الجمع بين القرض ل

ما هي نسبة القروض إلى القيمة المركبة - نسبة CLTV؟

نسبة القرض إلى القيمة المركبة (CLTV) هي نسبة جميع القروض المضمونة في العقار إلى قيمة العقار. يستخدم المقرضون نسبة CLTV لتحديد مخاطر تخلف المشتري المحتمل عن السداد عند استخدام أكثر من قرض.

بشكل عام ، المقرضون على استعداد للإقراض بنسبة CLTV بنسبة 80 ٪ وما فوق للمقترضين مع تصنيفات ائتمانية عالية. يختلف CLTV عن نسبة القرض البسيط إلى القيمة (LTV) حيث أن LTV لا تتضمن سوى الرهن العقاري الأول أو الأساسي في حسابه.

CLTV الفورمولا والحساب

CLTV = إجمالي قيمة PropertyVL1 + VL2 +… + VLn حيث: VL = قيمة القرض

لحساب نسبة القروض إلى القيمة مجتمعة ، قسّم الأرصدة الرئيسية الإجمالية لجميع القروض على سعر شراء العقار أو القيمة السوقية العادلة. وبالتالي يتم تحديد نسبة CLTV عن طريق قسمة مجموع العناصر المدرجة أدناه على سعر مبيعات العقار الأقل أو القيمة المقدرة للعقار.

• مبلغ القرض الأصلي للجزء الأول من الرهون العقارية (الرصيد الرئيسي غير المسدد) لخط ائتمان حقوق ملكية المنزل (HELOC) الرصيد الرئيسي غير المدفوع لجميع التمويل الثانوي النهائي ، مثل الرهن الثاني أو الثالث (برهن مغلق قرض ، يقوم المقترض بسحب جميع الأموال في اليوم الأول ولا يجوز له إجراء أي تغييرات في خطة الدفع أو الوصول إلى أي أصل مدفوع بمجرد إغلاق القرض.)

الماخذ الرئيسية

• CLTV يشبه LTV ولكنه يشمل جميع القروض العقارية أو الامتيازات وليس فقط الرهن العقاري الأول. ينظر المقرضون في نسبة CLTV في تحديد ما إذا كان يمكن لمشتري المنزل شراء منزل. أكدت فقاعة العقارات في 2008-2009 أهمية الحفاظ على عين على نسبة CLTV.

ما يظهر CLTV نسبة

نسبة القروض إلى القيمة (CLTV) مجتمعة هي عبارة عن عملية حسابية يستخدمها محترفي الرهن العقاري والإقراض لتحديد النسبة المئوية الإجمالية لممتلكات صاحب المنزل التي يشغلها الامتيازات (التزامات الديون). يستخدم المقرضون نسبة CLTV جنبًا إلى جنب مع حفنة من العمليات الحسابية الأخرى ، مثل نسبة الدين إلى الدخل ونسبة القروض إلى القيمة (LTV) القياسية ، لتقييم مخاطر تمديد القرض إلى المقترض.

يعزو العديد من الاقتصاديين معايير CLTV المريحة إلى أزمة حبس الرهن التي ابتليت بها الولايات المتحدة خلال أواخر العقد الأول من القرن الماضي ، من بين عوامل أخرى. ابتداءً من التسعينيات ، وخصوصًا خلال أوائل ومنتصف القرن العشرين ، كان مشتري المنازل كثيرًا ما يحصلون على رهن عقاري ثانٍ في وقت الشراء بدلاً من سداد المدفوعات. المقرضين حريصة على عدم فقدان أعمال هؤلاء العملاء إلى المنافسين وافقت على هذه الشروط على الرغم من زيادة المخاطر.

قبل فقاعة العقارات التي امتدت من أواخر التسعينيات إلى منتصف العقد الأول من القرن العشرين ، كانت الممارسة المعتادة هي أن يقوم مشتري المنازل بمدفوعات تصل إلى ما لا يقل عن 20٪ من سعر الشراء. أبقى معظم المقرضين العملاء ضمن هذه المعايير من خلال وضع حد أقصى للنسبة 100 في المائة.

عندما بدأت الفقاعة في التسخين ، اتخذت العديد من هذه الشركات نفسها خطوات للسماح للعملاء بالالتفاف على تخفيض 20 ٪. رفع بعض المقرضين قبعات LTV أو تخلصوا منها تمامًا ، حيث عرضوا قروضًا عقارية بنسبة 5٪ كدفعة مقدمة أو أقل ، في حين أبقى آخرون على متطلبات LTV في المكان لكنهم رفعوا قبعات CLTV ، غالبًا إلى 100٪. مكنت هذه المناورة العملاء من الحصول على القروض العقارية الثانية لتمويل مدفوعاتهم بنسبة 20 ٪.

وأبرز ارتفاع الرهن ابتداء من عام 2008 أهمية CLTV. إن امتلاك اللعبة في اللعبة ، مثل نفقات نقدية مبدئية بقيمة 100000 دولار لمنزل بقيمة 500000 دولار ، يوفر لصاحب المنزل حافز قوي لمواصلة دفع أقساط الرهن العقاري. إذا قام البنك بحبس الرهن ، فإنه لا يفقد منزله فحسب ، بل يخسر أيضًا كومة النقد التي دفعها لإغلاقه.

طلب الأسهم في الممتلكات يعزل أيضا المقرضين من تراجع في أسعار العقارات. إذا كانت قيمة العقار تبلغ 500،000 دولار وكان إجمالي عدد الامتيازات يصل إلى 400،000 دولار ، فيمكن أن يخسر العقار ما يصل إلى 20٪ من قيمته دون أن يتلقى أي من أصحاب الامتياز دفعة قصيرة في مزاد الرهن.

لماذا CLTV المسائل

يختار بعض مشتري المنازل تخفيض الدفعة الأولى عن طريق تلقي رهن عقاري متعدد على الممتلكات ، مما يؤدي إلى انخفاض نسبة القروض إلى القيمة للرهن الأساسي. أيضًا نظرًا لانخفاض معدل الفائدة على السيارات ، تجنب العديد من مشتري المنازل بنجاح تأمين الرهن العقاري الخاص. سواء كان من الأفضل الحصول على قرض عقاري آخر أو تحمل تكلفة مؤشر مديري المشتريات يختلف لكل فرد.

وبالتالي ، نظرًا لأن الرهون الثاني يفترض مخاطر أكبر ، يكون معدل الفائدة على الرهن العقاري الثاني أعلى عادة من سعر الفائدة على الرهن العقاري الأول. من المستحسن أن ينظر المستهلكون في مزايا وعيوب قبول قروض متعددة على عقار واحد. إن ممارسة العناية الواجبة ستساعد في ضمان أن الخيار الذي يتم اختياره هو أفضل خيار لظروف معينة.

قرض إلى قيمة مقابل CLTV

القرض إلى القيمة (LTV) و CLTV هما من النسب الأكثر شيوعًا المستخدمة خلال عملية الاكتتاب في الرهن العقاري. يفرض معظم المقرضين الحد الأقصى على كلا القيمتين ، وفوق ذلك لا يكون المقترض المرتقب مؤهلاً للحصول على قرض. نسبة LTV تعتبر فقط رصيد الرهن العقاري الأساسي. لذلك ، في المثال أعلاه ، تبلغ نسبة ضريبة القيمة المضافة (LTV) 50٪ ، نتيجة قسمة رصيد الرهن العقاري الأساسي البالغ 100000 دولار على قيمة المنزل البالغة 200،000 دولار.

يفرض معظم المقرضين حدًا أقصى قدره 80٪ على مركبات LTV لأن فاني ماي وفريدي ماك لا يشترون قروضًا عقارية ذات نسب LTV أعلى. يمكن للمقترضين ذوي الملامح الائتمانية الجيدة الالتفاف على هذا المطلب ولكن يجب عليهم دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) طالما أن رصيد القرض الأساسي الخاص بهم أكبر من 80٪ من قيمة المنزل. يحمي مؤشر مديري المشتريات المقرض من الخسائر عندما تنخفض قيمة المنزل عن رصيد القرض.

المقرضين الرئيسيين يميلون إلى أن يكونوا أكثر سخاء مع متطلبات CLTV. النظر في المثال أعلاه ، في حالة وجود حبس الرهن ، فإن صاحب الرهن العقاري الأساسي يتلقى أمواله بالكامل قبل أن يحصل صاحب الرهن الثاني على أي شيء. إذا انخفضت قيمة العقار إلى 125000 دولار قبل التخلف عن سداد المقترض ، فإن صاحب الامتياز الأساسي يتلقى كامل المبلغ المستحق (100000 دولار) ، بينما يتلقى صاحب الامتياز الثاني فقط المبلغ المتبقي وهو 25000 دولار على الرغم من كونه مستحقًا بمبلغ 50000 دولار. يتحمل حامل الامتياز الرئيسي مخاطر أقل في حالة انخفاض قيم الممتلكات ، وبالتالي يمكنه تحمل إقراض CLTV أعلى.

مثال على نسبة CLTV

على سبيل المثال ، لنفترض أن الفرد يقوم بشراء منزل بمبلغ 200،000 دولار. لتأمين الممتلكات ، قدمت دفعة أولى قدرها 50،000 دولار وحصلت على اثنين من القروض العقارية بمبلغ 100،000 دولار (الابتدائي) و 50،000 دولار (الثانوية). لذلك تبلغ نسبة القروض إلى القيمة (CLTV) مجتمعة 75 ٪: ((100،000 دولار + 50000 دولار) / 200،000 دولار).