جدول المحتويات
- ما هو القسم 1031؟
- الملكية الخاصة المستهلكة القواعد الخاصة
- التغييرات في القاعدة 1031
- "مثل النوع" واسع النطاق
- يمكنك أن تفعل "تأخر" الصرف
- 1031 اللوائح الزمنية
- الآثار الضريبية والرهون العقارية
- 1031s للعطلات المنازل
قسم IRS code 1031 يشق طريقه ببطء إلى المحادثة اليومية. يتم تعبير المصطلح عن طريق أصحاب العقارات وشركات الملكية والمستثمرين وأمهات كرة القدم. حتى أن بعض الناس يصرون على تحويله إلى فعل ، كما في: "دعنا سنحقق 1031 بناءً لآخر".
يحتوي القسم 1031 من مصلحة الضرائب على الأجزاء المتحركة التي يجب على المستخدم فهمها قبل محاولة استخدامها. هناك أيضا الآثار الضريبية والأطر الزمنية التي قد تكون إشكالية. أيضًا ، تنص القاعدة على خصائص مماثلة لمقايضة 1031 وتقييد استخدام القاعدة مع خصائص الإجازات.
ما هو القسم 1031؟
على نطاق واسع ، فإن تبادل 1031 (وتسمى أيضا تبادل مماثل أو ستاركر) هو تبادل لأحد الممتلكات الاستثمارية لآخر. على الرغم من أن معظم عمليات المقايضة تخضع للضريبة على أنها مبيعات ، إذا كانت متطلباتك مستوفاة لمتطلبات 1031 ، فلن تكون هناك أي ضريبة أو ضريبة محدودة مستحقة وقت التبادل.
في الواقع ، يمكنك تغيير شكل الاستثمار الخاص بك دون (كما يراه مصلحة الضرائب) صرف أو التعرف على مكاسب رأس المال. هذا يسمح لاستثمارك بالاستمرار في زيادة الضرائب المؤجلة. لا يوجد حد لعدد المرات أو عدد المرات التي يمكنك القيام بها 1031. يمكنك نقل المكسب من قطعة واحدة من الاستثمار العقاري إلى آخر إلى آخر وآخر. على الرغم من أنه قد يكون لديك ربح في كل عملية تبادل ، إلا أنك تتجنب الضريبة حتى تبيع نقدًا بعد عدة سنوات. بعد ذلك ، نأمل أن تدفع ضريبة واحدة فقط ، وذلك بمعدل ربح رأسمالي طويل الأجل (حاليًا 15٪ أو 20٪ ، اعتمادًا على الدخل - و 0٪ لبعض دافعي الضرائب ذوي الدخل المنخفض).
هذا الحكم مخصص للاستثمار والممتلكات التجارية ، على الرغم من أن القواعد يمكن أن تنطبق على الإقامة الأولية السابقة في ظل ظروف معينة.هناك طرق يمكنك من خلالها استخدام 1031 لمبادلة منازل العطلات - أكثر على ذلك لاحقًا - لكن هذه الثغرة أضيق مما هي عليه اعتاد على ان تكون.
قواعد خاصة للممتلكات المستهلكة
تحذير: تنطبق القواعد الخاصة عند استبدال خاصية قابلة للاستهلاك في عام 1031. يمكن أن تؤدي إلى ربح يُعرف باسم استرداد الاستهلاك الذي يخضع للضريبة على الدخل العادي ، وبصفة عامة ، إذا قمت بتبديل مبنى بمبنى آخر ، فيمكنك تجنب هذا الاسترداد. ولكن إذا قمت بتبادل الأراضي المحسنة مع مبنى للأرض غير المحسنة بدون مبنى ، فسيتم استرداد قيمة الاستهلاك الذي سبق أن طالبت به في المبنى كدخل عادي.
مثل هذه المضاعفات هي سبب احتياجك للمساعدة الاحترافية عند إجراء 1031. ومع ذلك ، إذا كنت تفكر في 1031 - أو كنت فضولية فقط - فيما يلي 10 أشياء يجب أن تعرفها.
التغييرات في القاعدة 1031
قبل إقرار التشريع الضريبي الجديد في 22 ديسمبر 2017 ، كانت بعض عمليات تبادل الممتلكات الشخصية - مثل تراخيص الامتياز والطائرات والمعدات - مؤهلة للحصول على تبادل 1031. بموجب القانون الجديد ، فإن العقارات هي فقط المؤهلة ، حيث أن تبادل أسهم الشركات أو مصالح الشراكة لم يتأهل مطلقًا - ولا يزال كذلك.
من ناحية أخرى ، لا تزال سارية المصالح كمستأجر مشترك (TIC) في العقارات. تجدر الإشارة إلى أن قانون خفض الضرائب ووظائف الوظائف (TCJA) بدل المصروفات الكامل لبعض الممتلكات الشخصية الملموسة قد يساعد في تعويض هذا التغيير في قانون الضرائب.
يتضمن TCJA قاعدة انتقالية تسمح بتبادل 1031 من الممتلكات الشخصية المؤهلة في عام 2018 إذا تم بيع العقار الأصلي أو استبدال الممتلكات التي تم الاستحواذ عليها بحلول 31 ديسمبر 2017. وتقتصر قاعدة الانتقال على دافع الضرائب ولا تسمح تبادل 1031 العكسي حيث تم شراء العقار الجديد قبل بيع العقار القديم.
"مثل النوع" واسع النطاق
يجب أن تكون معظم عمليات التبادل "من النوع المماثل" - وهي عبارة مبهمة لا تعني ما تعتقد أنه يعني. يمكنك استبدال مبنى سكني بأرض خام ، أو مزرعة لمركز تجاري. القواعد ليبرالية بشكل مدهش. يمكنك حتى تبادل عمل واحد لآخر. ولكن مرة أخرى ، هناك الفخاخ لالجاري.
يمكنك أن تفعل "تأخر" الصرف
كلاسيكيا ، تبادل ينطوي على مبادلة بسيطة من خاصية لآخر بين شخصين. لكن احتمالات العثور على شخص ما لديه العقار الدقيق الذي تريده والذي يريد العقار الدقيق الذي تملكه ضئيل. لهذا السبب ، يتم تأخير معظم عمليات التبادل أو التبادلات ثلاثية الأطراف أو "ستاركر" (سميت لأول قضية ضريبية سمحت بها).
في البورصة المتأخرة ، ستحتاج إلى وسيط مؤهل (وسيط) يملك النقود بعد "بيع" الممتلكات الخاصة بك ويستخدمها "لشراء" العقار البديل لك. يتم التعامل مع هذا التبادل ثلاثي الأطراف على أنه مقايضة.
1031 اللوائح الزمنية
هناك نوعان من قواعد توقيت رئيسية يجب مراعاتهما في عملية تبادل متأخرة.
- الأولى تتعلق بتعيين خاصية بديلة. بمجرد بيع الممتلكات الخاصة بك ، وسيحصل وسيط النقدية. لا يمكنك الحصول على النقد ، أو أنه سوف يفسد العلاج 1031. أيضًا ، خلال 45 يومًا من بيع الممتلكات الخاصة بك ، يجب عليك تعيين خاصية بديلة كتابيًا إلى الوسيط ، مع تحديد العقار الذي ترغب في الحصول عليه ، ويقول مصلحة الضرائب أنه يمكنك تعيين ثلاثة عقارات طالما أنك تغلق في نهاية المطاف على واحد من معهم. يمكنك حتى تعيين أكثر من ثلاثة إذا كانت تقع ضمن اختبارات تقييم معينة ، حيث تتعلق قاعدة التوقيت الثانية في البورصة المتأخرة بالإغلاق. يجب إغلاق العقار الجديد في غضون 180 يومًا من بيع العقار القديم ، علما أن الفترتين زمنيتين تعملان بشكل متزامن. هذا يعني أنك تبدأ العد عند إغلاق بيع الممتلكات الخاصة بك. إذا قمت بتعيين خاصية بديلة بعد مرور 45 يومًا بالضبط ، فسيظل أمامك 135 يومًا فقط لإغلاقها في مكان الاستبدال.
الآثار الضريبية والرهون العقارية
قد يتبقى لك نقود بعد أن حصل الوسيط على العقار البديل. إذا كان الأمر كذلك ، فسوف يدفعها الوسيط لك في نهاية الـ 180 يومًا. سيتم فرض الضريبة على هذا النقد - المعروف باسم "التمهيد" - باعتباره عائدات المبيعات الجزئية من بيع الممتلكات الخاصة بك ، عمومًا باعتبارها مكاسب رأسمالية.
إحدى الطرق الرئيسية التي يواجهها الأشخاص في هذه المعاملات هي عدم التفكير في القروض. يجب عليك النظر في قروض الرهن العقاري أو غيرها من الديون على الممتلكات التي تتخلى عنها ، وأي دين على الممتلكات البديلة. إذا لم تسترد نقودك ، لكن مسؤوليتك تنخفض ، فسيتم معاملة ذلك أيضًا كدخل لك ، تمامًا مثل النقد.
لنفترض أنك حصلت على رهن عقاري بقيمة 1 مليون دولار على العقار القديم ، لكن رهنك على العقار الجديد الذي تتلقاه في المقابل يبلغ 900،000 دولار فقط. لديك 100000 دولار من الأرباح التي يتم تصنيفها أيضًا على أنها "تشغيل" ، وسيتم فرض ضرائب عليها.
1031s للعطلات المنازل
يمكنك بيع محل إقامتك الأساسي ، بالإضافة إلى زوجك ، بحماية رأس المال بقيمة 500000 دولار ، طالما كنت تعيش هناك لمدة عامين من الخمسة الماضية.
2004 تشديد منزل عطلة ثغرة
ربما تكون قد سمعت حكايات من دافعي الضرائب الذين استخدموا حكم 1031 لمبادلة منزل لقضاء العطلات بآخر ، وربما حتى لمنزل يريدون التقاعد فيه وأجل القسم 1031 أي اعتراف بالربح. في وقت لاحق ، انتقلوا إلى العقار الجديد ، وجعلوه مكان إقامتهم الرئيسي ، وخططوا في نهاية المطاف لاستخدام استبعاد رأس المال البالغ 500000 دولار.
في عام 2004 ، شدد الكونغرس هذه الثغرة ، نعم ، لا يزال بإمكان دافعي الضرائب تحويل منازل العطلات إلى عقارات مستأجرة وإجراء 1031 عملية تبادل. مثال: تتوقف عن استخدام منزل الشاطئ الخاص بك ، وتستأجره لمدة ستة أشهر أو سنة ، ثم تقوم باستبداله بملكية أخرى. إذا حصلت على مستأجر وتصرفت بطريقة تجارية ، فمن المحتمل أنك قمت بتحويل المنزل إلى عقار استثماري ، مما يجعل تبادل 1031 الخاص بك بخير.
ومع ذلك ، إذا كنت لا ترغب في الإيجار فقط ولكن ليس لديك مستأجرين بالفعل ، فربما لا يكون ذلك مسموحًا به. ستكون الحقائق أساسية ، وكذلك التوقيت. لمزيد من الوقت الذي ينقضي بعد تحويل استخدام العقار إلى استئجار أفضل. على الرغم من عدم وجود معيار مطلق ، فإن أي شيء أقل من ستة أشهر من الاستخدام الإيجابي لحسن النية قد لا يكون كافيًا. عام سيكون أفضل.
الانتقال إلى 1031 مبادلة الإقامة
- يجب أن تستأجر وحدة المسكن لشخص آخر لاستئجار عادل لمدة 14 يومًا أو أكثر لا يمكن أن يتجاوز استخدامك الشخصي لوحدة المسكن أكثر من 14 يومًا أو 10٪ من عدد الأيام خلال فترة الـ 12 شهرًا يتم استئجار وحدة المسكن في استئجار عادلة.
علاوة على ذلك ، بعد مبادلة إحدى العطلات أو العقارات الاستثمارية بنجاح بآخر ، لا يمكنك تحويل العقار الجديد على الفور إلى منزلك الأساسي والاستفادة من الاستبعاد البالغ 500000 دولار.
قبل تغيير القانون في عام 2004 ، يجوز للمستثمر أن ينقل عقارًا مؤجرًا في بورصة 1031 لعقار آخر مستأجر ، ويستأجر العقار المستأجر الجديد لفترة ، وينتقل إلى العقار لبضع سنوات ثم يبيعه ، مع الاستفادة من استبعاد الربح من بيع مقر الإقامة الرئيسي. الآن ، إذا حصلت على عقار في بورصة 1031 وحاولت لاحقًا بيع هذا العقار كإقامة رئيسية لك ، فلن يتم تطبيق الاستثناء خلال فترة الخمس سنوات التي تبدأ من التاريخ الذي تم فيه شراء العقار في البورصة المشابهة 1031. بمعنى آخر ، عليك الانتظار لفترة أطول حتى تتمكن من استخدام الإعفاءات الضريبية لمكاسب رأس المال في السكن الابتدائي.
