ما هو الرهن العقاري المقرض؟
مقرض الرهن العقاري هو مقدم ائتمان متخصص في المقترضين ذوي التصنيفات الائتمانية المنخفضة أو "منخفضة المخاطر". نظرًا لأن هؤلاء المقترضين يمثلون خطرًا أكبر للتخلف عن السداد ، ترتبط القروض عالية المخاطر بأسعار فائدة مرتفعة نسبيًا.
أصبح إقراض الرهن العقاري موضوع اهتمام كبير في أعقاب الأزمة المالية 2007-2008 ، حيث كان ينظر إليها على نطاق واسع على أنها تسهم في الانخفاض الحاد في سوق الإسكان في الولايات المتحدة.
الماخذ الرئيسية
- الإقراض العقاري الثانوي هو ممارسة الإقراض للمقترضين ذوي التصنيفات الائتمانية المنخفضة.لأن هؤلاء المقترضين يتحملون مخاطر تقصير عالية نسبياً ، تحمل قروض الرهن العقاري معدلات فائدة أعلى من المتوسط. يُنظر إلى الإقراض العقاري الثانوي على أنه ساهم في الأزمة المالية 2007-2008 ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى لظاهرة التوريق.
فهم قروض الرهن العقاري
المقرضين ذوي المخاطر العالية هم دائنون يقدمون قروضًا للأفراد الذين لا يحق لهم الحصول على قروض من المقرضين التقليديين. بحكم التعريف ، فإن هؤلاء المقترضين ذوي الرهون العقارية عالية المخاطر لديهم تصنيفات ائتمانية أقل من المتوسط ، وبالتالي يفترض أنهم أكثر عرضة للتخلف عن سداد القروض. للتخفيف من هذه المخاطر ، يستخدم مقرضو الرهن العقاري الثانوي أنظمة تسعير تعتمد على المخاطر لحساب شروط وأسعار الفائدة لقروض الرهن العقاري الثانوي. نظرًا للمخاطر الإضافية للمقترضين من الرهون العقارية عالية المخاطر ، تحمل قروض الرهن العقاري أسعار فائدة مرتفعة نسبيًا.
تقليديا ، فإن العلاقة بين مقرض الرهن العقاري ومقترض الرهن العقاري ستكون واضحة نسبيا. قد يقبل المقرض مخاطر أن يتخلف المقترض عن سداد قرضه ، مقابل سعر فائدة يدفعه المقترض. سوف يستفيد المقترض إذا كانت الفائدة المكتسبة من قروض الرهن العقاري عالية ، في المتوسط ، بما فيه الكفاية بما يتجاوز المبلغ المفقود بسبب التخلف عن السداد. في كثير من الأحيان ، من شأن المقرضين ذوي المخاطر العالية ضمان أن لديهم محفظة كبيرة ومتنوعة من قروض الرهن العقاري من أجل إدارة مخاطرهم الافتراضية.
في الآونة الأخيرة ، ومع ذلك ، أصبحت هذه العلاقة بين المقرضين والمقترضين أكثر تعقيدا بكثير. ويرجع ذلك إلى ظاهرة التوريق ، حيث يقوم المقرضون ببيع قروضهم إلى أطراف ثالثة ثم يقومون بتجميع تلك القروض في أوراق مالية متميزة. ثم يتم بيع هذه الأوراق المالية للمستثمرين الذين قد لا يكونون على صلة بالمقرض المبدئي أو الجهة المسؤولة عن تعبئة القروض.
بسبب التوريق ، من الممكن للمقرضين ذوي المخاطر العالية أن يخلصوا أنفسهم بشكل فعال من المخاطر الافتراضية المرتبطة بقروض الرهن العقاري الثانوي. من خلال بيع هذه القروض للمستثمرين من خلال عملية التسنيد ، يمكن الآن لمقرض الرهن العقاري أن يركز فقط على البدء في الحصول على قروض جديدة لقروض الرهن العقاري ثم بيعها بسرعة لمزود التوريق. وبهذه الطريقة ، يتم نقل خطر التخلف عن السداد من مقرض الرهن العقاري إلى المستثمرين الذين سيمتلكون في النهاية قرض الرهن العقاري الثانوي عن طريق المنتج المضمون.
العالم الحقيقي مثال على قروض الرهن العقاري
يُنظر إلى هذا المزيج من قروض الرهن العقاري والتوريق بشكل عام على أنه ساهم بشكل كبير في الأزمة المالية 2007-2008. في السنوات التي سبقت الأزمة ، باع مقرضو الرهن العقاري عالي المخاطر كميات كبيرة من قروض الرهن العقاري عالية المخاطر لشركاء التوريق الذين استخدموهم لإنتاج منتجات مضمونة تعرف باسم الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). ثم بيعت هذه الأوراق المالية لمختلف المستثمرين في جميع أنحاء العالم.
أحد الانتقادات لهذه الممارسة هو أنها أزالت الحافز لمقرضي الرهن العقاري عالي المخاطر لضمان بقاء المخاطر الافتراضية لقروضهم ضمن مستوى يمكن التحكم فيه ؛ نظرًا لأن خطر التخلف عن السداد قد تم نقله إلى حاملي MBS ، فقد تم تحفيز مقرضي الرهن العقاري الثانوي لتقديم أكبر عدد ممكن من قروض الرهن العقاري ، بصرف النظر عن مخاطر التخلف عن السداد. وأدى ذلك إلى تدهور مستمر في معايير الرهن العقاري ، حتى انخفض متوسط جودة قروض الرهن العقاري إلى مستوى خطير وغير قابل للاستمرار.
