قرض ل

جدول المحتويات

• ما هو القرض إلى القيمة؟
• نسبة القرض إلى القيمة (LTV)
• LTV والقروض الاكتتاب
• العوامل التي تؤثر على نسبة LTV
• معدل LTV وأسعار الفائدة
• أنواع القروض ونسبة LTV
• ترتيب نسبة LTV
• LTV مقابل LTV المدمجة (CLTV)
• قيود LTV

ما هي نسبة القروض إلى القيمة (LTV)؟

نسبة القروض إلى القيمة (LTV) هي تقييم لمخاطر الإقراض التي تقوم المؤسسات المالية والمقرضون الآخرون بفحصها قبل الموافقة على الرهن العقاري. عادةً ما تكون التقييمات ذات نسب الفائدة المرتفعة مرتفعة المخاطر ، وبالتالي ، إذا تمت الموافقة على الرهن ، فإن القرض يكلف المقترض أكثر.

بالإضافة إلى ذلك ، قد يتطلب القرض ذو نسبة الفائدة المرتفعة العالية من المقترض شراء تأمين على الرهن العقاري لتعويض المخاطر التي يتعرض لها المقرض.

الماخذ الرئيسية

• غالبًا ما يستخدم LTV في إقراض الرهن العقاري لتحديد المبلغ اللازم لوضع دفعة أولى وما إذا كان المقرض سيقدم ائتمانًا إلى المقترض. يقدم معظم المقرضين لمقدمي الطلبات للرهن العقاري والإنصاف في المنزل أدنى سعر فائدة ممكن عندما يكون القرض إلى نسبة القيمة عند أو أقل من 80 ٪. تسمح برامج الرهن العقاري الممكنة من فاني ماي HomeReady و Freddie Mac للمقترضين ذوي الدخل المنخفض بنسبة LTV بنسبة 97 ٪ (3 ٪ دفعة أولى) ولكن تتطلب تأمينا على الرهن العقاري حتى تنخفض النسبة إلى 80 ٪.

نسبة القرض إلى القيمة (LTV)

يمكن مشتري المنازل بسهولة حساب نسبة LTV على وطنهم.

LTVratio = APVMA حيث: MA = مبلغ الرهن = قيمة العقار المقدرة

تنطوي العملية على تقسيم إجمالي مبلغ قرض الرهن إلى إجمالي سعر شراء المنزل. على سبيل المثال ، ينتج عن المنزل الذي يبلغ سعر الشراء 200000 دولار وقرض الرهن العقاري الإجمالي بمبلغ 180،000 دولار نسبة LTV تبلغ 90٪. في كثير من الأحيان ، يقدم مقرضو الرهن العقاري التقليديون شروط قروض أفضل للمقترضين الذين لا تزيد نسبتهم عن 100٪.

يتم احتساب نسبة LTV بقسمة المبلغ المقترض على القيمة المقدرة للعقار ، معبراً عنها كنسبة مئوية. على سبيل المثال ، إذا اشتريت منزلاً تم تقييمه بمبلغ 100000 دولار أمريكي مقابل قيمته المقدّمة وقمت بدفع 10000 دولار أمريكي ، فستقترض مبلغًا قدره 90،000 دولار أمريكي ينتج عنه نسبة LTV تبلغ 90٪ (أي ، 90،000 / 100،000).

LTV والقروض الاكتتاب

تعد نسبة LTV مكونًا حاسمًا في عملية ضمان الرهن العقاري ، سواء كان ذلك بغرض شراء منزل أو إعادة تمويل الرهن العقاري الحالي إلى قرض جديد أو الاقتراض مقابل حقوق الملكية المتراكمة داخل العقار.

المقرضين تقييم نسبة LTV لتحديد مستوى التعرض للمخاطر التي يتعرضون لها عند الاكتتاب الرهن العقاري. عندما يطلب المقترضون قرضًا بمبلغ أو بالقرب من القيمة المقدرة ، وبالتالي نسبة LTV أعلى ، يدرك المقرضون أن هناك فرصة أكبر للقرض بالتخلف عن السداد نظرًا لعدم وجود حقوق ملكية ضئيلة داخل الملكية. في حالة حدوث حبس الرهن ، فقد يجد المقرض صعوبة في بيع المنزل بما يكفي لتغطية رصيد الرهن العقاري المستحق وتحقيق ربح من المعاملة.

العوامل التي تؤثر على نسبة LTV

العوامل الرئيسية التي تؤثر على نسب LTV هي الدفعة الأولى ، وسعر المبيعات (العقد) ، والقيمة المقدرة. لتحقيق أدنى (وأفضل) نسبة LTV ، قم برفع الدفعة المقدمة وحاول خفض سعر البيع. باستخدام المثال أعلاه ، افترض أنك اشتريت منزلاً قيمته 100000 دولار ولكن المالك مستعد للبيع بمبلغ 90،000 دولار. إذا قمت بسداد مبلغ 10000 دولار كدفعة مقدمة ، فإن قرضك يبلغ 80،000 دولار فقط ، مما يؤدي إلى نسبة فائدة منخفضة تبلغ 80٪ (أي ، 80،000 / 100،000). إذا قمت بزيادة الدفعة الأولى إلى 15000 دولار ، فإن قرض الرهن العقاري الخاص بك يبلغ الآن 75000 دولار ، مما يجعل نسبة LTV 75 ٪ (أي 75000/100000).

كل هذا مهم لأنه كلما انخفضت نسبة الفائدة على القروض (LTV) ، زادت فرصة الموافقة على القرض ، ومن المحتمل أن يكون سعر الفائدة أقل ، وأقل احتمالًا ستطلب منك شراء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI).

معدل LTV وأسعار الفائدة

في حين أن نسبة LTV ليست هي العامل الحاسم الوحيد في الحصول على قرض عقاري ، أو قرض من المنزل ، أو حد ائتمان ، فإنها تلعب دورًا كبيرًا في مقدار تكاليف الاقتراض التي يتكبدها صاحب المنزل. في الواقع ، يمكن أن تمنعك نسبة LTV المرتفعة من التأهل للحصول على قرض أو خيار إعادة تمويل في المقام الأول.

يقدم معظم المقرضين لمقدمي طلبات الرهن العقاري والأسهم المنزلية أدنى سعر فائدة ممكن عندما تكون نسبة الفائدة على السيارات منخفضة أو تقل عن 80٪. لا تستبعد نسبة LTV الأعلى المقترضين من الموافقة على رهن عقاري ، على الرغم من أن التكلفة الإجمالية للقرض ترتفع مع زيادة نسبة LTV. على سبيل المثال ، قد تتم الموافقة على المقترض الذي تبلغ نسبته 95 في المائة (LTV) ، ولكن قد يكون معدل الفائدة أعلى من نقطة مئوية كاملة مقارنة بالمقترض بنسبة 75 في المائة.

بالإضافة إلى ذلك ، إذا كانت نسبة LTV أعلى من 80 ٪ ، فمن المحتمل أن تضطر إلى شراء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، والذي يمكن أن يضيف في أي مكان من 0.5 ٪ إلى 1 ٪ من مبلغ القرض بأكمله على أساس سنوي. مؤشر مديري المشتريات من 1 ٪ على قرض 100،000 دولار ، على سبيل المثال ، من شأنه أن يضيف 1،000 دولار للمبلغ المدفوع في السنة أو 83.33 دولار في الشهر. تستمر مدفوعات مؤشر مديري المشتريات (PMI) حتى تصبح نسبة LTV 80٪ أو أقل سوف تنخفض نسبة LTV كلما دفعت قرضك وزادت قيمة منزلك مع مرور الوقت.

إن طلب نسبة 80٪ (أو أقل) لتفادي مؤشر مديري المشتريات (PMV) لتجنب مؤشر مديري المشتريات ليس قانونًا ، لكنه ممارسة جميع المقرضين تقريبًا. يتم في بعض الأحيان استثناءات للمقترضين ذوي الدخل المرتفع أو الديون المنخفضة أو عوامل أخرى مثل محفظة استثمارات كبيرة.

الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة هو أكبر نسبة مسموح بها من حجم القرض إلى قيمة الدولار للعقار. كلما ارتفعت نسبة القرض إلى القيمة ، زاد الجزء الذي تم تمويله من سعر الشراء. بما أن المنزل يعمل كضمان للقرض ، فإن نسبة القروض إلى القيمة هي مقياس للمخاطر التي يستخدمها المقرضون. يُنظر إلى برامج القروض المختلفة على عوامل مخاطرة مختلفة ، وبالتالي يكون لها نسب مختلفة للنسبة القصوى للجهد طويل الأجل.

أنواع القروض ونسبة LTV

بعض أنواع القروض لها قواعد خاصة عندما يتعلق الأمر بنسبة LTV.

قروض إدارة الإسكان الفدرالية القروض

تتطلب قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، التي تسمح بنسبة LTV مبدئية تصل إلى 96.5٪ ، قسط تأمين على الرهن العقاري (MIP) يستمر طالما أن لديك هذا القرض بغض النظر عن مدى انخفاض نسبة LTV في النهاية. قرض تقليدي بمجرد وصول نسبة LTV إلى 80٪ للتخلص من MIP.

زارة شؤون المحاربين القدامى وقروض وزارة الزراعة الأمريكية

لا تتطلب قروض VA و USDA - المتاحة للجيش الحالي والسابق أو لتلك الموجودة في المناطق الريفية ، على التوالي - تأمين الرهن العقاري الخاص على الرغم من أن نسبة LTV يمكن أن تصل إلى 100 ٪. لديك رسوم إضافية.

فاني ماي وفريدي ماك

تتيح برامج الرهن العقاري المحتملة لفاني ماي هوم هوم ريدي وفريدي ماك للمقترضين ذوي الدخل المنخفض نسبة فائدة منخفضة تصل إلى 97٪ (3٪ كدفعة مقدمة) ولكنها تتطلب تأمينًا على الرهن العقاري حتى تنخفض النسبة إلى 80٪.

خيارات إعادة التمويل المبسطة ، والتي تتنازل عن متطلبات التقييم (بمعنى أن نسبة LTV في المنزل لا تؤثر على القرض) ، موجودة لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، و VA ، ووزارة الزراعة الأمريكية. بالنسبة لأولئك الذين لديهم نسبة LTV أكثر من 100٪ - المعروف أيضًا باسم "تحت الماء" أو "رأسًا على عقب" - خيار إعادة التمويل من القرض إلى القيمة المرتفع من Fannie Mae وخيارات إعادة التمويل المعززة المقدمة من Freddie Mac والتي تم تصميمها لتحل محل برنامج إعادة تمويل HARP انتهت 31 ديسمبر 2018 ، متوفرة.

ترتيب نسبة LTV

وتعتبر نسبة LTV بنسبة 80 ٪ أو أقل جيدة لمعظم سيناريوهات قرض الرهن العقاري. توفر نسبة LTV البالغة 80٪ أفضل فرصة للموافقة عليها ، وأفضل سعر فائدة ، وأكبر احتمال أنك لن تكون مطالبًا بشراء تأمين الرهن العقاري. كما ذكر أعلاه ، مع ذلك ، تسمح قروض وزارة الزراعة الأمريكية ووزارة الزراعة الأمريكية بزيادة نسبة الفائدة على القروض (تصل إلى 100 ٪) ولا تزال تتجنب تأمين الرهن العقاري الخاص المكلف ، على الرغم من الرسوم الأخرى المطبقة.

بالنسبة لمعظم خيارات إعادة التمويل ، ما لم تتقدم بطلب لإعادة تمويل خارج الصندوق ، فإن نسبة LTV لا تهم ، لذلك لا يوجد شيء اسمه "جيد" أو "سيء". إذا تقدمت بطلب للحصول على إعادة تمويل خارج الصندوق ، فإن نسبة LTV البالغة 90٪ أو أقل تعتبر جيدة.

LTV مقابل LTV المدمجة (CLTV)

في حين أن نسبة LTV تنظر في تأثير قرض الرهن العقاري واحد عند شراء عقار ، فإن نسبة القرض إلى القيمة (CLTV) مجتمعة هي نسبة جميع القروض المضمونة على الممتلكات إلى قيمة الممتلكات. يستخدم المقرضون نسبة CLTV لتحديد مخاطر تخلف المشتري المحتمل عن السداد عند استخدام أكثر من قرض — على سبيل المثال إذا كان لديهم رهنان أو أكثر ، أو رهن بالإضافة إلى قرض أسهم المنزل أو حد ائتمان (HELOC). بشكل عام ، المقرضون على استعداد للإقراض بنسبة CLTV بنسبة 80 ٪ وما فوق للمقترضين مع تصنيفات ائتمانية عالية.

نسبة LTV تعتبر فقط رصيد الرهن العقاري الأساسي. لذلك ، في المثال أعلاه ، تبلغ نسبة ضريبة القيمة المضافة (LTV) 50٪ ، نتيجة قسمة رصيد الرهن العقاري الأساسي البالغ 100000 دولار على قيمة المنزل البالغة 200،000 دولار. المقرضين الرئيسيين يميلون إلى أن يكونوا أكثر سخاء مع متطلبات CLTV.

النظر في المثال أعلاه ، في حالة وجود حبس الرهن ، فإن صاحب الرهن العقاري الأساسي يتلقى أمواله بالكامل قبل أن يحصل صاحب الرهن الثاني على أي شيء. إذا انخفضت قيمة العقار إلى 125000 دولار قبل التخلف عن سداد المقترض ، فإن صاحب الامتياز الأساسي يتلقى كامل المبلغ المستحق (100000 دولار) ، بينما يتلقى صاحب الامتياز الثاني فقط المبلغ المتبقي وهو 25000 دولار على الرغم من كونه مستحقًا بمبلغ 50000 دولار. يتحمل حامل الامتياز الرئيسي مخاطر أقل في حالة انخفاض قيم الممتلكات ، وبالتالي يمكنه تحمل إقراض CLTV أعلى.

قيود LTV

العيب الرئيسي لل LTV هو أنه لا يشمل سوى الرهن العقاري الأساسي الذي يدين به صاحب المنزل ، ولا يشمل التزامات أخرى مثل قرض الرهن العقاري الثاني أو قرض ملكية المنزل. لذلك ، فإن CLTV هو مقياس أكثر شمولية لقدرة المقترض على سداد قرض المنزل.