فهم القضية

ربما تكون قد سمعت مؤشر Case-Shiller المذكور مرارًا وتكرارًا في الأخبار. ربما تعلم أن الأمر يتعلق بأسعار المنازل وسوق الإسكان. لكن ما هذا الفهرس بالضبط وكيف يؤثر عليك؟

ما هو مؤشر كيس شيلر؟

تم تطوير مؤشر Case-Shiller في الثمانينات من قبل ثلاثة خبراء اقتصاديين: ألان فايس ، وكارل كارل ، وروبرت شيلر. شكل الثلاثي في ​​وقت لاحق شركة لبيع أبحاثهم. تم شراء تلك الشركة بواسطة Fiserv، Inc. ، والتي تقوم بجدولة البيانات الموجودة وراء الفهرس. ثم يتم توزيع البيانات من قبل ستاندرد آند بورز.

المؤشر ، المعروف رسمياً باسم مؤشر أسعار المنازل S & P / Case-Shiller ، ليس في الواقع مؤشرًا واحدًا على الإطلاق. هناك بالفعل العديد من الفهارس:

• المؤشر الوطني لأسعار المنازل ، والذي يغطي تسعة أقسام رئيسية للتعداد. يتم حسابه كل ثلاثة أشهر ويتم نشره يوم الثلاثاء الأخير من فبراير ومايو وأغسطس ونوفمبر.

  المؤشر المكون من 10 مدن ، والذي يغطي بوسطن وشيكاغو ودنفر ولاس فيجاس ولوس أنجلوس وميامي ونيويورك وسان دييغو وسان فرانسيسكو وواشنطن العاصمة.

  مؤشر 20 مدينة مركب ، والذي يشمل جميع المدن المذكورة أعلاه بالإضافة إلى أتلانتا ، شارلوت ، كليفلاند ، دالاس ، ديترويت ، مينيابوليس ، فينيكس ، بورتلاند (أوريغون) ، سياتل وتامبا.

  عشرون مؤشرًا فرديًا لمنطقة المترو لكل من المدن المذكورة أعلاه.

يتم نشر الفهارس ، بصرف النظر عن المؤشر الوطني ، في يوم الثلاثاء الأخير من كل شهر في الساعة التاسعة صباحًا بتوقيت شرق الولايات المتحدة. هناك فترة تأخير لمدة شهرين في البيانات التي يتم الإبلاغ عنها ، وبالتالي فإن التقرير الصادر في مايو لا يغطي سوى مبيعات المنازل خلال شهر مارس.

يقيس كل مؤشر التغيرات في أسعار المساكن المنفردة ذات الأسرة الواحدة (والمعروفة أيضًا بالمنازل) باستخدام طريقة تكرار المبيعات ، والتي تقارن أسعار البيع لنفس الممتلكات مع مرور الوقت. يتم استبعاد البناء الجديد - نظرًا لأن هذه المنازل لم يتم بيعها من قبل ، لا توجد طريقة لحساب كيفية تغير أسعار البيع حتى أصبح لديهم مالكين (في هذه المرحلة لم يعدا بناء جديد). لا يتم تضمين الشقق الخاصة والتعاونية في أي من الفهارس الرئيسية ؛ ومع ذلك ، هناك مؤشر مسكن منفصل يتتبع أسعار الشقق في خمسة أسواق رئيسية: بوسطن وشيكاغو ونيويورك ولوس أنجلوس وسان فرانسيسكو.

تسمى أنواع المبيعات التي يتم تتبعها من خلال فهارس Case-Shiller بمعاملات البيع عن بعد. هذه هي المعاملات التي تم فيها بيع المنزل بالقيمة السوقية ويمكن استخدام بيانات سعر البيع للحصول على لقطة دقيقة لسوق الإسكان. لن يتم إدراج أي معاملة تقوم فيها الأم ببيع منزلها لابنها بسعر مناسب أقل من السوق في أي مؤشر Case-Shiller لأنه لا يعكس بدقة النشاط الكلي لسوق الإسكان. يتم تضمين مبيعات الرهن في الفهارس لأن البيع بين البنك والفرد يعتبر على حد سواء طول بيع وتكرار البيع.

تم استبعاد أيضًا من الفهرس الخصائص التي يتغير تعيينها (خاصية تم اعتبارها مؤخرًا منزلًا ولكنها الآن لن يتم تضمينها في الشقة) ، والمبيعات مباشرة قبل أو بعد تغيير الخاصية بشكل كبير (مثل إعادة تشكيل منزل من غرفتي نوم إلى منزل مكون من خمس غرف نوم) والمعاملات التي يبدو أن بها أخطاء في البيانات (تم بيع المنزل مرة واحدة بمبلغ 100000 دولار فيما بعد تم بيعه بمبلغ 10،000 دولار ، على سبيل المثال).

لماذا أسعار المنازل مهمة

من الواضح ، إذا كنت تتطلع إلى شراء أو بيع عقار سكني ، فستكون مهتمًا بما إذا كانت أسعار المنازل ترتفع أم تنخفض ومقدار الأسعار. إذا كنت تبيع وتبدو الأسعار في ارتفاع ، فقد ترغب في إيقاف البيع أثناء الانتظار ومعرفة ما إذا كانت الأسعار تستمر في الارتفاع. إذا كنت تشتري وترى ارتفاع الأسعار ، فقد ترغب في تسريع قرار الشراء بينما لا تزال هناك صفقات. أو إذا كانت الأسعار آخذة في الانخفاض ، فقد ترغب في معرفة ما إذا كان يمكنك التراجع عن الشراء بينما تستمر الأسعار في الانخفاض. بالطبع ، لا يمكن لأي شخص أو مؤشر توقع ما سيحدث لأسعار المنازل.

حتى إذا كنت لا تشتري أو تبيع منزلًا ، فإن أسعار المنازل تعد مؤشراً على أداء الاقتصاد الأوسع نطاقًا. هل يشعر الناس بالثقة من أن الوقت مناسب الآن للقيام باستثمارات كبيرة ومكلفة؟ ما مدى جودة أداء منطقة جغرافية معينة اقتصاديًا؟ كيف تعمل الشركات التي لديها حصة كبيرة في قطاع الإسكان؟ يوفر Case-Shiller Index نظرة ثاقبة لجميع هذه الأسئلة.

حتى أنه من الممكن الاستفادة من التغييرات في أسعار المنازل بشكل غير مباشر من خلال الاستثمار في مؤشرات العقود الآجلة والخيارات الخاصة بـ S & P / Case-Shiller (CSI). يوصى بهذا النوع من الاستثمار للشركات مثل مطوري العقارات والعقارات والبنوك ومقرضي الرهن العقاري وموردي المنازل لمساعدتهم على التخفيف من مخاطر مخاطرهم الكبيرة في قطاع الإسكان. حتى الشركات التي لا علاقة لها بالإسكان أو لا علاقة لها بها قد ترغب في الاستثمار في هذه المنتجات لتنويع مخاطر الاستثمار التي تتعرض لها.

أخيرًا ، كثير من الناس على الأقل استثمروا ، إن لم يكن أكثر ، في منازلهم كما فعلوا في الأسهم. وبالتالي فإن لحركات أسعار المنازل تأثير كبير على القيمة الإجمالية لمحافظهم الاستثمارية.

فهارس الإسكان البديلة

مؤشرات Case-Shiller ، على الرغم من أنها الأكثر شهرة ، ليست هي الوحيدة التي تتبع أسعار المنازل.

تنشر الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان في الولايات المتحدة (FHFA) مؤشراً ربع سنويًا لأسعار الإسكان أطلقت عليه بذكاء مؤشر HPI (أو مؤشر أسعار الإسكان). يستخدم أسلوب تكرار مبيعات Case-Shiller لحساباته ، لكنه يغطي 363 منطقة حضرية ويشمل إعادة التمويل ، وليس فقط المبيعات. وفقًا لـ FHFA ، لا يغطي هذا المؤشر سوى "العقارات العائلية الواحدة التي تم شراء أو رهن رهوناتها من قبل Fannie Mae أو Freddie Mac منذ يناير / كانون الثاني. لا يتم شراء أو رهن القروض العقارية الكبيرة جدًا المعروفة باسم jumbo والرهون العقارية بواسطة Fannie Mae أو Freddie Mac ، لا يتم تضمين القروض العقارية في الفهرس.

تنتج شركة تدعى First American CoreLogic مؤشر أسعار المنازل الخاص بـ LoanPerformance. يستخدم أيضًا بيانات تكرار المبيعات ، لكنه أكثر شمولًا. وفقًا لموقع الشركة على الويب ، تغطي بياناتها "6،070 من الرمز البريدي (58٪ من إجمالي سكان الولايات المتحدة) ، و 519 من المناطق الإحصائية الرئيسية (CBSA ، 85٪ من إجمالي سكان الولايات المتحدة) و 898 مقاطعة (81٪ من إجمالي سكان الولايات المتحدة) الموجودة في جميع الولايات ال 50 ومقاطعة كولومبيا."

يتم نشر مؤشر أسعار المنازل IAS360 شهريًا ويغطي اتجاهات الأسعار في أربع مناطق للتعداد في الولايات المتحدة ، وتسعة أقسام للتعداد في الولايات المتحدة ، و 360 مقاطعة في الولايات المتحدة لمبيعات المنازل المنفصلة لعائلة واحدة. على الرغم من أن معيار IAS360 لا يتضمن سوى المعاملات الطويلة ، إلا أنه لا يستخدم طريقة Case-Shiller ، قائلاً إنه "يحد بشكل كبير من عدد المعاملات المتاحة لتحديد الاتجاه الذي قد يتفاقم في ظروف السوق البطيئة." بدلاً من ذلك ، يستخدم IAS360 تقنية خاصة ، لأنها تعتقد أن بيانات مستوى المقاطعة لها أكثر فائدة من تتبع البيانات "مناطق جغرافية واسعة". يتمثل أحد الجوانب الرئيسية للمؤشر في أنه يتم نشره بتأخير مدته شهر واحد فقط مقارنةً بتأخير Case Shiller لمدة شهرين ، مما يجعله مؤشرا زمنيا.

مؤشرات أسعار المساكن الأجنبية

علاوة على ذلك ، فإن الولايات المتحدة ليست هي الدولة الوحيدة التي تنتج مؤشرات أسعار المساكن. فيما يلي بعض الأمثلة عن البلدان الأخرى التي تنتج مؤشرات الإسكان:

• المؤشر الرئيسي في كندا هو المؤشر الوطني لأسعار المنازل المركبة. كما تستخدم طريقة تكرار المبيعات ، وهي تجمع البيانات من مبيعات المنازل الفردية في فانكوفر ، كالجاري ، تورونتو ، أوتاوا ، مونتريال وهاليفاكس.

• يتم إصدار مؤشر أسعار المنازل الدائم في أيرلندا عن طريق البنك الدائم الأيرلندي ، والذي يمتلك حوالي 20٪ من قروض الرهن العقاري السكنية في البلاد. يأخذ هذا المؤشر في الاعتبار حجم المنزل ونوعه وموقعه وخصائصه الأخرى باستخدام تقنية معقدة تُعرف باسم تحليل الانحدار الخطي متعدد المتغيرات.

• المؤشر الرئيسي في المملكة المتحدة هو مؤشر هاليفاكس لأسعار المنازل ، الذي سمي على اسم هاليفاكس ، أكبر مقرض رهن عقاري في المملكة المتحدة. كما يستخدم تحليل الانحدار الخطي متعدد المتغيرات.

استنتاج

يعد مؤشر Case-Shiller مقياسًا واسعًا ومحترمًا لسوق الإسكان في الولايات المتحدة والاقتصاد الأوسع. الآن بعد أن أدركت ماهية الأمر ولماذا هو مهم ، في المرة القادمة التي تقرأ فيها الجريدة أو تشاهد الأخبار ، قد تولي اهتمامًا أكبر عندما تسمع عن Case-Shiller Index.