكذلك كيف تدير HOA الإضافات أو تعديل القواعد.
طلب قائمة أو محاسبة أخرى للتعارضات وانتهاكات القواعد التي كان على الرابطة حلها. إذا كانت هذه المعلومات لا تفصل الدعاوى القضائية ، فاسأل عنها. تأكد من التحقق من أي دعاوى سابقة أو حالية أو معلقة يشارك فيها قانون الإفلاس. أيضا ، مراجعة نتائج أي من هذه الحالات.
7. سمعة القرن الإفريقي
نظرًا لأن الجمعية تعمل بشكل أساسي كحكومة محلية مفرطة للمجتمع ، فإنها تدفع للبحث عن من يديرها وكيف يعمل هؤلاء الأشخاص معًا بشكل جيد.
من الشائع جدًا أن يتم إشراف منظمات المجتمع المحلي على سكان المنطقة الذين يشغلون مناصبهم كمتطوعين ويتم انتخابهم من قبل أعضاء الجمعية. ومع ذلك ، تتم إدارة بعض الجمعيات بشكل احترافي. إذا قامت شركة خاصة بإدارة القرن الإفريقي ، فتحقق من سمعتها قبل الشراء. إذا كان لدى HOA بعض الموظفين ، أو الشركات التي تتعاقد معهم على المهام ، فتساءل عن هذه الكيانات والعمل الذي يقومون به.
تحدث إن استطعت مع بعض مالكي المبنى الحاليين - الأفضل ممن ليسوا على لوحة HOA وعاشوا في المبنى لعدة سنوات. كيف الزملاء لا وظيفة المجلس؟ هل عادة ما يتم التعامل مع الاختلافات في الرأي بشكل مدني وبناء؟ كن متيقظًا لمؤشرات الدراما المتكررة وحتى الدائمة. كما هو الحال مع بعض الهيئات الحاكمة الأخرى ، يمكن إعاقة منظمات القرن الإفريقية بسبب الأنانية ولعب القوى والسياسة البسيطة.
حدد وقتًا للتحدث مع رئيس القرن الإفريقي ، للتعرف على ما إذا كنت تريد أن يتخذ هذا الشخص القرارات نيابة عنك بشأن التطوير. اسأل الرئيس ، أيضًا ، عن الاهتمام بين السكان بالخدمة في المجلس: هل هناك دافع كبير للقيام بذلك ، أو عدم مبالاة نسبية؟ قد تحفزك هذه المحادثة أيضًا (أو لا) على العمل في مجلس الإدارة بنفسك في يوم من الأيام ، وهي خطوة قد تتطلب الانتخاب والتخلي عن بعض وقت الفراغ لمسؤولياتك الجديدة.
8. الامتثال مع القرن الإفريقي
لا تعتمد على أن يتم تنبيهك بشكل صحيح لأية مشكلات قائمة بين الجمعية والمالك الحالي للمنزل الذي يثير اهتمامك. يمكن أن يؤدي عدم السؤال عن هذه المشكلات في الوقت المناسب إلى ورثتها عند الاستيلاء على العقار.
قد تكون بعض المشكلات المحتملة واضحة ، مثل المناظر الطبيعية الميتة أو المتضخمة أو الطلاء المتقشر. على العكس ، هل قام المالك بإجراء تحسينات خارجية أو تغييرات أخرى على العقار دون الحصول على موافقة القرن الإفريقي؟ إذا كانت هذه التغييرات لا تتوافق مع القواعد ، فما الذي يمكن أن يحدث لك إذا كنت تملك العقار؟ قد تكون قادرًا على إجبار المالك على إصلاح المشكلات كجزء من اتفاقية البيع أو توفير النقد عند الإغلاق.
9. مسؤوليات التأمين
كما هو الحال مع ملكية الممتلكات ، يمكن تقسيم أحكام التأمين في إطار التطوير المخطط له أيضًا ، حيث تغطي HOA بعض المخاطر أو المناطق ومالك المنزل المسؤول عن الآخرين.
وغالبًا ما يتم فرض هذه القوانين بموجب قانون الولاية. في ولاية فلوريدا ، على سبيل المثال ، يجب على وحدة سكنية في القرن الأفريقي تأمين جميع الممتلكات المشتركة ، والتي تشمل كل جزء من المبنى حتى دريوال الوحدة غير المكتمل. وفي الوقت نفسه ، يكون صاحب المنزل مسؤولاً عن تأمين جميع الممتلكات الشخصية داخل وحدته ، بما في ذلك الأجهزة والأرضيات والخزائن وعلاجات النوافذ وما شابه.
راجع القانون الخاص بالولاية التي ستعيش فيها لمعرفة التقسيم الدقيق للمتطلبات. قم بتأكيد HOA للخاصية التي تفكر في الالتزام بهذه المتطلبات.
يعتبر التأمين ضد الكوارث مهمًا بشكل خاص إذا كنت تفكر في شراء شقة أو منزل ريفي في منطقة معرضة للكوارث الطبيعية الكبرى ، مثل الفيضانات والزلازل والعواصف الثلجية والحرائق الهائلة والأعاصير أو الأعاصير. يقول مانينغ: "في منطقة شمال غرب المحيط الهادئ ، يعد التأمين ضد الزلازل شائعًا للغاية ، وإن لم يكن مطلوبًا".
تحقق مما إذا كانت HOA توفر تغطية إضافية كمزايا للامتلاك في التطوير. يقول مانينغ: "القرن الإفريقي المتقدم التفكير يمكن أن يجعل بناء الشقة أكثر جاذبية" بهذه الطريقة. قد تضيف "زلزال وأنواع أخرى من التأمين ضد المخاطر ، وسوف تنعكس في مستحقات HOA لمالك المنزل". يجب عليك ، بطبيعة الحال ، تأكيد ما إذا كانت هذه التغطية الإضافية تمتد أيضًا لتشمل المناطق التي هي المسؤولية القانونية لمالك المنزل ، أو فقط لأولئك الذين يعيشون تحت اختصاص القرن الإفريقي.
الخط السفلي
إن العيش في تطور مخطط له - وتحكمه جزئيًا قواعد القرن الإفريقي - يمكن أن يكون نعمة مختلطة. يوفر إمكانية تبادل بعض التحكم في منزلك بسبب انخفاض مسؤوليات الحفاظ عليه ، ولصالح التمتع بالأمان والمرافق المشتركة. ومع ذلك ، يمكن أيضًا تغيير المظهر المتنوع لمنطقة نموذجية للحصول على مظهر أكثر اتساقًا ، وإن كان ذلك بفرصة أقل في أن يصبح مذاق الديكور من الجيران أو عادات الصيانة القاسية مشكلة بالنسبة لك.
إن مدى احتضانك لتلك المقايضات سيسهم في مدى سعادتك في عمارات أو "منزل مخطط له" آخر. إذا قررت المضي قدماً في عملية شراء ، تأكد من إشراك المهنيين ، بما في ذلك وكيل عقاري ، على دراية التطورات المخططة و HOAs لأن هناك عدد من الجوانب غير العادية لهذه مقارنة مع شراء منزل عائلة واحدة.
