ما هو الرهن العقاري القابل للقراءة
الرهن العقاري القابل للقراءة هو نوع من أنواع القروض التي تسمح للمقترض بإضافة حد ائتمان للقرض ، مما يسمح للمقترض بإعادة اقتراض أي جزء من المبدأ المدفوع.
كيف يعمل خط الائتمان
كسر الرهن العقاري
الرهون العقارية القابلة للقراءة تتكون من رهن منزلي وخط ائتماني معبأ معاً. بما أن المقترض يقوم بتسديد مدفوعات الرهن العقاري ، فإن جزءًا من القرض الأساسي مدفوع وكذلك جزء من فوائد القرض. بموجب رهن قابل للقراءة ، تزداد الأموال المتاحة للمقترض مع كل دفعة مبدئية وتميل إلى إعادة تلقائها تلقائيًا بنفس المبلغ ، وعادةً ما يكون ذلك بمعدل فائدة أعلى بكثير. لهذا السبب ، يظل صافي ديون المقترض كما هو ، مما يجعل هذا النوع من القروض غير جذاب للعديد من المستثمرين.
بموجب القانون الكندي ، يمكن أن تكون مدفوعات الفائدة على الأموال المعاد تمويلها بموجب رهن قابل للقراءة قابلة للخصم من الضرائب طالما استخدمت الأموال المعاد استخدامها لأغراض الاستثمار. هذه هي آلية حاسمة لاستراتيجية الضرائب الكندية المعروفة باسم مناورة سميث ، والتي توجد لجعل مدفوعات فوائد الرهن العقاري المنزل معفاة من الضرائب في كندا.
في حين أن المقترض عادة ما يكون حرا في إنفاق حد ائتمانه حسب اختياره ، فإن استراتيجية Smith Maneuver تميل إلى أن تكون الأساس المنطقي الموصى به للحصول على رهن قابل للقراءة في المقام الأول. من خلال إعادة استثمار خط الأموال الائتمانية والاستفادة من التخفيضات الضريبية الكندية على الفائدة ، يمكن للمقترض الذكي أن يستفيد من تلك الاستثمارات ، بينما يتم في نفس الوقت خصم الفائدة عند تقديم الضرائب ، مما يؤدي إلى زيادة استرداد الضريبة المحتملة لذلك العام. ويمكن بعد ذلك استخدام هذا المبلغ لسداد مبدأ القرض ، والذي يمكن أن يسرع من الوقت الإجمالي لسداد الرهن العقاري.
بطبيعة الحال ، لأن خط الائتمان يعيد توجيه المبدأ ، فإن صافي ديون صاحب المنزل لا ينخفض بمرور الوقت بالطريقة التي سينخفض بها في الرهن العقاري العادي. عادة ما يحتاج المقترض الذي يدخل رهنًا قابلاً للقراءة إلى أن يكون مستثمرًا منشغلًا ومتيقظًا من أجل القيام باستثمارات ذكية مع الأموال التي أعيد تمويلها وتخفيف أثر ارتفاع أسعار الفائدة على خط الائتمان.
مثال على الرهن العقاري القابل للقراءة
على سبيل المثال ، إذا كان صاحب المنزل سيأخذ رهنًا قابلاً للقراءة بقيمة 250،000 دولار بمعدل فائدة 5٪ وفترة إطفاء تبلغ 25 عامًا ، فقد تصل مدفوعات الرهن العقاري الشهرية إلى حوالي 1.460 دولار. من هذه الدفعة ، تخيل أنه يتم تطبيق 460 دولارًا على مبدأ القرض ، بينما يتم تطبيق 1000 دولار على الفائدة. بموجب رهن قابل للقراءة ، يجوز للمقترض إعادة تقديم 460 دولارًا شهريًا. في نهاية العام ، يمتلك المقترض 5،520 دولارًا من الأموال المتاحة بموجب خط ائتمانه.
يمكن لصاحب المنزل إعادة استثمار مبلغ 5،520 دولارًا ، وحتى إذا ارتفع سعر الفائدة على خط الائتمان إلى 10 بالمائة ، يتم خصم هذه الفائدة من الضرائب في نهاية العام. ثم يمكن استخدام الأموال من الإقرار الضريبي مقابل مبدأ القرض ، مما يقلل من المبدأ العام بمعدل أكبر.
