بيع المنزل هو عادة ليست عملية بسيطة. ومع ذلك ، يمكن أن يصبح الأمر أكثر تعقيدًا ومكلفًا إذا قدم المشتري عرضًا ، وتراجع البيع بسبب تراجع المشتري. لذلك ، كبائع ، هناك بعض الأشياء التي تحتاج إلى معرفتها عن مخارج المرحلة المتأخرة. إذا كنت تفكر في بيع منزلك ، فاكتشف ما يمكنك فعله لحماية نفسك إذا تعثرت الصفقة.
كيف يمكن بيع المنزل سقوط من خلال
في عملية بيع المنازل النموذجية ، سيقدم المشترون عرضًا على منزل البائع ، وعندما يتم قبوله ، يتم توقيع العقد بين الطرفين. في هذه المرحلة ، تتغير حالة العقار عادةً من "للبيع" إلى "بموجب عقد" أو "في عقد". التغيير في الوضع يخبر المشترين والوكلاء العقاريين الآخرين أن البائع لديه مشتر وأنه بصدد إغلاق الصفقة. ومع ذلك ، فإن عملية بيع أو شراء منزل ليست نهائية حتى يوقع الطرفان جميع المستندات القانونية اللازمة لنقل ملكية المنزل عند الإغلاق.
غالبًا ما يكون للمشترين بنود طوارئ مكتوبة في عقودهم ، وهي طرق قانونية "للتراجع" عن العقد إما بدون تكلفة أو بتكلفة بسيطة على المشتري. تتم كتابة شرط الطوارئ في عقد البيع حيث يوافق كل من البائع والمشتري على الشروط الواردة في العقد. تتضمن بعض الحالات الطارئة الأكثر شيوعًا ما يلي:
الرهن العقاري الطوارئ
يجب أن يكون المشتري قادرًا على الحصول على قرض عقاري للعقار ، عادةً خلال فترة زمنية محددة من توقيع العقد. في بعض الأحيان ، يمكن كتابة شرط في العقد ، حيث إذا كان التمويل قد انتهى ، يُلغى العقد. من المهم أن يطلب البائع من المشتري تقديم خطاب موافقة مسبقة على الرهن.
تفتيش المنزل الطوارئ
يجب على المنزل للبيع إما اجتياز الفحص ، أو يمكن للمشتري أن يطلب من البائع إجراء الإصلاحات الموضحة في تقرير الفحص. في حالة إجراء إصلاحات ، يُطلب عادةً إجراء فحص للمتابعة لضمان مرور المنزل. بدلاً من ذلك ، يمكن للمشتري استخدام المعلومات الواردة في تقرير التفتيش كأداة ضغط للتفاوض على سعر بيع أقل.
بيع منزل الطوارئ
يمكن أن يعتمد شراء المنزل الجديد على قيام المشتري ببيع عقاره الحالي. تساعد عملية بيع المنازل الطارئة المشترين لأنه يتيح لهم التراجع عن العقد إذا لم يتم بيع منزلهم - مما يترك البائع لبدء العملية من جديد. على الرغم من أن هناك عادة فترة زمنية محددة حيث إذا كان المنزل لا يبيع ، يمكن للبائع الانسحاب من العقد ؛ قد يفوت البائع العروض الأخرى المقدمة من المشترين المحتملين الذين هم على استعداد للإغلاق.
تقييم الطوارئ
يسمح تقييم الطوارئ للمشتري بتقييم المنزل لتحديد قيمته. يجب أن يجتمع سعر المنزل أو يكون أقل من سعر التقييم الرسمي. إذا جاء التقييم بسعر أقل ، فيمكن للمشتري متابعة عملية الشراء أو مطالبة البائع بتخفيض سعر المنزل.
عندما تنهار عملية بيع المنزل ، يكون ذلك بسبب عدم مواجهة أحد الحالات الطارئة الموضحة أعلاه ، أو أن البائع أو البائع قد تغير في قلوبه.
الماخذ الرئيسية
- غالبًا ما يكون للمشترين بنودًا طارئة مكتوبة في العقد ، وهي طرق قانونية "للتراجع" عن شراء منزل. إذا وقع عرض على بيع منزل ، يفقد البائع الوقت والمال ويفتقد المشترين الآخرين الذين كانوا على استعداد للإغلاق. فقرة الهروب تساعد البائعين لأنه يسمح للبائع بالترفيه عن العروض من المشترين الآخرين على الرغم من الحالات الطارئة في العرض الأصلي.
إشارات تحذير
عدم تلبية إحدى الحالات الطارئة للعقد هو سبب مبرر لعدم الإغلاق. ومع ذلك ، هناك بعض علامات التحذير الأخرى التي تشير إلى أن المشتري قد يتراجع عن عملية الشراء ، وهي تشمل:
- عدم إعادة الأوراق الموقّعة والمؤرخة والمكتملة وفقًا للتعليماتالمطلوب إجراء الدفعات المطلوبة لأطراف ثالثة (أي المفتشين) عدم إعادة المكالماتالمواعيد التي لم يتم التعيين منها طلبات عديدة لتغيير العقد
التكاليف للبائعين
تكلفة الفرصة
سيبدأ المشترون الآخرون الذين ربما كانوا مهتمين بتقديم عرض على منزلك في البحث عن عقارات أخرى في السوق عندما يكون منزلك "قيد العقد". قد تفقد فرصة البيع لهؤلاء المشترين عندما يكون منزلك متعاقدًا لأنهم ربما اشتروا عقارًا آخر.
زمن
واحدة من أكثر الجوانب المحبطة لبيع منزل الوقوع من خلال الوقت الضائع. يتم إرسال البائع مرة أخرى إلى المربع رقم واحد لبدء العملية مرة أخرى للعثور على مشترٍ آخر. أيضًا ، يمكن أن يؤدي التأخير إلى تعطيل خططك لشراء منزل آخر أو تغيير الجدول الزمني الخاص بنقل الحركة.
منزلك التالي
إذا كنت متعاقدًا لشراء منزل آخر وكانت تلك الصفقة مشروطة ببيع مسكنك الحالي - لأنك كنت بحاجة إلى عائدات البيع - فقد لا تتمكن من شراء المنزل. نتيجة لذلك ، قد تضطر إلى التراجع عن الشراء أو إيجاد طريقة أخرى لتمويله.
مال
قد تخسر أموالك نتيجة لصفقة الصفقة إذا كنت بحاجة إلى الاستمرار في سداد مدفوعات الرهن العقاري في منزلك الحالي - الذي تقوم ببيعه - مع دفع رهنك في المنزل الذي اشتريته للتو. أيضًا ، قد تدفع الإيجار لشقة حتى تغلق عملية شراء المنزل الجديدة ، خاصة إذا كانت بعيدة عن المنزل الذي تقوم ببيعه. باختصار ، يمكن أن يؤدي دعم المشتري إلى زيادة تكاليف السكن الشهرية مؤقتًا.
إذا كنت متعاقدًا لشراء منزلك الجديد وتراجع المشتري المحتمل عن منزلك الحالي ، فقد تضطر إلى دفع ثمن كسر العقد لشراء المنزل الجديد.
ستستمر تكاليف الصيانة المستمرة لمنزلك الحالي بما في ذلك الضرائب على الممتلكات والمرافق والمناظر الطبيعية. نظرًا لأنه من المهم الحفاظ على المظهر الجميل لجذب مشترٍ جديد ، يمكن أن ترتفع التكاليف بمرور الوقت.
إنقاذ الصفقة
هناك خطوات يمكنك اتخاذها إذا أراد المشتري أن يتراجع. أولاً ، تأكد من أن الوكلاء العقاريين المعنيين لك وللمشتري يتواصلان بشكل فعال. تأكد من حصولك أنت والمشتري المحتمل على نسخ من جميع الاتصالات كتابيًا. إذا كنت أنت أو المشتري لا تستخدم وكيلًا (أو إذا كنت غير مرتاح لمستوى الاتصال) ، فحاول التحدث مباشرة مع المشتري لفهم نواياه أو مخاوفها. أيضا ، تحديد ما إذا كان هناك أي تنازلات يمكنك تقديمها للحفاظ على المشتري على الطريق الصحيح لإغلاق.
على الرغم من أنك قد لا ترغب في تخفيض سعر بيع منزلك أو دفع مقابل التحديثات والإصلاحات ، فقد يكون من المفيد إذا كانت خسارة البيع أكثر تكلفة من الإصلاحات.
راجع العقد لتحديد أي لجوء قد يكون لديك كبائع إذا تراجع المشتري. على سبيل المثال ، هل هناك بند في عقدك يمنحك أسبابًا قانونية لمقاضاة المقترض الخاص بك بسبب خرقه للعقد والحصول على نسبة مئوية من سعر البيع المتفق عليه؟ أم أن هناك فقرة تنص على أن المشتري في حالة تقصير في حال فشلها في إلغاء الصفقة خلال الإطار الزمني المحدد بعد توقيع الاتفاقية؟
استخدم جملة الهروب
يسمح بند الهروب للبائع بالترفيه وقبول العروض من المشترين الآخرين حتى لو كانت هناك شروط أو حالات طارئة مكتوبة في العقد من قبل المشتري.
إذا تم تقديم عرض آخر في المنزل ، فسيقوم البائع بإخطار المشتري الأصلي الذي سيكون لديه عدد محدد من الأيام لإرضاء الحالات الطارئة أو التنازل عنها. بمعنى آخر ، فقرة الهروب تساعد على حماية البائعين بحيث لا يفوتون فرص البيع أثناء انتظار مواجهة حالات الطوارئ لدى المشتري مثل بيع منزل المشتري.
الخط السفلي
هناك عدد من العوامل التي يمكن أن تتسبب في انخفاض مبيعات المنازل ، بما في ذلك الفشل في تلبية واحدة من الحالات الطارئة أو البنود في العقد أو أن المشتري لديه تغيير في القلب.
ومع ذلك ، يمكن للبائعين حماية أنفسهم عن طريق إعلامهم ومعرفة تفاصيل العقد. يجب على البائعين التأكد من أن وكيلهم يعمل ويتواصل بشكل فعال. أيضًا ، إذا كنت البائع ، فقد تفكر في مراجعة محامي العقارات للعقد ، واقتراح أي شروط قد تحميك ، واقتراح خيارات لجوء إذا تراجع المشتري ، بما في ذلك القدرة على مقاضاة المشتري إذا لزم الأمر.
