جدول المحتويات
- 1. الموت في المنزل
- 2. إزعاج الحي
- 3. المخاطر
- 4. القرن الإفريقي المعلومات
- 5. إصلاح
- 6. أضرار المياه
- 7. العناصر المفقودة
- 8. الإفصاحات المحتملة الأخرى
- كيفية الكشف
- الخط السفلي
وإليك حماية مهمة لمشتري المنازل: عندما يبيع أصحاب العقارات ، يجب عليهم الكشف عن معلومات حول حالتها والتي قد تؤثر سلبًا على قيمتها. إذا قاموا بإخفاء هذه المعلومات عن عمد ، فيمكن إدانتهم بالاحتيال بالإضافة إلى مقاضاتهم. بيع العقار "كما هو" لن يعفيهم من هذه الإفصاحات.
تؤثر هذه القواعد على أي شخص يبيع منزلًا ولكن من المرجح أن تؤثر بشكل خاص على زعانف العقارات الذين يتعاملون في كثير من الأحيان مع العقارات في حالة سيئة. علاوة على ذلك ، هناك اختلافات طفيفة بين الولايات في القانون فيما يتعلق بمعلومات الإفصاح. تعرف على قوانين ولايتك المحددة حول الإفصاحات المطلوبة من قسم التخطيط العقاري المحلي في ولايتك. معرفة أنواع المعلومات التي يجب الكشف عنها قد تساعدك على شراء العقارات ؛ إذا كنت تبيع واحدة ، فقد توفر لك ذلك من مواجهة دعوى قضائية. إليك كيفية تأثير هذه القواعد على المشترين والبائعين.
الماخذ الرئيسية
- يُطلب من بائعي العقارات قانونًا الكشف عن معلومات حول حالتها التي قد تؤثر سلبًا على قيمتها. حتى إذا كانت ولايتك لا تتطلب الكشف عن مشكلة معينة ، فقد يكون من المطلوب من البائعين الإفصاح عنها على أي حال لمنع حدوث مشكلات مع المشتري المحتمل. قد تحتاج إلى الكشف عن ذلك ، ويشمل ذلك الوفاة الناجمة عن جريمة عنيفة على الممتلكات ، أو مضايقات الحي مثل الضوضاء أو الروائح ، والأخطار ، والأضرار الناجمة عن المياه ، وإصلاح المنازل. وتختلف قوانين الولايات ، لذا تأكد من استشارة محامي العقارات فيما يتعلق بالمتطلبات حيث انت تعيش.
1. الموت في المنزل
قد يكون لدى بعض المشترين مخاوف أو خرافات حول شراء منزل توفي فيه شخص ما ، لذلك من المهم معرفة ما إذا كانت ولايتك تطلب من البائعين الكشف عن الوفاة السابقة في المنزل.
يقول جيم أولينبوش ، وهو سمسار عقارات في تكساس: "سيكون لكل ولاية متطلبات مختلفة قليلاً للإفصاح". "في تكساس ، على سبيل المثال ، لا يتعين الكشف عن الوفيات الناجمة عن أسباب طبيعية أو حالات انتحار أو حوادث لا علاقة لها بالممتلكات".
ومع ذلك ، "يتعين على البائع الكشف عن الوفيات المتعلقة بحالة الممتلكات أو جرائم العنف" ، كما يقول أولينبوش. إذا غرق طفل شاغل سابق في حوض السباحة لأن حوض السباحة لم يكن لديه سياج السلامة المناسب ، على سبيل المثال ، سيحتاج البائع إلى الكشف عن الوفاة حتى بعد معالجة مشكلة السلامة من خلال تثبيت حاوية مناسبة لحوض السباحة. ومع ذلك ، هناك ظروف لا يضطر فيها البائعون إلى الكشف عن الوفاة على الممتلكات.
يقول المحامي Matthew Reischer ، الرئيس التنفيذي لـ LegalAdvice.com: "لا توجد ولايات يُلزم فيها بالكشف عن وفاة شخص توفي تحت ظروف طبيعية". "ومع ذلك ، تفرض بعض الدول واجبًا على منزل أو شقة موصومة تعرض فيها للانتحار أو القتل. بل إن بعض الدول تصل إلى حد فرض واجب إيجابي على البائع إذا كانت تعلم أن عقاراتها يطاردها الأموات ".
حتى عندما لا يكون الكشف مطلوبًا - جورجيا ، على سبيل المثال ، لا تتطلب الكشف عن القتل أو الانتحار - قد يرغب البائعون في الخطأ إلى جانب إشعار المشتري بالوفاة على العقار. يقول أولينبوش: "إذا كان البائع مهتمًا بالمسؤولية ، فإن أفضل نصيحة هي المضي قدماً والكشف عن كل شيء مقدمًا ، حتى لو لم يكن ذلك مطلوبًا بموجب القانون". "سوف يسمع المشترون دائمًا عن الأشياء من الجيران ، والمفاجأة يمكن أن تجعلهم يتراجعون عن عقد الشراء أو يتساءلون ماذا البائع لا يقول لهم."
2. إزعاج الحي
الإزعاج هو ضجيج أو رائحة من مصدر خارج العقار يمكن أن تزعج شاغلي العقار. تطلب ولاية كارولينا الشمالية من البائعين الكشف عن الضوضاء أو الروائح أو الدخان أو أي مصادر إزعاج أخرى من المصادر التجارية أو الصناعية أو العسكرية التي تؤثر على الممتلكات. تطلب ميتشيغان من البائعين الكشف عن المزارع والعمليات الزراعية ومدافن النفايات والمطارات وميادين الرماية وغيرها من الإزعاج في المنطقة المجاورة ، لكن ولاية بنسلفانيا تترك الأمر للمشتري لتحديد وجود الإزعاج الزراعي. هذه هي القواعد لثلاث ولايات فقط ؛ تأكد من أنك تعرف ما يتطلبه قانون الولاية الخاص بك فيما يتعلق بالكشف عن إزعاج الحي.
3. المخاطر
إذا كان المنزل معرضًا لخطر متزايد من التلف الناتج عن كارثة طبيعية أو تعرضه لتلوث بيئي معروف أو محتمل ، فقد تتم مطالبتك بالكشف عن هذه المعلومات للمشتري.
يشترط قانون ولاية تكساس على البائعين الكشف عن وجود نفايات خطرة أو سامة ، الأسبست ، عزل اليوريا فورمالدهايد ، غاز الرادون ، الطلاء الذي يحتوي على الرصاص ، والاستخدام السابق للمباني لتصنيع الميثامفيتامين. تتطلب ولاية ميسوري أيضًا الكشف عن معمل ميثيل سابق في المنزل ، لكن كانساس المجاورة ، مثل معظم الولايات ، لا تفعل ذلك.
يشترط قانون الكشف عن حالة العقار في نيويورك على البائعين إخطار المشترين حول ما إذا كان العقار يقع في سهل الفيضان أو الأراضي الرطبة أو المنطقة الزراعية ؛ ما إذا كان موقعًا لطمر النفايات ؛ إذا كان هناك أي وقت مضى صهاريج لتخزين الوقود فوق الأرض أو أسفلها ؛ إذا وأين يحتوي الهيكل على الأسبستوس ؛ إذا كان هناك السباكة الرصاص ؛ ما إذا كان المنزل قد تم اختباره للرادون ؛ وما إذا كان أي وقود أو زيت أو مادة خطرة أو سامة قد تسربت أو تسربت على العقار.
قد تشترط الدول أيضًا الكشف عن هبوط الألغام أو الحفر تحت الأرض أو الاستيطان أو الانزلاق أو الاضطرابات أو غيرها من عيوب استقرار الأرض. يشترط قانون الكشف عن المخاطر الطبيعية في كاليفورنيا على البائعين الكشف عما إذا كانت الممتلكات في منطقة خطر زلزالي ، وبالتالي ، يمكن أن تكون عرضة للتسييل أو الانهيارات الأرضية بعد حدوث زلزال.
في حين أن معظم متطلبات الكشف تحكمها الولايات ، فإن الحكومة الفيدرالية تنص على واحد: الكشف عن أن الطلاء الذي يحتوي على الرصاص قد يكون موجودًا في أي عقار تم إنشاؤه قبل عام 1978.
4. معلومات جمعية مالكي المنازل
إذا كان المنزل خاضعًا لجمعية مالكي المنازل (HOA) ، فيجب عليك الإفصاح عن هذه الحقيقة. تحتاج أيضًا إلى معرفة الصحة المالية لشركة HOA وتقديم هذه المعلومات إلى المشتري حتى يتمكن من اتخاذ قرار شراء مستنير.
يقول إد كامينسكي ، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة SportStar ، في مانهاتن بيتش ، كاليفورنيا: "المشتري الذي أعرف أنه اشترى وحدة سكنية ، نسي البائع عن طريق الخطأ إعطاء المشتري آخر 12 شهرًا من ملاحظات الاجتماع". تقييم 30،000 دولار لتحسين الممتلكات. قام البائع لاحقًا بمقاضاة البائع لعدم الكشف عن هذه الملاحظات المهمة."
5. إصلاح
ماذا أصلحت ولماذا؟ يحتاج المشترون إلى معرفة تاريخ إصلاح المنزل حتى يتمكنوا من مطالبة مفتش المنزل الخاص بهم بإيلاء اهتمام إضافي لمناطق المشكلات وأن يكونوا على دراية بالقضايا المستقبلية المحتملة. قانون تكساس ، على سبيل المثال ، يتطلب من البائعين الكشف عن الإصلاحات الهيكلية أو سقف السابقة ؛ مدافن النفايات ، الاستقرار ، حركة التربة ، أو خطوط الصدع ؛ والعيوب أو الأعطال في الجدران والسقف والأسوار والأساس والأرضيات والأرصفة وأي مشاكل حالية أو سابقة تؤثر على السلامة الهيكلية للمنزل. قد تحتاج أيضًا إلى الكشف عن الإصلاحات الكهربائية أو التصحيحية وأية مشاكل أخرى قد ترغب في معرفتها عما إذا كنت ستشتري المنزل وتعيش فيه.
6. أضرار المياه
عندما تدخل المياه إلى حيث لا ينبغي لها ذلك ، يمكن أن تتلف الممتلكات الشخصية ، وتقوض بنية المنزل ، وحتى تخلق خطرًا صحيًا إذا كان يشجع نمو العفن. يجب على البائعين الكشف عن التسريبات السابقة أو الحالية أو تلف المياه. ميشيغان ، على سبيل المثال ، تتطلب من البائعين الكشف عن أدلة على وجود المياه في الطابق السفلي أو الزحف ، وتسرب الأسطح ، والأضرار الجسيمة الناجمة عن الفيضانات ، ونوع نظام السباكة (على سبيل المثال ، المجلفن ، والنحاس ، وغيرها) ، وأي مشاكل السباكة المعروفة.
يقول بيل برايس ، المحامي التجاري في إلينوي: "هناك العديد من المخاطر التي ينطوي عليها إغلاق المنزل حيث هناك حاجة إلى بعض الأعمال في العقار الذي لم يكن واضحًا أثناء المشي ، ولا سيما في فصل الشتاء أو أثناء فترة الجفاف". في فصل الشتاء ، قد يتعذر على المشتري أو مفتش المنزل فحص السطح الذي يتسرب أو يحتوي على ألواح خشبية قديمة جدًا. على نحو مماثل ، يمكن أن تخفي التعويذة الجافة المشاكل المتعلقة بالطابق السفلي المتسرب. "في حالات مثل هذه ، تحقق لمعرفة مقدار الحماية التي توفرها قوانين ولايتك من الكشف عن المعلومات التي لم يكن لديك أي طريقة لمعرفةها.
7. العناصر المفقودة
في بعض الأحيان يكون لدى مشتري المنازل الكثير في أذهانهم لدرجة أنهم قد لا يلاحظون أن المنزل يفقد مكونًا أساسيًا إلا بعد انتقاله. تحاول قوانين الإفصاح في بعض الولايات منع هذه المشكلة. على سبيل المثال ، تطلب تكساس وميشيغان من البائعين الكشف عما إذا كان العقار يأتي مع قائمة طويلة من العناصر ، بما في ذلك أدوات المطبخ والتكييف المركزي والتدفئة ، ومزاريب المطر ، ومراوح العادم ، وسخانات المياه.
8. الإفصاحات المحتملة الأخرى
يحتاج المشترون إلى معرفة ما إذا كان المنزل في منطقة تاريخية خاصة لأنه سيؤثر على قدرتهم على إجراء الإصلاحات والتعديلات ، وقد يؤدي أيضًا إلى زيادة تكلفة تلك الأنشطة.
يتطلب قانون تكساس من البائعين الكشف عن النمل الأبيض النشط أو غيرها من الحشرات المدمرة للأخشاب والنمل الأبيض أو تلف الخشب الذي يحتاج إلى إصلاح وتلف النمل الأبيض السابق وعلاج النمل الأبيض السابق. يشترط قانون ميشيغان ونورث كارولينا أيضًا على البائعين الكشف عن أي تاريخ للإصابة. راجع قوانين ولايتك لمعرفة ما إذا كان يجب عليك الكشف عن معلومات حول أي آفات.
قد يُطلب منك أيضًا الكشف عن مشكلات التصريف أو الدرجات أو تقسيم المناطق أو التقاضي المعلق أو التغييرات التي تم إجراؤها دون تصاريح والنزاعات الحدودية والترتيبات.
كيفية الكشف
بعض الولايات ، مثل ميشيغان ونورث كارولينا ، تطلب من البائعين استخدام نموذج إفصاح محدد. إذا لم يكن هناك نموذج محدد ، فعادةً ما يكون لدى وزارة الدولة أو لجنة العقارات أو رابطة سمسار الدولة نموذج موصى به يمكنك استخدامه. قد يكون النموذج أكثر أو أقل شمولًا مما يتطلبه قانون الولاية. إذا لم يكن النموذج شاملاً بما يكفي لوضعك ، فاستكمله بقائمة من العناصر الإضافية التي ترغب في الكشف عنها. يجب على البائع تقديم جميع الإفصاحات للمشتري كتابة ، ويجب على كل من البائع والمشتري التوقيع على المستند وتاريخه. تأكد من مراجعة ما تحتاج إلى الكشف عنه ، وكيف ينبغي صياغته ، مع محامي العقارات.
الخط السفلي
حتى إذا لم تكن هناك حاجة لإفصاح معين في منطقتك ، فقد يرغب البائعون الذين لديهم معلومات حول منزلهم مما قد يجعل المشتري غير سعيد في الكشف عنه على أي حال. بالإضافة إلى الأسباب الأخلاقية لكونك صادقًا مع المشترين المحتملين - والرغبة في تجنب النفقات والإزعاج في الدعوى - يتمتع الأفراد بسمعة طيبة للحماية. يجب على البائعين الذين لديهم أي مخاوف بشأن ما إذا كانوا قد كشفوا عن حالة العقار بشكل صحيح الاتصال بمحامي العقارات في ولايتهم.
