سواء كان هدفك هو تقليل مدفوعات الرهن العقاري الشهرية أو سداد قرض الرهن العقاري الخاص بك مبكرًا ، يمكن تطبيق العديد من الاستراتيجيات لمساعدتك في تنفيذ خطتك المالية. بينما يدرك معظم مالكي المنازل الفوائد والمخاطر المحتملة لإعادة التمويل ، فإن الخيار الأقل شهرة المتاح لبعض المقترضين بالرهن العقاري هو إعادة تجديد القروض أو إعادة إطفاءها.
انظر: جدول الإطفاء
ما هو إعادة قرض القرض؟
يتطلب إعادة صياغة القرض عادة دفع مبلغ مقطوع نحو الرصيد الرئيسي في رهنك العقاري.
في حين أن دفع أموال إضافية إلى رصيدك الرئيسي يسمح لك بسداد رهنك العقاري في وقت مبكر ، فإن الفائدة الإضافية لإعادة تجديد القرض هي إعادة حساب المدفوعات الشهرية لتعكس الرصيد الجديد. على سبيل المثال ، المقترض ذو القرض السكني الثابت لمدة 15 عامًا والذي تبلغ قيمته 270،000 دولارًا بنسبة 4.25٪ والذي يعيد صياغة القرض بعد سنة واحدة ، مع دفع مبلغ 75000 دولار تجاه رأس المال ، سيؤدي إلى خفض الدفعة الشهرية من 2032 دولارًا إلى 1،322 دولارًا. دون إعادة صياغة القرض ، سيتم سداد الرهن العقاري بشكل أسرع ، ولكن تظل مدفوعات الفائدة والفوائد الشهرية كما هي.
بالنسبة للمقترضين الذين لا يستطيعون إعادة التمويل بسبب مشكلات الائتمان أو انخفاض قيمة الأسهم في المنزل ، قد تكون إعادة صياغة القرض خيارًا جيدًا لأنك لا تقدم طلبًا للحصول على قرض جديد. سعر الفائدة الخاص بك ومدة القرض الخاص بك ستبقى على حالها. الفرق الوحيد هو في المدفوعات الشهرية الخاصة بك. إعادة صياغة القرض ، لأنه ليس إعادة تمويل ولا يتطلب طلب قرض وتكاليف الإغلاق أقل تكلفة بكثير من إعادة التمويل. غالبًا ما تكلف رسوم إعادة التمويل حوالي 2 إلى 3٪ من مبلغ القرض.
أسباب لإعادة صياغة القرض
السبب الرئيسي وراء اختيار المقترضين لإعادة صياغة القرض هو تقليل مدفوعاتهم الشهرية. ثم يستمر بعض المقترضين في سداد أقساط الرهن العقاري السابقة ، وبالتالي سداد قرض منزلهم بشكل أسرع. يستخدم آخرون التدفق النقدي الإضافي للاستثمار أو سداد الديون الأخرى أو التوفير لأغراض أخرى.
يمكن أن تكون إعادة صياغة القرض مرة أخرى ذات قيمة عندما تقوم بشراء منزل جديد قبل بيع منزلك الحالي. إذا كان بإمكانك التأهل للرهن على منزلك الجديد مع الاستمرار في الدفع مقابل منزلك السابق أثناء وجوده في السوق ، فيمكنك حينئذٍ إعادة صياغة القرض باستخدام العائدات بعد بيع منزلك السابق. ومع ذلك ، فإن معظم المقرضين لا تسمح بإعادة صياغة حتى يتم تسديد مدفوعات الرهن العقاري لمدة 90 يومًا على الأقل.
هناك بعض العيوب لإعادة صياغة القرض. أولاً ، سيُطلب منك سداد مبلغ مقطوع ، ويشير بعض المخططين الماليين إلى أن هناك استخدامات أفضل للنقد بدلاً من سداد رصيد الرهن العقاري الخاص بك. إذا كنت تفتقر إلى حساب التوفير في حالات الطوارئ ، أو كانت لديك بطاقة ائتمان أو كنت تعاني من نقص في مدخرات التقاعد الخاصة بك ، فقد يكون من الأفضل لك استخدام الأموال لهذه الأغراض.
لن تخفض سعر الفائدة الخاص بك
عيب آخر ، وهذا يتوقف على شروط الرهن العقاري الخاص بك ، هو أن إعادة الإطفاء لن يقلل من سعر الفائدة الخاص بك. عندما تكون معدلات الرهن العقاري منخفضة ، فقد تكون في وضع أفضل لإعادة التمويل ، حتى مع إغلاق التكاليف. يختار بعض المقترضين إعادة التمويل أولاً ، ثم إعادة الاستهلاك خلال عام واحد أو أقل لجني فوائد كلا الخيارين الماليين.
إذا كان هدفك هو سداد رهنك العقاري بشكل أسرع ، فيمكنك ببساطة اختيار دفع مبلغ إضافي مقابل رأس المال كل شهر ، أو سداد مدفوعات رهن عقاري كل أسبوعين أو سداد دفعة إضافية كل عام لتقليل المبلغ الذي ستدفعه بفائدة على عمر القرض وسداد الرصيد بالكامل بشكل أسرع.
سيجد بعض المقترضين أن إعادة صياغة القرض ليست خيارًا. بشكل عام ، تكون القروض التقليدية المتوافقة مع Fannie Mae أو Freddie Mac مؤهلة فقط. قروض إدارة الإسكان الفدرالية و VA لا يمكن إعادة إطفاؤها. في بعض الحالات ، يمكن إعادة صياغة القروض الجامبو ، لكن القرار يعتمد على القرض الفردي والمقرض الخاص بك. يجب أن يكون القرض الخاص بك في وضع جيد. أيضا ، إذا تم بيع القرض الخاص بك إلى مستثمر ، يجب على المستثمر الموافقة على إعادة صياغة القرض جنبا إلى جنب مع خدمة الرهن العقاري الخاص بك.
الخط السفلي
قبل أن تقرر التقديم للحصول على إعادة صياغة القرض ، تأكد من مقارنة الفوائد المالية المترتبة على سداد مدفوعات الرهن العقاري الإضافية بشكل تدريجي أو إعادة التمويل أو إعادة الاستهلاك لمعرفة أي خيار أو مجموعة من الخيارات تلبي احتياجات التدفق النقدي الفوري وطويل الأجل الأهداف المالية.
