يتيح الرهن العقاري المحتمل لمشتري العقار أن يتحمل الرهن من بائع العقار. قد تكون هناك فوائد لكل من البائع والمشتري المرتبطة برهن عقاري مفترض. ومع ذلك ، كل شيء يعتمد على امتلاك المشتري القدرة على تحمل سعر الرهن العقاري المفترض ، والذي غالبًا ما يكون أقل من أسعار السوق السائدة. بالإضافة إلى ذلك ، يساعد الرهن العقاري المفترض المشتري على تجنب تكاليف تسوية معينة. عموما ، نادرا ما تكون القروض المقدمة خلال العشرين سنة الماضية من الرهن العقاري مستثناة مع استثناء ملحوظ من قروض VA و FHA.
المشتري ليس هو الطرف الوحيد الذي يستفيد من رهن عقاري ممكن. يشارك البائع في المراجحة إما عن طريق فرض سعر أعلى على العقار ، أو مطالبة المشتري بدفع تكاليف الإغلاق التي قد يتحملها البائع ، أو المطالبة بالسداد نقدًا لنصف مدخرات المشتري على مدى فترة زمنية متفق عليها.
على سبيل المثال ، إذا كان سعر الفائدة الحالي هو 8 ٪ ، ومعدل الرهن العقاري المفترض هو 5 ٪ ، والمشتري يخطط للعيش في المنزل لمدة خمس سنوات ، فقد يطلب البائع نصف المدخرات المتوقعة غير المخصومة في كثير من الأحيان لمدة خمس سنوات فترة. في هذه الحالة ، قد يفيد الرهن العقاري المفترض البائع أكثر من المشتري!
فيما يلي بعض مزايا وعيوب القروض العقارية المفترضة لكل من المشترين والبائعين.
مزايا
- إذا كان سعر الفائدة المفترض أقل من أسعار السوق الحالية ، فإن المشتري يوفر المال على الفور. وهناك أيضًا تكاليف إغلاق أقل مرتبطة بالقيام برهن عقاري. هذا يمكن أن يوفر المال للبائع وكذلك المشتري. إذا كان المشتري يحصل على سعر فائدة أقل ، فقد يجد البائع أنه من الأسهل التفاوض على سعر أقرب لسعر السوق العادلة. وقد يستفيد البائع أيضًا من استخدام الرهن العقاري المفترض كاستراتيجية تسويقية لجذب المشترين. ليس كل الرهون العقارية ممكنة ، ويمكن للبائع الحصول على اليد العليا في المنافسة في السوق.
سلبيات
- قد يتطلب المشتري الذي يتولى رهنًا مبلغًا كبيرًا من المال أو الحصول على قرض ثانٍ. إذا تم تقييم المنزل بسعر أعلى من الرهن العقاري الذي لا يزال في المنزل ، يجب على المشتري تعويض هذا الفارق. قد يكون المنزل في السوق مقابل 350،000 دولار ، لكن الرهن العقاري الذي يجب افتراضه هو 200،000 دولار فقط. سيحتاج المشتري إلى المساهمة بمبلغ 150،000 دولار. الرهن العقاري الثاني يمثل مشكلة لأن هناك مقرضين للرهن العقاري متورطين والتفاصيل التعاقدية معقدة في الحالات التي يتخلف فيها المشتري عن السداد. علاوة على ذلك ، فإن افتراض قرض آخر ينفي فوائد القرض المستحق.
أخيرًا ، قد يتم افتراض قروض VA و FHA بشرط أن يتلقى المشتري موافقة ائتمانية من مقرض الرهن العقاري. لا يتم وضع هذه الحالة الطارئة على المقرض ، الذي يوافق على أن القرض قد يتم افتراضه ، بل هو وسيلة للمقرض لتحديد ما إذا كان المشتري يستحق الائتمان. في مثل هذه الحالات ، لن يتلقى البائع أيًا من أرباح المراجحة ، ولكن يجب على المشتري دفع رسوم إضافية إلى VA أو FHA.
