بسبب ضغوط الأداء المتزايدة على مقرضي الرهن العقاري ، والمخاوف في أسواق الائتمان ، والجدل حول إقراض الرهن العقاري ، يلجأ عدد متزايد من سماسرة الرهن العقاري والمقرضين المفترسين إلى ممارسات خادعة لزيادة حجم إنتاج القروض. هذه الممارسات تتراوح بين إقناع المقترضين بالعمل ضد الحس السليم إلى عمليات الاحتيال في الرهن العقاري أو الاحتيالية.
وقف يغش في مساراتها
عادةً ما تركز عمليات الاحتيال هذه على الأشخاص الذين يحاولون إعادة تمويل الرهون العقارية الحالية ، على الرغم من أن العديد من عمليات الاحتيال مصممة للتخلص من المقترضين والبائعين لأول مرة. على الرغم من أن هناك الكثير مما يجب معالجته جميعًا ، إلا أن تحديد بعض المصائد الأكثر انتشارًا يمكن أن يساعدك في تحديد الممارسات التي يجب أن تكون على دراية بها عند التعامل مع سوق الإقراض. بالإضافة إلى فهم هذه الممارسات ، هناك عدة طرق يمكن للمقترضين والبائعين من خلالها عزل أنفسهم عن الممارسات المفترسة وتخفيف مخاطر التعرض لأحد هذه الحيل.
الإقراض غير العادل المؤسسات المالية التي ترتكب أفعال تعتبر غير عادلة للمقترضين ليست جديدة في سوق الرهن العقاري. قوانين مختلفة ، مثل قانون تكافؤ الفرص الائتمانية ، وقانون الإسكان العادل ، وقانون الإبلاغ عن الائتمان العادل ، وقانون الحقيقة في الإقراض ، وقانون إجراءات التسوية العقارية ، وقانون تملك المنازل وحماية حقوق الملكية ، وقانون لجنة التجارة الفيدرالية ، على سبيل المثال عدة ، تم سن لحماية المستهلكين. هذه الأفعال تسمح للمستهلكين باتخاذ خيارات مستنيرة ، وتشجيع المنافسة بين المقرضين وتعظيم فوائد التجارة.
إلى جانب هذا النظام ، هناك الهيئات التي تنفذها ، مثل اللجنة الفيدرالية للتجارة (FTC) ، التي تكشف وتنفذ التشريعات التي تحظر الأفعال أو الممارسات غير العادلة أو الخادعة في الإقراض بالرهن العقاري أو التأثير عليه. تمتلئ الأخبار بالعديد من الحالات البارزة للمقرضين الذين يعلنون عن قروض غير مستهلكة كتكلفة رخيصة ، أو إقناع المقترضين باستخدام قروض الأسهم طويلة الأجل لسداد ديون قصيرة الأجل ، أو فشلوا في إخبار المقترضين حول تعقيدات قابلة للتعديل الرهون العقارية (ARMs) وغيرها من الأسعار التمهيدية.
في طفرة الإسكان ، يستخدم المقرضون المفترسون الخداع للحصول على حصة أكبر من خط أنابيب الرهن العقاري. بالمقابل ، في أزمة الائتمان ، تُستخدم الممارسات غير الشريفة للتحايل على إرشادات الاكتتاب الأكثر صرامة. هذا يسمح للمقرضين بتخصيص أكبر قدر ممكن من رأس المال للرهون العقارية ، بحيث لا ينتج عوائد غير مرضية من خلال البقاء نقدا.
لكن حتى عندما يقوم المقرضون بممارسات تعتبر غير عادلة ، فإن المقترضين ليسوا بلا لوم على الإطلاق. يجب أن يكون المقترضون قادرين على عزل أنفسهم عن هذه الممارسات من خلال التحقيق في هيكل القروض المقترحة وبعض هذه التكتيكات المخفية.
تركز عمليات الاحتيال على المقترضين يركز جزء كبير من النشاط الاحتيالي على الأشخاص الذين بنوا بالفعل الأسهم في منازلهم ولديهم رأس مال للوصول إليه. وينطبق هذا بشكل خاص على الأشخاص الذين يجدون أنفسهم في صعوبة مالية ويأسون لإيجاد طريقة لتخفيف ديونهم قصيرة الأجل ، مثل بطاقات الائتمان وحدود الائتمان. عادة ما تدور الحيل التي تركز على المقترضين لأول مرة حول تقديم أنواع معينة من القروض دون الكشف عن كل الحقائق. في حالات أخرى ، تنطوي هذه التكتيكات على وعود لا يتم الوفاء بها بالفعل. بعض الحيل الأكثر شيوعًا التي لعبت على هؤلاء المقترضين هي:
Bait and Switch ، Bait and Remember ، و Steering Steering يشير Bait and Switch ، وهو أمر شائع أيضًا في متاجر التجزئة ، إلى عندما تعلن شركة الرهن العقاري عن قرض بشروط تبدو جيدة جدًا ، ثم عندما يحاول المقترض الحصول عليها القرض ، يكتشف أنه غير متوفر. بدلا من ذلك ، يتم تقديم المقترض قرض آخر بشروط أدنى.
يشير مصطلح "الطعم والتذكر" إلى قيام المقرض بنسيان رسوم القرض أو غيرها من شروط القرض الهامة بشكل خادع إلى أن يكون المقترض بعيدًا جدًا في هذه العملية عن التراجع ، وينتهي بقرض مكلف أو مشكلة. هناك تكتيك آخر يتمثل في الوعد بمعدل ثابت لفترة محددة سلفًا ، ولكن في وقت لاحق فشل في توفير ذلك. يجب أن يكون المقترضون أيضًا حذرين من المقرضين الذين يحاولون إقناع المقترضين بتعويم السعر وتحمل مخاطر أسعار الفائدة أثناء وجود القرض قيد الإنتاج.
يشير توجيه القرض إلى عندما يقوم المقرض المفترس أو سمسار الرهن العقاري بإخطار المقترض المؤهل بأنه غير قادر على التأهل للحصول على قرض معين بسبب الدخل أو الائتمان أو مجموعة من الأسباب الأخرى (أو من خلال القيام بذلك قد ينتهك قوانين الإقراض العادل) في ذلك الوقت توجيه المقترض إلى القروض الأخرى التي هي أكثر ربحية للمقرض.
أرمينيا ، قروض الفائدة فقط وقروض الاستهلاك السلبي ، والرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل ليست بأي حال من الأحوال قروضاً غير قانونية. ومع ذلك ، عند بيع ARMs ، يجب على المقرضين إبلاغ المقترضين حول مقدار سعر الفائدة المحتمل في المستقبل. يجب أن يكون المقترضون على دراية بما قد يستسلمونه في المستقبل من أجل الحصول على ما يمكن اعتباره سعرًا تمهيديًا كبيرًا اليوم.
هذا صحيح أيضًا بالنسبة للقروض ذات الفائدة فقط ، والتي هي في الواقع ARMs التي لا تتطلب أي مدفوعات رئيسية خلال الفترة التمهيدية للقرض. على الرغم من أن المقترضين يدخرون خلال الفترة الأولية ، إلا أنهم يحتمل أن يكونوا مدينين بنفس المبلغ الذي فعلوه عندما قاموا في الأصل بسداد القرض.
قروض الاستهلاك السلبي (يشار إليها أحيانًا باسم "الرهون العقارية بنسبة 1٪") تعتبر غير قانونية في معظم الولايات. وعادة ما يتم الإعلان عن هذه القروض باعتبارها تسمح للمقترضين باقتراض أكثر من 100٪ من قيمة منازلهم. لا ينبغي الخلط بين هذا النوع من القروض وقرض إعادة التأهيل (قرض يتم فيه إعادة استثمار العائدات في العقار) ، حيث يسمح المقرضون بالاقتراض أكثر من قيمة العقار إذا تم استخدام رأس المال الإضافي لتعزيز العقار وزيادة قيمته. في قرض الاستهلاك السلبي ، يتعين على المقترض أن يدفع أقل من المبلغ المستحق كل شهر ؛ يتم تحويل الرصيد إلى المدير ، ويصبح في النهاية مستحقًا كدفعة بالون. لا يزال المقرضون المفترسون يفلتون من بيع هذه القروض للمقترضين غير المطلعين الذين لا يواجهون سوى القليل من مخاطر المقاضاة.
إعادة التمويل النقدي ، والإقراض بالأموال الصعبة ، وتجريد الأسهم ، تهدف ممارسات الإقراض هذه إلى الأشخاص الذين لديهم حقوق ملكية في منازلهم ، والذين يواجهون عادة مشكلات مالية. على الرغم من أن إعادة التمويل النقدي قد يكون منطقيًا في أكثر الظروف سوءًا ، إلا أنه يتم الإعلان عنه في معظم الحالات للأشخاص الذين تجاوزوا ديونهم قصيرة الأجل. بيع خيارات إعادة التمويل أو خطوط الأسهم التي تسمح للمالكين بالوصول إلى بعض الأسهم في منازلهم عن طريق تداول الديون طويلة الأجل لتغطية الائتمان قصير الأجل. يمكن خداع المقترضين بسهولة لأخذ هذه القروض لأن التكاليف الشهرية الجديدة أصغر بكثير من المصاريف الشهرية لجميع بطاقات الائتمان الخاصة بهم ، وقروض السيارات ، وائتمان التجزئة ، والديون الأخرى قصيرة الأجل. العديد من المقترضين لا يدركون ، على الرغم من التكاليف و رسوم القيام بالقرض ، وذلك من خلال تمديد المدفوعات (لمدة تصل إلى 30 سنة) ، التكلفة الفعلية للتمويل أكبر بكثير من ديونها الأصلية.
عندما (وعندما لا) لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك
يوفر مقرضو الأموال الصعبة قروضًا تصل إلى نسبة هامشية من القيمة (نسب القروض إلى القيمة تصل إلى 50 ٪) ، لأن نيتهم هي حبس الرهن على الممتلكات. وجدوا أي سبب وسريع إلى حبس الرهن ، في جيب الأسهم المقترض كربح. يجب على أي شخص يواجه صعوبة مالية أو يسعى لتمويل جزء صغير من قيمة المنزل للوصول إلى حقوق الملكية أن يكون انتقائيًا للغاية في اختيار المقرض.
يحدث تجريد الأسهم ، أو المساعدة الوهمية ، عندما يُعرض على المقترض الذي يواجه صعوبة مالية مساعدة غير مطلوبة ، مما يؤدي إلى تكاليف كبيرة وعدم تقديم مساعدة للخدمات التي كان يمكن للمقترض أن يؤديها دون مساعدة. إليك الطريقة التي تعمل بها في أسوأ الحالات: يكتسب شخص ما ثقة المقترض ولديه حق المقترض في نقل الملكية مؤقتًا تحت ستار مساعدة المقترض على التأهل للحصول على قرض أو بيع المنزل بسعر رخيص ثم تأجيره في خيار إعادة شراء التأجير. تكمن المشكلة في إعادة النقل إلى المالك الأصلي - إذا لم يحدث ذلك ، يفقد المالك ملكية المنزل. في الحالات التي يتم فيها نقل مسؤولية الرهن بالكامل ، يمكن للمالك الأصلي أن يفقد المنزل ولا يزال مدينًا بالرهن الأصلي.
عمليات الاحتيال التي تركز على المالكين والبائعين تتراوح العديد من عمليات الاحتيال التي تركز على مالكي المنازل من إقناعهم بإجراء إصلاحات غير ضرورية أو خاطئة في منازلهم إلى ارتكاب عمليات احتيال.
عمليات الاحتيال في تحسين المنزل في هذه الحيل ، يحتاج الفرد المطمئن إلى نوع من أعمال إصلاح المنازل الكبيرة أو يريد القيام بمشروع إعادة تأهيل كبير. يطلب "المقاول" ويقنع صاحب المنزل بالسماح للمقاول بالقيام بالعمل وتقديم التمويل. يتم التمويل عادةً بشروط غير مواتية ولكن بمبلغ يساوي أو يزيد عما يتطلبه المشروع ، ويتم إكماله وبيعه إلى مقرض مفترس. يتم إكمال العمل الرديء والمكلف غالبًا قبل فترة الإلغاء القياسية التي تبلغ ثلاثة أيام قبل أن يتم "إعادة" القرض إلى المقرض. لا يدرك المقترض العمل الرديء حتى يتم الدفع له وقد فات الأوان لفعل أي شيء بشأن القرض الرديء.
تفريغ مليون دولار في هذه الفضيحة ، يوافق فنان الخداع ، باستخدام هوية مزيفة ، على شراء منزل من بائع راغب باتفاق لصالح صغير. يكشف المشتري أنه يحتاج إلى رهن أكبر مما هو مؤهل للحصول عليها بسعر السوق الحالي. لذلك ، اعتقادًا منه أن المشتري يخطط لترقية العقار ، يوافق المالك على إعادة تسجيل المنزل بمضاعفات في القيمة الأصلية بحيث يمكن للمشتري الحصول على رهن أكبر. تتم الصفقة ، ودفع البائع بالسعر الأصلي ، ويخدع الفنان الباقي. عادة ما يكون المنزل في حبس الرهن والمالك الأصلي معرض لخطر إدانته بالاحتيال - والبائع لا يتلقى أي شيء أكثر مما لو كان قد باع المنزل لفرصة مشروعة.
قائمة هذه الحيل تطول وتطول. في كل منهم ، تُمنح العلامة غير المقصودة بعض المكاسب غير العادية من حيث العائدات أو في بعض الحالات ، فقط من حيث شروط القرض. كما هو الحال في معظم هذه الحالات ، إذا كان يبدو من الجيد جدًا أن يكون صحيحًا ، فمن المحتمل أن يكون كذلك.
عزل نفسك من عمليات الاحتيال في الرهن العقاري إن أفضل طريقة للتخفيف من خطر التعرض لأي عملية احتيال هي أن تكون على دراية بالممارسات الخادعة وأن تقوم بالبحث على أي شخص تتوقع القيام بأعمال تجارية معه. أما فيما يتعلق بتمويل عمليات الاحتيال ، فإن القواعد العامة الواجب اتباعها هي:
- لا تقم أبدًا بتوقيع أي مستند تعاقدي دون مراجعة قانونية ، ولا تقم بأي إجراء بنقل الملكية دون الإفراج عن أي رهن أو مسؤولية مالية.
هناك ما يبرر زيادة الاجتهاد عندما تكون في ضائقة مالية أو أثناء تهديد الرهن. المقرضين المفترسين والاحتيين لديهم القدرة على تحديد أولئك الذين يتم التلاعب بهم بسهولة أو عرضة للخطر بسبب وضع خطير. بالإضافة إلى وضع العين المشبوهة على أي وعد أو عرض يبدو جيدًا للغاية ، يجب أن تكون أيضًا حذرًا من أي شخص شديد الحساسية أو مفرط في اقتراح حلول لمشاكل الائتمان أو الرهن العقاري. يجب اعتبار العروض غير المرغوب فيها أو المكالمات الهاتفية في البداية بحذر ، ويجب رفض أي شخص لا يقبل إجابة "لا" أولية على اقتراحهم.
