ما هو الاستثمار العقاري؟
العقار الاستثماري هو عقار تم شراؤه بغرض الحصول على عائد على الاستثمار إما من خلال إيرادات الإيجار أو إعادة البيع في المستقبل أو كلاهما. قد يكون العقار محتفظًا به بواسطة مستثمر فردي أو مجموعة من المستثمرين أو شركة.
الاستثمار العقاري يمكن أن يكون مسعى طويل الأجل أو استثمار قصير الأجل. مع هذا الأخير ، غالباً ما يشارك المستثمرون في التقليب ، حيث يتم شراء العقارات أو إعادة تشكيلها أو تجديدها وبيعها بربح خلال فترة زمنية قصيرة.
يمكن أيضًا استخدام مصطلح "استثمار الممتلكات" لوصف الأصول الأخرى التي يشتريها المستثمر من أجل التقدير المستقبلي مثل الفن أو الأوراق المالية أو الأرض أو المقتنيات الأخرى.
فهم خصائص الاستثمار
العقارات الاستثمارية هي تلك التي لا تستخدم كإقامة أساسية. فهي تولد شكلاً من أشكال الدخل - أرباح الأسهم أو الفوائد أو الإيجارات أو حتى الإتاوات - التي تقع خارج نطاق الأعمال المعتادة لمالك العقار. والطريقة التي يتم بها استخدام عقار استثماري لها تأثير كبير على قيمتها.
العقارات الاستثمارية تولد الدخل وليست المساكن الأولية.
يقوم المستثمرون في بعض الأحيان بإجراء دراسات لتحديد الاستخدام الأفضل والأكثر ربحية للعقار. وغالبًا ما يشار إلى ذلك على أنه أعلى وأفضل استخدام للعقار. على سبيل المثال ، إذا تم تخصيص عقار استثماري للاستخدام التجاري والسكني ، فإن المستثمر يزن إيجابيات وسلبيات كلاهما حتى يتأكد من أعلى معدل عائد محتمل. ثم يستخدم العقار بهذه الطريقة.
وغالبا ما يشار إلى الاستثمار العقاري باعتباره المنزل الثاني. لكن الاثنين لا يعنيان بالضرورة نفس الشيء. على سبيل المثال ، قد تشتري الأسرة كوخًا أو عقارًا آخر لقضاء العطلات لاستخدامه ، أو قد يقوم شخص لديه منزل رئيسي في المدينة بشراء عقار ثانٍ في البلد كملاذ لعطلة نهاية الأسبوع. في هذه الحالات ، تكون الخاصية الثانية مخصصة للاستخدام الشخصي وليس كخاصية دخل.
أنواع العقارات الاستثمارية
السكنية: استئجار المنازل هي وسيلة شعبية للمستثمرين لاستكمال دخلهم. يمكن للمستثمر الذي يقوم بشراء عقار سكني واستئجاره للمستأجرين تحصيل إيجارات شهرية. يمكن أن تكون هذه المنازل المكونة من أسرة واحدة أو الوحدات السكنية أو الشقق أو المنازل السكنية أو أنواع أخرى من المباني السكنية.
التجارية: العقارات المدرة للدخل لا يجب أن تكون دائما السكنية. يقوم بعض المستثمرين - وخاصة الشركات - بشراء العقارات التجارية التي يتم استخدامها خصيصًا لأغراض تجارية. يمكن أن تكون الصيانة والتحسينات لهذه الخصائص أعلى ، ولكن يمكن تعويض هذه التكاليف بعوائد أكبر. ذلك لأن هذه الإيجارات لهذه العقارات غالبا ما تتطلب إيرادات أعلى. قد تكون هذه المباني مباني سكنية مملوكة تجاريًا أو مواقع لمتاجر البيع بالتجزئة.
الاستخدام المختلط : يمكن استخدام خاصية الاستخدام المتعدد في وقت واحد للأغراض التجارية والسكنية. على سبيل المثال ، قد يكون للمبنى واجهة بيع بالتجزئة في الطابق الرئيسي مثل متجر أو بار أو مطعم ، بينما يضم الجزء العلوي من المبنى وحدات سكنية.
الماخذ الرئيسية
- يتم شراء عقار استثماري بهدف الحصول على عائد من خلال إيرادات الإيجار ، أو إعادة بيع العقار في المستقبل ، أو كليهما. يمكن أن تمثل العقارات فرصة استثمارية قصيرة أو طويلة الأجل. العقارات الاستثمارية ليست مساكن أولية أو منازل ثانية ، مما يجعل من الصعب على المستثمرين تأمين التمويل. يجب الإبلاغ عن بيع عقار استثماري ، وقد ينتج عنه مكاسب رأسمالية ، مما قد يكون له آثار ضريبية على المستثمرين.
تمويل العقارات الاستثمارية
في حين أن المقترضين الذين يؤمنون قرضًا لإقامتهم الأساسية يمكنهم الوصول إلى مجموعة من خيارات التمويل بما في ذلك قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض VA والقروض التقليدية ، فقد يكون من الصعب الحصول على تمويل لعقار استثماري.
لا توفر شركات التأمين تأمين الرهن العقاري للعقارات الاستثمارية ، ونتيجة لذلك ، يجب أن يحصل المقترضون على 20٪ على الأقل لتأمين التمويل المصرفي للعقارات الاستثمارية.
البنوك تصر أيضا على نتائج ائتمانية جيدة ونسب منخفضة إلى قروض منخفضة نسبيا قبل الموافقة على المقترض للحصول على رهن عقاري استثماري. كما يطلب بعض المقرضين من المقترض أن يكون لديه مدخرات كافية لتغطية ما لا يقل عن ستة أشهر من النفقات على الممتلكات الاستثمارية ، وبالتالي ضمان الرهن العقاري وغيرها من الالتزامات سيتم تحديثها.
الآثار المترتبة على الضرائب
إذا كان المستثمر يجمع الإيجار من عقار استثماري ، فإن دائرة الإيرادات الداخلية (IRS) تطلب منه الإبلاغ عن الإيجار كدخل ، لكن الوكالة تسمح له أيضًا بطرح النفقات ذات الصلة من هذا المبلغ. على سبيل المثال ، إذا كان المالك يجمع 100000 دولار في الإيجار على مدار عام ولكنه دفع 20،000 دولار في إصلاح وصيانة الحديقة ، والنفقات ذات الصلة ، وقال انه يبلغ الفرق من 80،000 دولار كإيرادات العمل لحسابهم الخاص.
إذا قام أحد الأفراد ببيع عقار استثماري لأكثر من سعر الشراء الأصلي ، فيحصل على مكسب رأسمالي ، ويجب إبلاغ مصلحة الضرائب به. اعتبارًا من عام 2019 ، تُعتبر الأرباح الرأسمالية على الأصول المحتفظ بها لمدة عام واحد على الأقل مكاسب طويلة الأجل وتُفرض عليها ضريبة بنسبة 15٪ ، باستثناء أولئك الذين يتزوجون ولديهم دخل خاضع للضريبة يتجاوز 479000 دولار أو عازب ولديهم دخل يتجاوز 425800 دولار. في هذه الحالات ، فإن معدل 20 ٪.
في المقابل ، إذا باع دافع الضرائب مقر إقامته الأساسي ، فعليه فقط الإبلاغ عن مكاسب رأسمالية تزيد عن 250،000 دولار إذا قدم ملفات بشكل فردي و 500،000 دولار إذا كان متزوجًا ويودع ملفات مشتركة. الربح الرأسمالي على عقار استثماري هو سعر البيع مطروحًا منه سعر الشراء مطروحًا منه أي تحسينات رئيسية.
لتوضيح ذلك ، تخيل أن المستثمر يشتري عقارًا بمبلغ 100،000 دولار وينفق 20.000 دولارًا على تركيب السباكة الجديدة. بعد بضع سنوات ، يبيع العقار مقابل 200000 دولار. بعد طرح استثماراته الأولية وإصلاحات رأس المال ، فإن مكاسبه تبلغ 80،000 دولار.
