ما هو الصندوق الاستثماري للاستثمار العقاري؟
إن صندوق الاستثمار العقاري الأسير هو ببساطة صندوق استثمار عقاري (REIT) مع السيطرة على ملكية شركة واحدة. قد تجد الشركات ذات الملكية العقارية المرتبطة بأعمالها أن من المفيد تجميع الممتلكات العقارية في صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالإعفاءات الضريبية الخاصة. يمكن استخدام استراتيجية تخفيف الضرائب هذه بواسطة تجار التجزئة والبنوك التي بها العديد من المتاجر أو الفروع.
الماخذ الرئيسية
- REIT captive هي أي REIT مع حصة ملكية تزيد عن 50٪ من قبل شركة واحدة. عادةً ما تكون REITs REATs تابعة. وك REITs ، REITs الأسير تتمتع بجميع المزايا الضريبية مثل REIT القياسية. شركة الأصل والشركة التابعة REIT الأسيرة. يجب على محترفي المحاسبة والضرائب التأكد من امتثالهم التام لجميع القوانين الفيدرالية وقوانين الولايات التي تشمل صناديق الاستثمار العقاري الأسيرة.
فهم صناديق الاستثمار العقاري الأسير
يمكن إنشاء صندوق الاستثمار العقاري الأسير للاستفادة من الإعفاءات الضريبية التي تقدمها صندوق الاستثمار العقاري (REIT). قد تختار الشركات تطوير أو السيطرة على الملكية في REIT للحالة الأسيرة. يتم تعريف حالة التحكم أو الالتقاط على أنها أكثر من 50٪ من حصة ملكية التصويت في REIT.
الشركات التي تبني صناديق الاستثمار العقاري الأسيرة لأغراض إدارة الممتلكات العقارية الخاصة بها عادةً ما توصف بأنها إما صناديق الاستثمار العقاري المؤجرة أو العقارية. REITs الرهن العقاري توفر رأس المال العقاري للوعد من الدخل المتبادل الذي غالبا ما يكون الأساس لإيرادات REIT. يجوز للشركات أيضًا استخدام صناديق الاستثمار العقاري الأسيرة عن طريق نقل العقارات إلى صناديق الاستثمار العقاري ثم استئجار العقارات من صناديق الاستثمار العقاري هذه.
صناديق الاستثمار العقاري
REIT الأسير هو ببساطة REIT مع السيطرة على الملكية من شركة واحدة. أبعد من ذلك ، صناديق الاستثمار العقاري الأسير هي ببساطة صناديق الاستثمار العقاري. يمكن تصنيف المنشأة على أنها REIT إذا كانت تفي بمتطلبات معينة من خدمة الإيرادات الداخلية والعنوان 26 من قانون الإيرادات الداخلية. يمكن أن تكون صناديق الاستثمار العقاري عبارة عن صناديق استئمانية أو اتحادات أو شركات ، ولكن بغض النظر عن ذلك ، يجب أن يختاروا جميعهم فرض ضرائب على الشركات.
يسمح قانون الإيرادات الداخلية لجميع صناديق الاستثمار العقاري بتوزيع جميع دخلها على مساهميها. وهذا يجعل صناديق الاستثمار العقاري تشبه الشراكات بموجب قانون الضرائب لأن الشراكات عمومًا ليس لها دخل وتوزع جميع دخلها من خلال K-1.
يجب أن تستوفي صناديق الاستثمار العقاري عدة متطلبات للتأهل لخصومات ضريبة توزيع الدخل التي تميز صناديق الاستثمار العقاري بشكل عام. بعض أهم المتطلبات تشمل:
- انتخاب للضرائب كشركة - ما لا يقل عن 90 ٪ من إجمالي الدخل من توزيعات الأرباح ، والفوائد ، والإيجارات ، أو غيرها من الممتلكات العقارية. ما لا يقل عن 75 ٪ من إجمالي الأصول التي تمثلها الأصول العقارية ، وما يعادلها ، والأوراق المالية الحكومية ، يجب أن يكون لها ملكية مفيدة من 100 شخص أو أكثر (يجوز للشركات المسيطرة تسمية المديرين التنفيذيين كمساهمين من أجل تلبية هذا المطلب)
إذا كانت المنشأة تفي بمتطلبات REIT ، فيجب عليها دفع ما لا يقل عن 90٪ من دخلها للمساهمين ، وبالتالي يُسمح لها بتوزيع الدخل كخصم. يتم فرض الضريبة على أي رصيد متبقي بعد التوزيع المطلوب وفقًا لمعدل الضريبة اللازم على الشركات.
المحاسبة الفرعية
تعتبر صناديق الاستثمار العقاري الأسيرة شركات تابعة وبالتالي يجب حساب ملكيتها بطريقة أو بأخرى على البيانات المالية للشركة الأم. بشكل عام ، هناك ثلاث طرق لحساب الشركات التابعة والملكية الفرعية في البيانات المالية للشركة الأم. يمكن للشركات الإبلاغ عن البيانات المالية الموحدة أو أنها قد حساب للملكية من خلال طريقة حقوق الملكية أو التكلفة.
بموجب مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا (GAAP) ، يكون لدى الشركات خيار إنشاء بيانات مالية موحدة تدمج جميع جوانب البيانات المالية للشركة التابعة إذا كانت الشركة الأم تمتلك أكثر من 50٪ من حقوق الملكية. عادةً ، ليس من المفيد أو المنطبق على الشركة الأم أن تقوم بتضمين REIT الأسير في تقارير القوائم المالية الموحدة بسبب المزايا الضريبية التي تحصل عليها REIT الخاصة بأسرها والتي غالباً ما تكون سبب إنشائها. لذلك ، عادةً ما يتم احتساب ملكية REIT الأسيرة على البيانات المالية للشركة الأم من خلال طريقة حقوق الملكية أو طريقة التكلفة.
الفوائد الضريبية REIT الضريبية
يمكن أن يكون هناك العديد من المزايا الضريبية المرتبطة ضرائب REIT الأسير. تمت مناقشة فرض الضرائب الفيدرالية على صناديق الاستثمار العقاري في المادة 26 من قانون الإيرادات الداخلية ، ولكن قد يكون لدى الولايات أيضًا قواعد ضريبية خاصة بها في صناديق الاستثمار العقاري والتي يمكن أن تزيد أو تقلل من المزايا الضريبية.
بشكل عام ، يمكن للشركة الأم لشركة REIT الأسيرة أن تقتطع تكاليف الإيجار أو دفع الرهن العقاري التي تدفعها لشركة REIT الأسيرة والتي تقلل من دخلها الخاضع للضريبة. هذا ليس بالضرورة فائدة كبيرة لأنه عادةً ما يخصم هذه النفقات على أي حال ، ولكن يمكن أن يخلق بعض المزايا المفيدة في معالجة الدفع ، إلخ. واحدة من أكبر المزايا هي أن الشركة الأم تتلقى جزءًا من توزيع الأرباح من REIT captive والتي يحتمل أن تخضع للضريبة بمعدل أقل.
تتمتع علامة REIT الأسيرة بجميع المزايا الضريبية لحالة REIT. يمكنه خصم 90٪ أو أكبر من دخله الذي يوزعه على المساهمين. كما يدفع معدل ضريبة الشركة الفيدرالية على أي دخل متبقٍ.
القوانين التي تحكم صناديق الاستثمار في الأسر
نظرًا لأن الفروع التابعة لـ REIT يمكن أن تنشئ عدة مزايا ، فهناك بعض الأحكام الفيدرالية وحكومات الولايات التي تستهدفها. بشكل عام ، فإن معظم التشريعات تعرف الأسير على أنها السيطرة على ملكية 50 ٪. تشترط القوانين الفيدرالية أن تكون أي معاملة عادلة وتتماشى مع تقييم الممتلكات والمفاوضات الطويلة. لدى بعض الولايات متطلباتها الخاصة وفي بعض الحالات توجد قيود قد تلغي أساليب تجنب الضرائب بشكل شامل. بشكل عام ، يجب أن يتأكد محترفي المحاسبة والضرائب من أن صناديق الاستثمار العقاري الأسير ومحاسبة صناديق الاستثمار العقاري الأسيرة متوافقة مع جميع القوانين الفيدرالية وقوانين الولايات بشكل جماعي.
