هل تبحث لشراء العقارات السكنية المستأجرة؟ يمكن أن تكون الفكرة شاقة للمستثمر لأول مرة. العقارات هي عمل شاق والحقل مليء بالألغام الأرضية التي يمكن أن تمحو عائداتك. فيما يلي أهم الأشياء التي يجب مراعاتها أثناء التسوق للحصول على عقار دخل.
بدء البحث الخاص بك
قد ترغب في أن يساعدك وكيل عقاري في إكمال عملية الشراء ، ولكن يجب أن تبدأ في البحث عن عقار بنفسك. يمكن للوكيل أن يمارس ضغطًا غير ضروري عليك للشراء قبل أن تجد استثمارًا يناسبك. وإيجاد أن الاستثمار سيستغرق بعض المهارات القاسية وبعض الجلود والأحذية.
الماخذ الرئيسية
- تحقق بدقة من الحي. تعتبر قابليتها للراحة ووسائل الراحة هي المفتاح. هل معدل الشواغر في المنطقة مرتفع؟ هذه ليست علامة جيدة. تحقق من أسعار البيع المحلية للتعرف على قيمة السوق المحلية. اكتشف متوسط الإيجار في المنطقة واعمل من هناك لتحديد ما إذا كان ذلك ممكنًا ماليًا.
سيكون نطاقك محدودًا بما إذا كنت تنوي إدارة العقار بنشاط أو استئجار شخص آخر لإدارته. إذا كنت تنوي الإدارة بنشاط ، فأنت لا تريد عقارًا بعيدًا عن المكان الذي تعيش فيه. إذا كنت ترغب في الحصول على شركة لإدارة الممتلكات لرعايتها ، فإن القرب سيكون أقل من مشكلة.
دعنا نلقي نظرة على أفضل 10 أشياء يجب مراعاتها عند البحث عن العقار المستأجر المناسب.
أفضل 10 ميزات لتأجير الممتلكات المربحة
1. الحي. ستحدد المنطقة التي تشتريها أنواع المستأجرين الذين تجتذبهم ومعدل شغورك. إذا كنت تشتري بالقرب من جامعة ، فمن المحتمل أن يهيمن الطلاب على مجموعتك من المستأجرين المحتملين وستجد صعوبة في ملء الشواغر كل صيف. عليك أيضًا أن تدرك أن بعض المدن تحاول تثبيط تحويلات الإيجار عن طريق فرض رسوم تصريح باهظة وتكديس على الشريط الأحمر.
2. الضرائب العقارية. من المحتمل أن تختلف الضرائب العقارية على نطاق واسع في منطقتك المستهدفة ، وتريد أن تكون مدركًا للمقدار الذي ستخسره عليها. ضرائب الممتلكات المرتفعة ليست دائمًا أمرًا سيئًا في حي كبير يجذب المستأجرين على المدى الطويل ، ولكن هناك أماكن رديئة ذات ضرائب مرتفعة أيضًا. سيكون لدى مكتب تقييم البلدية جميع المعلومات الضريبية في الملف ، أو يمكنك التحدث إلى مالكي المنازل في المجتمع. ومن الحكمة أيضًا معرفة ما إذا كان من المحتمل حدوث زيادات في ضريبة الممتلكات في المستقبل القريب. بلدة في ضائقة مالية قد ترفع الضرائب إلى أبعد من ما يمكن أن المالك تهمة واقعيا في الإيجار.
3. المدارس. إذا كنت تتعامل مع منازل بحجم الأسرة ، ففكر في جودة المدارس المحلية. على الرغم من أنك ستشعر بالقلق في الغالب بشأن التدفق النقدي الشهري ، إلا أن القيمة الإجمالية لعقار الإيجار الخاص بك تلعب دورها عندما تبيعها في النهاية. إذا لم تكن هناك مدارس جيدة قريبة ، فقد يؤثر ذلك على قيمة استثمارك.
4. الجريمة. لا أحد يريد أن يعيش بجوار مكان ساخن للنشاط الإجرامي. يجب أن يكون لدى الشرطة المحلية أو المكتبة العامة إحصاءات دقيقة عن الجريمة للأحياء. تحقق من معدلات التخريب والجرائم الخطيرة والجرائم البسيطة ، ولاحظ ما إذا كان النشاط الإجرامي يتحرك لأعلى أو لأسفل. قد ترغب أيضًا في الاستفسار عن عدد مرات تواجد الشرطة في منطقتك.
5. سوق العمل. المواقع مع فرص العمل المتنامية جذب المزيد من المستأجرين. لمعرفة كيفية تصنيف منطقة ما لتوفر الوظيفة ، تحقق مع مكتب إحصاءات العمل الأمريكي أو اذهب إلى مكتبة محلية. إذا رأيت إعلانًا عن انتقال إحدى الشركات الكبرى إلى المنطقة ، فيمكنك التأكد من أن العمال الذين يبحثون عن مكان للعيش فيه سوف يتدفقون إلى المنطقة. قد يتسبب هذا في ارتفاع أسعار المنازل أو انخفاضها ، اعتمادًا على نوع النشاط التجاري الذي تتدخل فيه. يمكنك افتراض أنه إذا كنت ترغب في هذه الشركة في الفناء الخلفي الخاص بك ، فإن المستأجرين الخاصين بك كذلك.
6. وسائل الراحة. قم بجولة في الحي وتصفح المنتزهات والمطاعم والصالات الرياضية ودور السينما ووصلات المواصلات العامة وجميع الامتيازات الأخرى التي تجذب المستأجرين. قد يحتوي City Hall على أدبيات ترويجية ستمنحك فكرة عن أفضل مزيج من المرافق العامة والملكية الخاصة.
7. التنمية المستقبلية. سيكون لدى قسم التخطيط البلدي معلومات عن التطوير الجديد القادم أو الذي تم تخصيصه للمنطقة. إذا كان هناك الكثير من الإنشاءات الجارية ، فربما تكون منطقة نمو جيدة. احترس من التطورات الجديدة التي يمكن أن تضر سعر العقارات المحيطة. يمكن أن تتنافس مساكن جديدة إضافية مع الممتلكات الخاصة بك.
8. عدد القوائم والشواغر. إذا كان حي يحتوي على عدد كبير بشكل غير عادي من القوائم ، فيمكن أن يشير ذلك إلى دورة موسمية أو حي في انخفاض. تحتاج إلى معرفة ما هو عليه. في كلتا الحالتين ، تجبر معدلات الشغور المرتفعة الملاك على خفض الإيجارات لجذب المستأجرين. معدلات شغور منخفضة تسمح لأصحاب العقارات برفع أسعار الإيجارات.
9. متوسط الإيجارات. ستكون إيرادات الإيجار هي الخبز والزبدة ، لذا عليك أن تعرف متوسط الإيجار في المنطقة. تأكد من أن أي عقار تفكر فيه سيتحمل إيجارًا كافيًا لتغطية مدفوعات الرهن العقاري والضرائب وغيرها من النفقات. ابحث في المنطقة جيدًا بما يكفي لتحديد المكان الذي ستتجه إليه في السنوات الخمس المقبلة. إذا كنت تستطيع تحمل نفقات المنطقة الآن ولكن من المتوقع أن تزيد الضرائب ، فقد تعني الممتلكات بأسعار معقولة اليوم إفلاسها في وقت لاحق.
10. الكوارث الطبيعية. التأمين هو مصاريف أخرى يجب عليك طرحها من عوائدك ، لذلك عليك أن تعرف مقدار التكلفة التي ستتكبدها. إذا كانت المنطقة معرضة للزلازل أو الفيضانات ، فإن تكاليف التغطية يمكن أن تأكل دخلك من الإيجار.
الحصول على المعلومات
المصادر الرسمية رائعة ، لكن تحدث إلى الجيران للحصول على السبق الصحفي الحقيقي. التحدث إلى المستأجرين وكذلك أصحاب المنازل. سيكون المستأجرون أكثر صدقًا في الجوانب السلبية لأنهم لا يستثمرون فيها. قم بزيارة المنطقة في أوقات مختلفة في أيام مختلفة من الأسبوع لرؤية جيرانك المستقبليين في العمل.
اختيار الممتلكات
بشكل عام ، فإن أفضل عقار استثماري للمبتدئين هو المسكن لعائلة واحدة أو عمارات. الشقق منخفضة الصيانة لأن جمعية الشقة تعتني بالإصلاحات الخارجية ، مما يجعلك تقلق فقط من الداخل. الشقق الخاصة ، ومع ذلك ، تميل إلى كسب الإيجارات أقل ونقدر ببطء أكثر من منازل الأسرة الواحدة.
منازل الأسرة الواحدة تميل إلى جذب المستأجرين على المدى الطويل. العائلات أو الأزواج عادة ما يكونون مستأجرين أفضل من العزاب لأنهم أكثر عرضة للاستقرار المالي ودفع الإيجار بانتظام.
عندما تضيق الحي ، ابحث عن عقار له إمكانية التقدير وتدفق نقدي جيد. تحقق من الممتلكات التي هي أكثر تكلفة مما تستطيع ، وكذلك تلك الموجودة في متناول يديك. العقارات تبيع في كثير من الأحيان أقل من سعر الإدراج.
شاهد أسعار الإدراج في العقارات الأخرى واسأل المشترين عن سعر البيع النهائي للتعرف على القيمة الحقيقية للسوق في المنطقة.
للحصول على إمكانات التقدير ، فأنت تبحث عن عقار يجذب المستأجرين المستعدين لدفع إيجارات أعلى مع بعض التغييرات التجميلية وبعض التجديدات. سيؤدي ذلك أيضًا إلى رفع قيمة العقار إذا اخترت بيعه بعد بضع سنوات.
بطبيعة الحال ، فإن الخطوة الرئيسية لضمان مسعى مربح هو شراء عقار بسعر معقول. التوصية المتعلقة باستئجار عقار هي ألا تدفع أكثر من 12 ضعف الإيجار السنوي الذي تتوقع الحصول عليه.
وضع الإيجار
إذن كيف يتم تحديد الإيجار المحتمل؟ سيكون لديك لتخمين مستنير. لا تنخدع بافتراضات مفرطة في التفاؤل. تعيين الإيجار عالية للغاية وينتهي مع وحدة فارغة لعدة أشهر رقائق بعيدا عن الربح العام في عجلة من امرنا.
ابدأ بمتوسط إيجار الحي والعمل من هناك. النظر في ما إذا كان مكانك يستحق أكثر قليلا أو أقل قليلا ، ولماذا.
لمعرفة ما إذا كان رقم الإيجار يعمل من أجلك كمستثمر ، معرفة ما هو المكان الذي سيكلفك بالفعل. قم بطرح دفع الرهن العقاري الشهري المتوقع ، والضرائب العقارية مقسومة على 12 شهرًا ، وتكاليف التأمين مقسومة على 12 ، وبدل سخي للصيانة والإصلاحات.
لا نقلل من تكلفة الصيانة والإصلاحات. تعتمد هذه التكاليف على عمر العقار والمخطط الذي تنوي القيام به بنفسك. ربما يتطلب بناء أحدث أقل من مبنى أقدم. من غير المرجح أن تتعرض شقة في مجمع لكبار السن إلى نفس القدر من الضرر الذي لحق بالسكن الجامعي خارج الحرم الجامعي.
يؤدي القيام بالإصلاحات الخاصة بك إلى خفض التكاليف إلى حد كبير ، ولكن هذا يعني أيضًا أن تكون على اتصال 24/7 لحالات الطوارئ. خيار آخر هو استئجار شركة لإدارة الممتلكات. تعالج الشركة كل شيء من المراحيض المكسورة إلى جمع الإيجار كل شهر. نتوقع أن ندفع حوالي 10 ٪ من إجمالي إيرادات الإيجار لهذه الخدمة.
إذا ظهرت جميع هذه الأرقام بشكل أفضل أو حتى مع بقاء القليل منها ، يمكنك الآن الحصول على وكيل عقاري لتقديم عرض.
جعل الشراء
لدى البنوك مطالب أكثر صرامة لإعطاء قروض للاستثمار العقاري من المساكن الأولية. ويفترضون أنه إذا كانت الأوقات صعبة ، فإن الناس أقل ميلًا إلى تعريض منازلهم للخطر من العقارات التجارية. كن مستعدًا لدفع ما لا يقل عن 20٪ إلى 30٪ كدفعة مقدمة بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق. قم بفحص الممتلكات بدقة من قبل أحد المحترفين واطلب من محام مراجعة كل شيء قبل التوقيع.
لا تنس التأمين على المنازل. يغطي تأمين المستأجر ممتلكات المستأجر ، ولكن المبنى نفسه يقع على عاتق المالك ، وقد يكون التأمين أغلى من ذلك بالنسبة لمنزل مماثل يشغله مالك. الرهن العقاري والتأمين ، وانخفاض قيمة الممتلكات كلها معفاة من الضرائب تصل إلى مبلغ معين.
الخط السفلي
كل ولاية لها مدن جيدة ، ولكل مدينة أحياء جيدة ، ولكل حي خصائص جيدة. يتطلب الأمر الكثير من العمل والبحث حتى يصطف الثلاثة.
عندما تجد العقار المستأجر المثالي ، حافظ على توقعاتك واقعية وتأكد من أن أموالك الخاصة تتمتع بالصحة الكافية حتى تتمكن من الانتظار حتى تبدأ المنشأة في توليد أموال بدلاً من احتياجها إليها بشدة.
