لقد تغير سوق الرهن العقاري كثيرا في العقد الماضي أو نحو ذلك. في الماضي ، كان بإمكان أي شخص تقريبًا الحصول على رهن - حتى لو كان رهنًا بأكثر من ذلك بكثير. في ذلك الوقت ، كانت أسعار الفائدة أعلى ، لكن معايير الإقراض كانت أسهل. اليوم من الصعب التأهل ، وبدأت أسعار الفائدة في الارتفاع من أدنى مستوياتها التاريخية.
ربما تكون قد حصلت على قرض عقاري ثانٍ (يطلق عليه أكثر شيوعًا قرض الإسكان المنزلي) عندما كانت المعدلات مرتفعة. هذا مجرد سبب واحد قد يفكر في توحيد قروضك. ولكن يجب عليك؟ هل له معنى؟ أم أنه من الأفضل الحفاظ على القروض منفصلة؟
أربعة أسباب لتوحيد الرهون العقارية الخاصة بك
كيسي فليمنغ ، مستشار الرهن العقاري والكاتب المستقل الذي هو مؤلف كتاب "دليل القرض: كيفية الحصول على أفضل رهن عقاري ممكن" ، يشير إلى الأسباب الأربعة التالية للتوحيد:
1. خفض معدل الفائدة الخاص بك
منذ حوالي عقد من الزمان ، كان متوسط معدلات الرهن العقاري أعلى من ذلك بكثير. في منتصف يونيو 2007 ، على سبيل المثال ، بلغ متوسط سعر الفائدة لمدة 30 عامًا 6.74٪. لكن في مارس 2019 ، بلغ متوسط المعدلات 4.27 ٪ - أكثر من الثلث أرخص من عام 2007. قد يعني انخفاض معدل توفير الآلاف من الدولارات على القرض الخاص بك. كلما انخفض سعر الفائدة ، انخفض المبلغ الذي ستدفعه إجمالاً على مدار مدة القرض بالكامل.
الماخذ الرئيسية
- إذا كنت تحمل رهينتين ، فإن دمجهما في قرض واحد بسعر فائدة مخفض أو مدة قرض أقصر يمكن أن يوفر لك مبلغًا كبيرًا من المال. يمكن أن يساعدك إعادة التمويل من رهن ذو معدل فائدة متغير في قرض ذي معدل ثابت في تقليل المخاوف بشأن ما إذا كنت يمكن أن تحمل مدفوعات الرهن العقاري الخاص بك في وقت لاحق في القرض.التوحيد لخفض المدفوعات الخاصة بك وعادة ما ينتهي الأمر يكلفك أكثر مع مرور الوقت ، حيث يتم إعادة تعيين القرض الخاص بك إلى مدة أطول.
2. القضاء على مخاطر الرهن العقاري معدل متغير
نظرًا لأن المدفوعات غالبًا ما تكون أقل في بداية الرهن العقاري ذي السعر المتغير ، فقد يتم تهويد مشتري المنازل لشراء منزل لا يمكنهم تحمله لاحقًا. مع انتهاء الفترة التمهيدية ، قد يجد العملاء أن الدفعة قد تكون مرتفعة للغاية بالنسبة لأسرهم في المستقبل القريب إلى حد ما. دمج الرهون العقارية الخاصة بك في الرهن العقاري بمعدل ثابت واحد سوف يلغي القلق من دفع أعلى بكثير في وقت لاحق في الرهن العقاري.
إنها خطوة جيدة بشكل خاص عندما تكون المعدلات منخفضة نسبيًا. ربما كان العام الماضي أفضل ، لكن الآن لا يزال جيدًا. رفع مجلس الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة على الرهن العقاري تسع مرات منذ عام 2015 ، لكنه رفع أسعار الفائدة آخر مرة في ديسمبر 2018 وأشار إلى أنه لا توجد خطط لزيادة لعام 2019.
مجرد مقارنة مدفوعات الرهن العقاري الشهرية من المرجح أن تقودك إلى عقد صفقة سيئة على إعادة التمويل. تحتاج إلى إلقاء نظرة على جميع التكاليف مع مرور الوقت.
3. سداد القروض الخاصة بك أسرع
جنبا إلى جنب مع الجمع بين كل من القروض في دفعة واحدة ، والنظر في قرض أقصر. المبلغ الإجمالي للفائدة التي ستدفعها أقل ، والممتلكات أو الممتلكات الخاصة بك عاجلاً. بالطبع ، ستكون المدفوعات الشهرية أعلى.
النظر في مثال الرهن العقاري لمدة 30 عاما بسعر ثابت على منزل 250،000 دولار والتي تكلف حوالي 1150 دولار في الشهر. إذا قمت بتحويل ذلك إلى قرض مدته 15 عامًا ، فإن التكلفة الشهرية ستصل إلى 1811 دولارًا - وهو مبلغ أعلى ولكن أقل تكلفة بمرور الوقت ، لأنك ستجعل دفعات أقل خلال 30 عامًا أقل من 30 عامًا وتدفع فائدة أقل بنحو 88000 دولار.
4. خفض المدفوعات الخاصة بك
المرة الوحيدة التي يكون فيها هذا الأمر منطقيًا هي عندما تجد نفسك فوق رأسك. المشكلة هي أنه مع مرور الوقت ، فإن تخفيض مبلغ الدفعة يكلفك أكثر. وفقًا لفليمنج ، "نادراً ما يعني انخفاض المدفوعات الشهرية انخفاض تكاليف العمر - أو حتى انخفاض تكاليف الفائدة السنوية - لأن القرض الجديد يعيد دائمًا تعيين جدول الدفع الخاص بك لفترة أطول ، وسيذهب مبلغ الدفعة الأقل إلى رأس المال".
نظرًا لأن الفائدة يتم تحميلها مقدمًا في معظم القروض العقارية ، فإن مبلغًا أقل من دفعتك يتجه نحو رأس المال في السنوات الأولى من الرهن العقاري الجديد. إذا واصلت إعادة تعيين القرض ، فسينتهي بك الأمر إلى دفع المزيد من الفوائد على المدى الطويل. هذا هو السبب في أن شركات إعادة التمويل التسلسلية تجد صعوبة أكبر في سداد رهنها (قروضها).
الخط السفلي
