تسمح الصناديق العقارية في الأسهم الخاصة للأفراد والمؤسسات ذات القيمة العالية مثل الأوقاف وصناديق المعاشات التقاعدية بالاستثمار في حيازات الأسهم والديون في الأصول العقارية. باستخدام إستراتيجية إدارة نشطة ، تتخذ الملكية الخاصة العقارية مقاربة متنوعة لملكية العقارات. يستثمر الشركاء العامون في مجموعة متنوعة من أنواع العقارات في مواقع مختلفة. يمكن أن تتراوح استراتيجيات الملكية من التطوير الجديد وحيازات الأراضي الخام إلى التطوير الكامل للممتلكات الحالية أو حقن التدفق النقدي في العقارات المتعثرة. ( للمزيد ، اقرأ: ما هي الملكية الخاصة؟ )
فيما يلي نظرة على كيفية مشاركة المستثمرين في العقارات الخاصة في الأسهم الخاصة ، وإلقاء نظرة عامة على الفرص والمخاطر والقيود في هذه الصناعة.
إيجاد صندوق الملكية العقارية الخاص المثالي
أولاً ، الشخص العادي غير قادر على المشاركة في الاستثمارات العقارية في الأسهم الخاصة. يتطلب صندوق الملكية الخاصة التقليدي من المستثمرين ضخ ما لا يقل عن 250،000 دولار في الصندوق ، على الرغم من أن معظم المديرين يبحثون عن أفراد أو مؤسسات ترغب في تقديم ما يصل إلى 20 مليون دولار إلى 25 مليون دولار في مخطط استثمار جماعي طويل الأجل مع مستثمرين آخرين.
نظرًا لوجود قدر ضئيل من التنظيم على صناديق الاستثمار في الأسهم الخاصة ، فإن الفرص تقتصر تقليديًا على "المستثمرين المعتمدين". وهذا يعني أن المستثمر يجب أن يمتلك أصولًا شخصية أو مشتركة لا تقل عن مليون دولار (لا تشمل قيمة المقيمين الأساسيين) أو يجب أن يكون الدخل السنوي للفرد 200،000 دولار على الأقل. الأزواج الذين جمعوا دخلًا لا يقل عن 300000 دولار على مدى العامين السابقين - ولديهم "توقع معقول" بأن مستويات دخلهم ستبقى عند هذا المستوى في العام الحالي - مؤهلون أيضًا.
يجب أن يحدد الأفراد أو الأزواج الذين يسعون للاستثمار في العقارات ذات الملكية الخاصة شركة متخصصة في هذا المجال. عند دراسة خيارات أموال شركة الأسهم الخاصة ، ينبغي أن يفهموا طبيعة هيكل كل صندوق أسهم خاصة ، والتي عادةً ما تكون شراكة محدودة.
عند الانضمام إلى صندوق ، سيصبح المستثمرون الخارجيون شركاء محددين ، مما يعني أنهم يقبلون المسؤولية عن الأموال التي يستثمرونها في الصندوق وليس لديهم حق النقض (الفيتو) على العقارات التي يختارها الشركاء العامون. سيتم تجميع أموال الشريك المحدود مع مستثمرين مشاركين آخرين ، وسيقوم مديرو الصناديق ببناء مجموعة من العقارات التي تهدف إلى زيادة الربحية وتقليل المخاطر المالية.
فهم تكاليف الصندوق وهيكل الاستثمار
تملك الصناديق العقارية في الأسهم الخاصة عددًا من رسوم الإدارة والأداء التي يجب أن يدفعها المستثمرون. من الشائع أن تتطلب صناديق الأسهم الخاصة رسومًا سنوية قدرها 2٪ من رأس المال المستثمر لدفع رواتب الشركات ، وتوفير المصادر والخدمات القانونية ، وتكاليف البيانات والبحث ، والتسويق ، وتكاليف ثابتة ومتغيرة إضافية. ومع ذلك ، لا توجد حدود لرسوم المستثمر هذه.
يجب أن يكون لدى الأفراد فهم جيد لهذه التكاليف قبل الاستثمار لأن ذلك سيحد من إجمالي العائد على الاستثمار. على سبيل المثال ، إذا جمع صندوق أسهم عقارية خاص 500 مليون دولار ، فسيجمع 10 ملايين دولار كل عام لدفع النفقات المرتبطة به. خلال فترة دورته البالغة 10 سنوات ، سيجمع الصندوق 100 مليون دولار من الرسوم ، مما يعني أنه سيتم استثمار 400 مليون دولار فقط بالفعل خلال ذلك العقد.
يحصل مدراء الأسهم الخاصة أيضًا على "ترحيل" ، وهو رسم أداء يمثل عادةً 20٪ من إجمالي الأرباح الزائدة للصندوق ، والمستثمرون على استعداد تقليديًا لدفع هذه الرسوم نظرًا لقدرة الصندوق على المساعدة في التخفيف من مشكلات حوكمة الشركات وإدارتها التي قد تؤثر سلبا على شركة عامة.
تُعتبر معظم صناديق الاستثمار في الأسهم الخاصة استثمارات "قائمة على الاحتياجات" ، مما يعني أن الشركاء يلتزمون برؤوس أموال لشركاء عموميين على أقساط حسب الحاجة. مع تحديد الموقع الجغرافي للعقارات الاستثمارية المحتملة ، سيقوم الصندوق بإرسال طلب رسمي لرأس المال تعهد الشركاء المحدودون بصندوق العقارات في بداية الدورة. يُعرف باسم "نداء رأس المال" ، إنه التزام قانوني يجب على الشركاء المحدودين الوفاء به. (للمزيد ، اقرأ: تعلم لغة الاستثمار في الأسهم الخاصة).
إذا فشل شريك محدود في تلبية مكالمة رأسمالية ، فقد يجبر الصندوق ذلك الشخص أو المؤسسة على التخلف عن السداد ويخسر حصته في الملكية بالكامل. يحصل الشركاء المحدودون الآخرون عادة على فرصة لشراء أي أسهم مصادرة في حالة حدوث مثل هذا التقصير.
أنواع استراتيجيات الملكية الخاصة العقارية
عند الاستثمار في العقارات ذات الملكية الخاصة ، هناك عادة أربعة أنواع من استراتيجيات الاستثمار:
- Core هي الإستراتيجية الأكثر تحفظًا ، وقد تتضمن فقط الخصائص التي توفر عوائد منخفضة المخاطر وقليلة المحتملة لأنها موجودة في مواقع مكتظة بالسكان أو يسافرون جيدًا. قد تركز هذه الاستراتيجية أيضًا بشكل كبير على الاستثمار في العقارات عالية الجودة والقيمة العالية التي تتطلب القليل جدًا من التطوير أو الصيانة. توفر هذه الخصائص تدفقات نقدية يمكن التنبؤ بها وتتألف عادة من هياكل مستأجرة بالكامل ومتعددة المستأجرين. يتطلب Core-plus مخاطر أكثر قليلاً ، لكن يمكن أن يوفر عائدًا أعلى من الاستراتيجية الأساسية. تتطلب هذه الخصائص مستويات متواضعة من النشاط ذي القيمة المضافة أو تحسين الموقع. القيمة المضافة هي استراتيجية متوسطة إلى عالية العائد ، معتدلة المخاطر التي تركز أكثر على تطوير العقارات وتوقيت السوق. في هذه الإستراتيجية ، يقوم مديرو المحافظ بشراء العقارات والمشاركة في مستوى معين من التطوير وإعادة البيع عند أداء السوق. تتطلب الخصائص ذات القيمة المضافة تغييرات في الإدارة أو التحسين المادي أو معالجة قيود رأس المال. تشمل هذه الخطوات تجديد المباني والبحث عن طرق لزيادة معدلات الإيجار في تحسين الأسواق. تشمل استراتيجيات القيمة المضافة أيضًا تحول الشركات العاملة الفاشلة أو تحمل الديون للسيطرة على العقارات الأساسية. يوفر الانتهازية أعلى مستوى من العائد لكنه يفترض أنه الأكثر خطورة. من خلال هذه الاستراتيجية ، يقوم المديرون بشراء العقارات التي تشمل الأراضي غير المطورة أو في الأسواق ذات الأداء الضعيف أو التي يتم الاتجار بها بشكل خفيف.
قبول المخاطر والتوقعات طويلة الأجل
يجب أن يفهم المستثمرون في العقارات الخاصة ، من خلال الاستثمار في صندوق ، أن يكونوا على استعداد لقبول إمكانية تقييد رؤوس أموالهم لفترة محددة مسبقًا قد تستمر لسنوات عديدة.
بالإضافة إلى ذلك ، توجد مخاطر متعددة في سوق العقارات وقد يتطلب الأمر قدراً كبيراً من الاستثمار أثناء مكالمات رأس المال في وقت يتسم فيه الفرد بتدفق نقدي منخفض. يقوم العديد من الأطباء العامين بتنظيم أموالهم على أنها استثمارات مدتها عقد من الزمان أو أطول ولا يوفرون سوى فرصًا ضئيلة أو معدومة للمستثمرين لسحب أموالهم أو استردادها. تتطلب الطبيعة غير السائلة لصناديق الأسهم الخاصة أن يفهم المستثمرون مخاطر إبقاء أموالهم مقيدة لفترة ممتدة.
تجعل طبيعة هياكل صناديق الأسهم الخاصة من الصعب للغاية تقييم الأداء المالي للصندوق أو الخصائص التي يمتلكها. نظرًا لوجود تنظيم محدود لصناديق الملكية العقارية الخاصة ، لا يُطلب من الشركاء العامين تقديم أي تحديثات للمستثمرين بشأن الاستثمارات المحتملة أو تقييمات المحفظة أو أي معلومات إضافية أخرى متعلقة بالاستثمارات. يتطلب الاستثمار في العقارات ذات الملكية الخاصة من الشركاء المحدود الالتزام برأس مال كبير والثقة الكاملة في أن مدير الصندوق سوف يحقق أهدافه الاستثمارية دون الحاجة إلى أي مستوى مطلوب من الشفافية. ومع ذلك ، يقوم مديرو الصناديق عادةً بإرسال تحديثات إلى مستثمريهم وقد يختارون أن يكونوا شفافين بشأن الأداء من أجل غرس الثقة في أي صندوق حالي أو مستقبلي.
الخط السفلي
قبل الاستثمار في العقارات الخاصة ، يجب أن يحدد الأفراد ما إذا كانوا مؤهلين للمشاركة في هذه العملية. أولئك المؤهلين يريدون استكشاف أهدافهم الاستثمارية الشخصية ، ومتطلبات السيولة والتسامح للمخاطر في أسواق العقارات. بعد التحدث مع مستشار مالي ، يجب على المستثمرين دراسة مجموعة متنوعة من الصناديق المختلفة للحصول على فهم أفضل لاستراتيجيات إدارة الشركاء العامين والأداء السابق لصناديق العقارات الأخرى.
