جدول المحتويات
- 1. المنشئ العقاري
- 2. المجمع
- 3. تجار الأوراق المالية
- 4. المستثمرين
- الخط السفلي
قد ترى الرهن العقاري الخاص بك على أنه القرض الذي ساعدك على شراء منزلك. لكن المستثمرين يرون أن الرهن العقاري يمثل تدفقًا للتدفقات النقدية المستقبلية. يتم شراء هذه التدفقات النقدية وبيعها وتجريدها ومنحها وتداولها في سوق الرهن العقاري الثانوي. لأن معظم القروض العقارية للبيع ، سوق الرهن العقاري الثانوي كبير للغاية وسيولة للغاية.
من نقطة الأصل إلى النقطة التي ينتهي عندها الدفع الشهري للمقترض مع مستثمر كجزء من ضمان مدعوم برهن عقاري (MBS) أو ضمان مدعوم بالأصول (ABS) أو التزام رهن مضمون (CMO) أو التزام دين مضمون (CDO) الدفع ، هناك العديد من المؤسسات المختلفة التي تستوفي جميعها نسبة مئوية من الرسوم الأولية و / أو التدفقات النقدية الشهرية.
، سنعرض لك كيفية عمل سوق الرهن العقاري الثانوي وتعريفك على المشاركين الرئيسيين.
هناك أربعة مشاركين رئيسيين في هذا السوق: المنشئ للرهن العقاري ، والمجمع ، وتاجر الأوراق المالية ، والمستثمر.
1. المنشئ العقاري
المنشئ للرهن العقاري هو أول شركة تعمل في سوق الرهن العقاري الثانوي. يتكون منشئي الرهن العقاري من بنوك التجزئة ومصرفي الرهن العقاري وسماسرة الرهن العقاري. في حين تستخدم البنوك مصادر التمويل التقليدية لإغلاق القروض ، فإن المصرفيين في مجال الرهن العقاري يستخدمون عادة ما يُعرف باسم خط ائتمان المستودع لتمويل القروض. تبيع معظم البنوك ، وجميع مصرفيي الرهن العقاري تقريبًا ، الرهون العقارية الناشئة حديثًا في السوق الثانوية.
أحد الفروقات التي نلاحظها هو أن البنوك والمصرفيين بالرهن العقاري يستخدمون أموالهم الخاصة لإغلاق القروض العقارية ولا يفعلها سماسرة الرهن العقاري. بدلا من ذلك ، سماسرة الرهن العقاري بمثابة وكلاء مستقلين للبنوك أو المصرفيين الرهن العقاري ، ووضعهم جنبا إلى جنب مع العملاء (المقترضين).
ومع ذلك ، وفقًا لحجمها وتطورها ، قد يقوم منشئ الرهن العقاري بتجميع القروض العقارية لفترة زمنية معينة قبل بيع الحزمة بأكملها ؛ قد تبيع أيضا القروض الفردية كما نشأت. هناك خطر على المنشئ عندما يتمسك برهن بعد أن تم اقتباس سعر الفائدة وإغلاقه من قبل المقترض. إذا لم يتم بيع الرهن في وقت واحد في السوق الثانوية في الوقت الذي يقوم فيه المقترض بإغلاق سعر الفائدة ، فقد تتغير أسعار الفائدة ، مما يغير قيمة الرهن في السوق الثانوية ، وفي النهاية الربح الذي يحققه المنشئ في الرهن.
وغالبًا ما يقوم القائمون على الأصول بتجميع القروض العقارية قبل بيعها بتحوط خطوط أنابيب الرهن العقاري الخاصة بهم من تحولات أسعار الفائدة. هناك نوع خاص من المعاملات يُطلق عليه تجارة أفضل الجهود ، وهو مصمم لبيع رهن واحد ، مما يلغي الحاجة إلى المنشئ للتحوط في الرهن العقاري. يميل المنشئون الأصغر إلى استخدام أفضل الصفقات.
بشكل عام ، يحصل منشئو الرهن على المال من خلال الرسوم التي يتم فرضها على إنشاء الرهن العقاري والفرق بين سعر الفائدة الممنوح للمقترض والقسط الذي ستدفعه السوق الثانوية مقابل سعر الفائدة هذا.
2. المجمع
مجمعون هي الشركة التالية في خط المشاركين في سوق الرهن العقاري الثانوي. المُجمِّعون هم منشئي الرهن العقاري الكبار الذين لهم صلات مع شركات وول ستريت والمؤسسات التي ترعاها الحكومة ، مثل فاني ماي وفريدي ماك. يقوم المشترون بشراء الرهون العقارية التي نشأت حديثًا من المنشئين الأصغر حجمًا ، بالإضافة إلى أصولهم الخاصة ، إلى مجموعات من الرهون العقارية التي يقومون بتوريقها في أوراق مالية مدعومة برهن خاص (عن طريق العمل مع شركات وول ستريت) أو تشكيل أوراق مالية مدعومة برهن عقاري للوكالة (عن طريق العمل من خلال GSEs).
على غرار المنشئين ، يجب على شركات التجميع التحوط من الرهون العقارية في خطوط الأنابيب الخاصة بهم من الوقت الذي يلتزمون فيه بشراء الرهن العقاري ، من خلال عملية التوريق ، وحتى يتم بيع MBS إلى تاجر الأوراق المالية. يعد التحوط من خط أنابيب الرهن العقاري مهمة معقدة بسبب تداعيات المخاطر وانتشارها. يحقق القائمون على التجميع أرباحًا عن طريق اختلاف السعر الذي يدفعونه مقابل الرهون العقارية والسعر الذي يمكنهم من خلالها بيع MBS المدعومة من هذه الرهون ، رهنا بفعالية التحوط الخاصة بهم.
3. تجار الأوراق المالية
بعد تشكيل MBS (وأحيانًا قبل تشكيله ، اعتمادًا على نوع MBS) ، يتم بيعه إلى تاجر الأوراق المالية. معظم شركات وساطة وول ستريت لديها مكاتب تداول MBS. يقوم تجار هذه المكاتب بجميع أنواع الأشياء الإبداعية من خلال MBS وقروض الرهن العقاري بالكامل ؛ الهدف النهائي هو بيعها كأوراق مالية للمستثمرين. كثيرا ما يستخدم التجار MBSs لهيكل CMO و ABS و CDOs. يمكن هيكلة هذه الصفقات بحيث تتمتع بخصائص دفع مسبق مختلفة إلى حد ما ومحددة إلى حد ما وتصنيفات ائتمانية محسّنة مقارنةً ب MBS أو القروض الكاملة. يحقق الموزعون فرقًا في السعر الذي يشترون ويبيعون به MBS ، ويتطلعون إلى تحقيق أرباح في المراجحة بالطريقة التي يقومون بها بتصميم حزم CMO و ABS و CDO المعينة.
4. المستثمرين
المستثمرون هم المستخدمون النهائيون للرهون. الحكومات الأجنبية ، وصناديق التقاعد ، وشركات التأمين ، والبنوك ، و GSEs ، وصناديق التحوط ، كلها مستثمرون كبار في القروض العقارية. توفر MBS و CMOs و ABS و CDOs للمستثمرين مجموعة واسعة من العائدات المحتملة بناءً على مخاطر جودة الائتمان ومخاطر أسعار الفائدة.
الحكومات الأجنبية وصناديق التقاعد وشركات التأمين والبنوك عادة تستثمر في منتجات الرهن العقاري ذات التصنيف العالي. يسعى هؤلاء المستثمرون إلى الحصول على شرائح معينة من مختلف صفقات الرهن العقاري المهيكلة من أجل الدفع المسبق وملف تعريفات مخاطر أسعار الفائدة. عادة ما تكون صناديق التحوط من كبار المستثمرين في منتجات الرهن العقاري ذات التصنيفات الائتمانية المنخفضة ومنتجات الرهن العقاري المهيكلة التي تنطوي على مخاطر أكبر في أسعار الفائدة.
من بين جميع مستثمري الرهن العقاري ، يمتلك أكبر عدد من محافظ الأوراق المالية. يتم تنظيم نوع منتج الرهن العقاري الذي يمكنهم الاستثمار فيه إلى حد كبير من قبل مكتب مراقبة الإسكان الفيدرالي.
الخط السفلي
قليل من المقترضين يدركون إلى أي مدى يتم تقسيم رهنهم ، وتقطيعه ، وتداوله. في غضون أسابيع ، ربما شهرًا ، من وقت إنشاء الرهن ، يمكن أن يصبح جزءًا من CMO أو ABS أو CDO. قد يكون المستخدم النهائي للرهن العقاري هو صندوق تحوطي يقوم بعمل رهانات أسعار فائدة اتجاهية أو يستخدم مراكز رافعة لاستغلال مخالفات التسعير العلائقية الصغيرة ، أو قد يكون البنك المركزي لبلد أجنبي يحب التصنيف الائتماني لوكالة وكالة MBS.
من ناحية أخرى ، يمكن أن تكون شركة تأمين مقرها في بروكسل تنجذب إلى مدة ملف تعريف وتحدب شريحة معينة في صفقة ABS أو CMO أو CDO. سوق الرهن العقاري الثانوي ضخم ، سائل ومعقد ، حيث تحرص العديد من المؤسسات على استهلاك شريحة من فطيرة الرهن العقاري.
