ماذا يعني نصف الحياة؟
عمر النصف هو مصطلح يستخدم لوصف تاريخ مستقبلي عند نصف إجمالي رأس المال للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) ، أو أي شكل آخر من أشكال الدين أو السندات ، سيتم سدادها. بينما يمكن إجراء تقدير لما سيكون عليه نصف العمر ، إلا أنه ليس محددًا كمتغيرات الأمان أو الرهن العقاري قد يتغير.
الماخذ الرئيسية
- يمثل نصف العمر تاريخًا مستقبلاً عندما يكون نصف المبلغ الإجمالي يتم سداد قيمة سند مدعوم برهن عقاري (MBS) ، أو أي شكل آخر من أشكال الدين أو السندات. في العقارات ، كلما زادت الفائدة ، كلما استغرق الأمر وقتًا طويلاً من المنزل للوصول إلى نقطة منتصف سداد الرهن العقاري. خارج نطاق الرهن العقاري ، يعتمد نصف العمر على السداد من خلال الإطفاء أو توفير صندوق غرق.
فهم نصف الحياة
في العقارات ، يشير نصف العمر إلى نقطة منتصف سداد الرهن العقاري. للحصول على MBS ، يتم بيع قروض الإسكان عن طريق الإصدار البنوك إلى مؤسسة ترعاها الحكومة (GSE) أو شركة مالية ثم يتم تجميعها معًا لتشكيل ورقة مالية واحدة قابلة للاستثمار ؛ هذا يعني أن نصف العمر يحدث عندما يتم دفع نصف المبلغ الإجمالي للرهون الأساسية.
الوقت المستغرق للوصول إلى نصف العمر يعتمد على أسعار الفائدة. مع انخفاض تكلفة الاقتراض ، سيتم سداد رأس المال بشكل أسرع حيث يتم تشجيع أصحاب المنازل على إعادة تمويل قروضهم العقارية بأسعار أرخص. وعلى العكس من ذلك ، مع ارتفاع أسعار الفائدة ، سيزداد عمر النصف حيث يستغرق أصحاب المنازل وقتًا أطول لسداد الرهن العقاري المستحق على ممتلكاتهم.
يمكن أيضًا استخدام نصف العمر لتمثيل نقطة منتصف السداد لأشكال أخرى من السندات أو الديون. السندات التي تقع خارج نطاق الرهن العقاري سيكون لها نصف عمر يعتمد على السداد من خلال الإطفاء أو توفير صندوق غرق.
على سبيل المثال ، تحتوي السندات التي مدتها 25 عامًا في بعض الأحيان على حكم حيث يتعين سداد 5 ٪ من أصل السند بعد خمس سنوات من الإصدار. في هذه الحالة ، يبلغ عمر السند خمس سنوات ، ويضاف إلى عدد السنوات المطلوبة للتقاعد من نصف الإصدار. وبالتالي ، ستصل الرابطة إلى نصف عمرها بعد 15 عامًا.
مثال على نصف الحياة
عمر النصف للرهن هو نقطة منتصف السداد الرئيسي ولا يشمل دفع الفائدة. ومع ذلك ، كلما زادت الفائدة ، كلما طال الوقت للوصول إلى نقطة منتصف الطريق الخاصة بالمدير.
دعنا نقول ، على سبيل المثال ، أن الشخص يحصل على قرض عقاري مدته 30 عامًا بمبلغ 100،000 دولار لشراء منزل بفائدة 5 ٪. هذا يجعل دفعه الشهري حوالي 500 دولار ، والذي يبدأ بكمية كبيرة من الفائدة ويتناقص بمرور الوقت مع دفع المزيد من رأس المال.
في هذا السيناريو ، سوف يستغرق الأمر أكثر من 19 عامًا لسداد نصف أصل الرهن ، نظرًا لآثار الفائدة.
نصف عمر MBS
كما يوضح المثال أعلاه ، يجب أن يحدث تاريخ نصف عمر الرهن في العادة بعد نقطة منتصف المدة الزمنية للقرض. في ظروف معينة ، ومع ذلك ، يمكن أن تنشأ هذه اللحظة أسرع بكثير.
في الولايات المتحدة ، يبلغ متوسط مدة الرهن 30 عامًا ، ومع ذلك يبلغ متوسط عمر النصف لـ MBS حوالي 12 عامًا. لماذا ا؟ لأن بعض القروض العقارية المعبأة في هذه الاستثمارات يتم سدادها قبل الموعد المحدد. في كل مرة يقوم فيها مالك المنزل بالدفع المسبق ، فإنه يسرع مقدار الوقت الذي تستغرقه هذه الاستثمارات لاسترداد نصف رأس المال على القروض العقارية الأساسية.
عادة ، الحصول على رواتب أسرع من المتوقع هو شيء جيد. هذا ليس هو الحال بالنسبة لحاملي MBS. عند إعادة تمويل مالكي المنازل ، يحصل المستثمرون على رأس المال المستحق لهم ولكنهم يفوتون أيضًا بقية الفوائد التي كانت لا تزال مستحقة على الرهن العقاري الأصلي.
هذا يجعل مهمة التنبؤ حيث أسعار الفائدة تتجه أساسية للمستثمر MBS. يجب أن تطيل المعدلات الثابتة مدة MBS وبالتالي طول فترة الخدمة ، مع ضمان استرداد المزيد من الأموال من الاستثمار. ارتفاع الأسعار ليست مواتية للغاية ، لأنها غالباً ما تترك المستثمرين عالقين بعائدات منخفضة مما يمكن أن تحصل في أي مكان آخر.
