ما هو التحكم في الإيجار؟
التحكم في الإيجار هو برنامج حكومي يضع حدًا للمبلغ الذي يمكن للمالك أن يطلبه لاستئجار منزل أو لتجديد عقد الإيجار.
عادة ما تسن البلديات قوانين مراقبة الإيجار وتتنوع التفاصيل على نطاق واسع. تهدف جميعها إلى الحفاظ على تكاليف المعيشة في متناول السكان ذوي الدخل المنخفض.
السيطرة على الإيجارات ليست منتشرة في الولايات المتحدة وفقًا لدراسة حديثة أجراها المعهد الحضري ، يوجد 182 بلدية في الولايات المتحدة من بين حوالي 89000 لديها لوائح لمراقبة الإيجار ، وجميعهم كانوا في نيويورك أو نيو جيرسي أو كاليفورنيا أو ميريلاند أو واشنطن. في الواقع ، يوجد في 37 ولاية قوانين تمنع الحكومات المحلية من سن تدابير مراقبة الإيجار.
ومع ذلك ، فقد تم إحياء قضية تنظيم الإيجارات في السنوات الأخيرة ، وخاصة في المدن والولايات حيث تسببت تكاليف المعيشة المتصاعدة المقترنة بالأجور الراكدة في أزمة قدرة على تحمل تكاليف الإسكان للسكان ذوي الدخل المتوسط والمسنين ذوي الدخول الثابتة.
ولاية أوريغون هي أول ولاية في الولايات المتحدة تسن قانون مراقبة الإيجار على مستوى الولاية. يقيد القانون ، الذي تم توقيعه في مارس 2019 ، زيادة الإيجارات السنوية إلى 7٪ بالإضافة إلى الزيادة في مؤشر أسعار المستهلك.
كيف يعمل التحكم في الإيجار
يرجع تاريخ أقدم قوانين مراقبة الإيجار في الولايات المتحدة إلى عشرينيات القرن الماضي ، وغالبًا ما كانت تجميد الإيجار الصريح. هذه ثبت عموما غير قابلة للتطبيق. في سبعينيات القرن الماضي ، ظهرت فكرة التحكم في الإيجارات مرة أخرى ، وهذه المرة في شكل أكثر اعتدالًا يُطلق عليه عادةً تثبيت الإيجار.
على سبيل المثال ، لدى مدينة نيويورك برنامجان للتحكم في الإيجار:
- كان برنامج التحكم في الإيجار القديم في طور التخلص التدريجي لعقود. لقد فرضت قيودًا صارمة على أسعار الإيجارات ، لكن المستأجرين الوحيدين الذين لا يزالون مشمولين بالقانون يعيشون منذ عام 1971 أو قبل ذلك في المباني التي شُيدت قبل عام 1947. ينظم برنامج تثبيت الإيجار الذي يعود إلى حقبة السبعينيات الأسعار في حوالي نصف إيجار المدينة. لا يمكن زيادة الإيجارات سنويًا ، ويتم تحديد الزيادة النسبية المسموح بها من قِبل وكالة الإسكان. القواعد والاستثناءات متاهة وتدار من قبل مجموعة من وكالات المدن والولاية.
كثيرا ما يُستشهد بتكلفة المعيشة المرتفعة في مدينة نيويورك كدليل كافٍ على أن مراقبة الإيجار لا تعمل. كان متوسط سعر غرفة نوم واحدة في نيويورك 3،070 دولار في عام 2018.
يجادل دعاة مراقبة الإيجار مثل المعهد الحضري بأن مراقبة الأسعار يمكن أن تكون فعالة بالنسبة للسكان الذين تستهدفهم القوانين. وهذا يعني أن الأشخاص ذوي الدخل المتوسط والمسنين ذوي الدخل الثابت قد يكونون قادرين على البقاء في منازلهم في حين أن التحسين يفرض ارتفاع الأسعار من حولهم.
مزايا وعيوب مراقبة الإيجار
لقد كانت مراقبة الإيجار مثيرة للجدل دائمًا. تنظم لوائح مراقبة الإيجار في المدن اليوم الزيادات في الأسعار لتجديد الإيجار ، وليس المستأجرين الجدد. يمكن القول أن هذا له بعض الفوائد لأصحاب العقارات ، الذين يستطيعون فرض رسوم على السوق في الشقق الشاغرة أو ، في أسوأ الأحوال ، الاحتفاظ بالمستأجرين الذين لديهم كل الحوافز للبقاء في مكان معين ودفع الإيجار في الوقت المحدد.
تشمل الحجج الرئيسية ضد مراقبة الإيجار ما يلي:
- إن التحكم في الإيجارات يقلل من توفير الإسكان اللائق لأن أصحاب العقارات يفضلون تحويل مبنى إلى شقق أو تكييفه للاستخدام التجاري بدلاً من الالتزام بقانون يحد من أرباحهم. الاستثمار في قطع المساكن المستأجرة الجديدة تتوقف. صيانة المباني تحت سيطرة الإيجار التراخي أو غير موجود بسبب ضعف العائد على الاستثمار.
تشمل الحجج الرئيسية للتنظيم ما يلي:
- أسعار الإيجارات في العديد من مدن الولايات المتحدة ترتفع بشكل أسرع بكثير من الأجور للوظائف ذات الدخل المتوسط. وتمكّن السيطرة على العائلات ذات الدخل المتوسط وكبار السن من ذوي الدخل الثابت من العيش الكريم وبدون خوف من ارتفاع الإيجار الكارثي شخصيًا. الأحياء أكثر أمانًا واستقرارًا مع قاعدة من السكان على المدى الطويل في الشقق التي تسيطر عليها الإيجار.
الماخذ الرئيسية
- معظم قوانين مراقبة الإيجار تحد من المبلغ الذي يمكن للمالك زيادة إيجاراته على المستأجرين الحاليين. السيطرة على الإيجار أمر مثير للجدل. في الواقع ، يوجد في 37 ولاية قوانين تمنع الحكومات المحلية من سن مثل هذه التدابير. أصبحت ولاية أوريغون أول ولاية في الولايات المتحدة تسن قانون مراقبة الإيجار على مستوى الولاية في عام 2019.
