تعريف الافتراضي الافتراضي
الافتراضي الاستراتيجي هو الافتراضي المتعمد من قبل المقترض. كما يوحي الاسم ، يتم التخلف عن الإستراتيجية كإستراتيجية مالية وليس إجباريًا. عادة ما يتم استخدام التخلف عن السداد الاستراتيجي من قبل حاملي رهن العقارات السكنية والتجارية الذين قاموا بتحليل تكاليف وفوائد التخلف عن السداد بدلاً من الاستمرار في سداد المدفوعات ووجدوا أنها أكثر فائدة للتقصير.
كسر أسفل الاستراتيجية الافتراضية
عادةً ما يقوم المقترض بالتخلف عن السداد بشكل استراتيجي عندما يكون العقار المعني تحت الماء ، أو يكون له حقوق ملكية سلبية. قد يكون المقترض قادرًا ماليًا على سداد مدفوعات الرهن العقاري على العقار المذكور ، لكن مع ذلك ، يدين بأكثر مما يستحق العقار. لذلك ، قد يقرر المقترض أن التخلف الاستراتيجي هو قرار مالي أفضل من الاستمرار في سداد الرهن العقاري. إنه يوفر وسيلة لمالك العقار لتخفيف الخسارة عندما تنخفض قيمة العقار عن المبلغ المستحق على العقار. تم تعيين لقب "المشاة" للمالكين الذين يستخدمون هذه الاستراتيجية. تمت تسمية عملية تنفيذ التقصير الإستراتيجي باسم "jingle mail" لإجراء عملية إرسال المفاتيح البريدية إلى البنك.
من يستخدم الإعدادات الافتراضية الاستراتيجية؟
تعد حالات التخلف عن الإستراتيجية شائعة بين المقترضين من الشركات الذين يستخدمونها كاستراتيجية لتخفيض خسائرهم عندما تنخفض قيمة العقار الاستثماري ، مما يترك للمقترض حقوق ملكية سلبية. على سبيل المثال ، في عام 2010 ، تخلف مطورو العقارات Tishman Speyer Properties و BlackRock Realty بشكل استراتيجي عن قروض عقارية بقيمة 4.4 مليار دولار احتفظا بها لمجمعين سكنيين في مانهاتن ، بعد انخفاض قيمة العقار بأكثر من النصف.
يجوز لحاملي الرهن العقاري الفردية أيضا ممارسة التخلف الاستراتيجي. كان هذا شائعًا في السنوات التي تلت انفجار فقاعة العقارات الأمريكية في 2006-2007 ، والتي أدت إلى الركود الكبير. ظلت حالات التخلف عن السداد الاستراتيجية شائعة بين أصحاب الرهن العقاري الفردي في السنوات التي تلت الركود ، حيث فشلت قيم المساكن في الزيادة بما يكفي لتحرير العديد من المدينين من عبء الأسهم السلبية.
عواقب الافتراضي الاستراتيجي
في حين أن التخلف عن السداد الاستراتيجي يمكن أن يحرر المدين من عبء الأسهم السلبية على رهن عقاري تحت الماء ، ويمكن أن يسمح للمدين باستخدام دخله في نفقات أخرى أو سداد ديون أخرى ، إلا أنه قد يتسبب أيضًا في ضرر كبير لائتمان العجز الاستراتيجي تقييم. يمكن لصاحب الرهن العقاري الذي يمتلك ائتمانًا جيدًا توقع خسارة 100 نقطة على الأقل من تصنيفه الائتماني نتيجة التخلف عن السداد الاستراتيجي. لهذا السبب ، يخطط العديد من المدينين للتخلف عن السداد الاستراتيجي عن طريق توفير الأموال ، أو فتح بطاقات ائتمان جديدة عالية الحد ، أو الحصول على قروض جديدة للسيارات أو حتى الرهون العقارية على العقارات الأخرى قبل التقصير.
