ما هو الالتزام بالخارج؟
إن التزام السحب هو ضمان خطي من قبل المقرض لتوفير تمويل دائم لاستبدال قرض قصير الأجل في تاريخ مستقبلي محدد إذا وصل المشروع إلى مرحلة معينة.
الماخذ الرئيسية
- إن التزام السحب الخارجي هو ضمان مكتوب من قبل المقرض لتوفير تمويل دائم لاستبدال قرض قصير الأجل في تاريخ مستقبلي محدد إذا وصل المشروع إلى مرحلة معينة. والتزام الشراء الخارجي شائع جدًا في التطوير العقاري التجاري. يحتاج المقرضون لأجل عادة إلى التزام مقرض من مقرض آخر قبل أن يوافقوا على تقديم القرض.
فهم الالتزام بالخارج
الالتزام بالخارج أمر شائع جدًا في التطوير العقاري التجاري. ويضمن أن يصدر البنك رهنًا للعقار بمجرد اكتمال البناء أو التجديد. كما أنه يضمن أن يقوم مقرض الرهن العقاري التجاري طويل الأجل بسداد أو إخراج قرض البناء قصير الأجل وفائدته المتراكمة.
تخفف الالتزامات الخارجية من المخاطر بالنسبة لمقرضي قروض البناء وتسمح بالتقدم. يقوم مطورو العقارات عادةً باقتراض أموال قصيرة الأجل (قروض جسر) لدفع تكاليف بناء مشاريعهم.
ومع ذلك ، يمكن تأجيل المشاريع بسبب الإضرابات العمالية أو مشاكل المقاول أو القضايا البيئية أو مجموعة من المتغيرات الأخرى. في مواجهة احتمال ارتفاع التكاليف من هذه النكسات ، قد يغري المطور بالتخلي عن المشروع والتخلف عن سداد القرض. لهذا السبب عادة ما تتطلب المقرضين على المدى القصير التزاما خارجيا من المقرض الآخر ، الذي وافق على أن يصبح صاحب الرهن الدائم للمشروع النهائي ، قبل أن يوافقوا على تقديم القرض.
العمل مع الالتزامات الخارجية
يمنح التزام السحب ، الذي يُطلق عليه أيضًا قرض السحب الخارجي أو اتفاقية السحب ، للباني خيار اقتراض مبلغ معين من المال بسعر فائدة متفق عليه (غالبًا ما يرتبط بمؤشر) مقابل مبلغ معين من الوقت. ستشمل الاتفاقية بعض الحالات الطارئة مثل:
- التصميم والموافقة على الموادتاريخ الانتهاء من المشروع والحد الأدنى لمعدل الإشغال قبل إصدار الأموال ، وربما 60 في المائة. أحكام لتمديد تاريخ بدء القرض ، في حالة التأخير
غالبًا ما يكون الالتزام من الأرض إلى السقف. من الأرض إلى السقف تعني أنه سيكون هناك مبلغ نهائي محدد للإقراض للمشروع ، ومبلغ أصغر يتم إقراضه في حالة عدم مواجهة الحالات الطارئة. تحاول هذه الحالات الطارئة حماية أو تعويض كل من المقرض الدائم والمقرض الأصلي قصير الأجل في حالة حدوث مشكلات في الطريق. مبدأ التشغيل هو أن وظيفة المطور ، وليس البنك ، هي التأكد من أن المشروع يتحرك إلى الأمام بسلاسة. سوف يسعى البنك للحد من تعرضهم لمشاكل المطور.
تمويل الفجوات للالتزامات
بطبيعة الحال ، لا يرغب مقرض البناء في المخاطرة بأن يحتفظ المقرض الدائم بالأموال بسبب الحالات الطارئة ، مما قد يؤثر على سداد قرض البناء. لذلك ، تشمل التزامات السحب أيضًا أحكامًا لتمويل الفجوات. إن تمويل الفجوات ، أو قروض الجسر ، يساعد في حال تسبب أي من الحالات الطارئة في دفع جزئي من المقرض الدائم.
على سبيل المثال ، إذا لم يستأجر برج مكاتب جديد عددًا كافيًا من الوحدات للوفاء بشروط الحد الأدنى للإشغال في التزام السحب ، فإن تمويل الفجوة سيضمن سداد مقرض البناء على الرغم من أن الرهن العقاري النهائي لم يصدر بعد.
