ما هو سوق الرهن العقاري الأساسي؟
سوق الرهن العقاري الأساسي هو السوق حيث يمكن للمقترضين الحصول على قرض عقاري من المقرض الرئيسي. البنوك وسماسرة الرهن العقاري ومصرفي الرهن العقاري والاتحادات الائتمانية كلها مقرضين رئيسيين وجزء من سوق الرهن العقاري الأساسي.
كيف يعمل سوق الرهن العقاري الأساسي
يمكن لأصحاب المنازل التعامل مباشرة مع المقرضين الأساسيين عند التسوق للحصول على قرض عقاري عن طريق الاتصال بالمصرف المحلي. بالنسبة لمعظم المقترضين ، لن يلاحظوا أنهم يتعاملون في سوق الرهن العقاري الأساسي حيث سيتفاعلون مع ممثل الرهن في بنكهم المحلي خلال العملية بأكملها. سيقوم أخصائي الرهن العقاري بتثقيف المقترض حول الأنواع المختلفة من القروض العقارية المتاحة واقتبس سعر الفائدة حسب النوع الذي تم اختياره. عادة ما يكون الفرع المحلي هو موقع إغلاق القرض - حيث يتم توقيع الأوراق.
يبدأ العديد من المقترضين أيضًا عملية شراء المنازل عن طريق الاتصال ببنك الرهن العقاري أو منشئ الرهن العقاري. لا يعتبر منشئو البنوك ومصرفوها العقاريون بنوكًا بحد ذاتها ، ولكن بدلاً من ذلك ، يساعدون في تسهيل المعاملة وإحالة طلب الرهن إلى بنك لإغلاق القرض. يحصل السماسرة على رسوم مقابل خدمتهم لأنهم يحيلون الأعمال إلى المقرضين الأساسيين. من ناحية أخرى ، يمكن للمقترضين الحصول على سعر أفضل من خلال الحصول على متجر وسيط للحصول على أفضل صفقة اعتمادًا على ائتمان المقترض والشروط المطلوبة.
ومع ذلك ، من المهم الإشارة إلى أن مكتب حماية المستهلك المالي قد طبق اللوائح المتعلقة بتعويض سماسرة الرهن العقاري. قبل الأزمة المالية ، يمكن للوسطاء الحصول على تعويض من المقترض وكذلك من المقرض. لم يكن المستهلكون على دراية بأن الوسيط كان يتقاضى رواتبهم من المقرض عندما دفعوا رسومهم. أيضا ، كان لدى السماسرة حوافز لتوجيه المستهلكين نحو منتجات أو قروض عقارية أكثر تكلفة وأحيانا أسعار فائدة أعلى. منذ الركود العظيم في عامي 2008 و 2009 واللوائح الناتجة عن ذلك ، انخفض عدد سماسرة الرهن العقاري.
الماخذ الرئيسية
- سوق الرهن العقاري الأساسي هو السوق حيث يمكن للمقترضين الحصول على قرض رهن عقاري من أحد المقرضين الأساسيين. البنوك وسماسرة الرهن العقاري وبنوك الرهن العقاري والاتحادات الائتمانية كلها مقرضين رئيسيين وجزء من سوق الرهن العقاري الأساسي. يمكن لأصحاب المنازل التعامل مباشرة مع المقرضين الأساسيين عند التسوق للحصول على قرض عقاري عن طريق الاتصال بالبنوك المحلية.
فوائد سوق الرهن العقاري الأساسي
هناك بعض الفوائد المتاحة للمقترضين الذين يتعاملون في سوق الرهن العقاري الأساسي ، والتي يمكن أن تشمل:
تكاليف إغلاق منخفضة
المقرضون الرئيسيون عادة ما يكونون من البنوك المملوكة محليًا ، مما يعني أنهم يقومون بعملية تحليل الائتمان والتأمين. يقوم الوكلاء بمراجعة المعلومات المالية وتاريخ الائتمان للمقترض لتحديد ما إذا كان سيتم تمديد الائتمان أو رفض القرض. كذلك ، تعد البنوك المحلية جميع الأوراق والوثائق الداخلية بدلاً من المرور بوحدة مركزية خارج الولاية كما هي الحال بالنسبة لبعض البنوك الكبيرة. يمكن أن تكون النتيجة تخفيض الرسوم لدى أحد البنوك المحلية نظرًا لأن لديهم نفقات أقل مقابل بنك أكبر. أيضا ، إذا تورط سمسار الرهن العقاري في العثور على البنك ، سيتم تقييم الرسوم كذلك. باختصار ، يمكن أن يساعد اختيار البنك الذي يتم إدارته محليًا للحصول على قرض عقاري أساسي في تقليل تكاليف الإغلاق.
المدفوعات الصغيرة إلى أسفل
عادة ، فإن الدفعة الأولى للرهن العقاري هو 20 ٪ من سعر شراء المنزل. ومع ذلك ، يمكن للمقترض وضع أموال أقل ، ويقدم العديد من المقرضين الرئيسيين دفعة مقدمة بنسبة 10 في المائة.
بالنسبة للمقترضين من ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط ، يوفر قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية دفعة أولى منخفضة تصل إلى 3.5٪ من قيمة المنزل. إدارة الإسكان الفدرالية هي إدارة الإسكان الفيدرالية ، التي تقدم التأمين للمقرضين حتى يتمكنوا من إصدار قروض للمقترضين ذوي الدخل المنخفض.
ومع ذلك ، تؤدي الدفعة الأولى التي تقل عن 20٪ إلى حاجة المقترض إلى شراء تأمين الرهن العقاري الخاص أو مؤشر مديري المشتريات. يحمي مؤشر مديري المشتريات البنوك والمقرضين في حالة تخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري. مؤشر مديري المشتريات عبارة عن رسم شهري يتم فرضه على المقترض حتى يتم سداد 20٪ من قرض الرهن العقاري.
المرونة
نظرًا لأن منشئي القرض هم عادة بنوك مملوكة محليًا ، فمن الأرجح أن المقترضين سيكونون قادرين على التواصل مع الأشخاص الذين يحصلون على القول الفصل ، وهو أمر غير مرجح أن يحدث في بنك وطني. يمكن أن يوفر الاتصال المباشر مرونة إذا كان لدى المقترضين وضع مالي فريد.
يمكن أن تتضمن المرونة تقديم رهن ثابت لمدة 15 عامًا مقابل رهن لمدة 30 عامًا إذا كان المقترض يتطلع إلى سداد القرض في وقت أقرب. تشمل بعض المزايا التي يوفرها الرهن العقاري لمدة 15 عامًا رسومًا أقل على إجمالي الفوائد نظرًا لسدادها في وقت مبكر. أيضًا ، يمكن للمقترضين في العادة التفاوض على سعر فائدة أقل نظرًا لأن هناك خطر أقل في تخلف المقترض عن السداد ، أو عدم سداد القرض بسبب الصعوبات المالية. بطبيعة الحال ، من المزايا الكبيرة للرهن العقاري الذي مدته 30 عامًا أنه يقدم مدفوعات أقل نظرًا لتوزيعها على فترة أطول مقابل شروط أخرى.
الرهون العقارية القابلة للتعديل هي خيار مرن يتم تقديمه عادة للنظر فيه. عادة ما تأتي قروض أرمينيا مع سعر فائدة ثابت لفترة محددة من الوقت ثم يتم تعديلها سنويًا على مؤشر تم تحديده مسبقًا من قبل المقرض والمقترض. عادةً ، يأتي قسم إدارة الموارد البشرية مع الحد الأقصى لمدى ارتفاع سعر الفائدة خلال مدة القرض ، مما يسهل الحساب والميزانية لأقصى دفعة شهرية.
سوق الرهن العقاري الأولي مقابل سوق الرهن العقاري الثانوي
يتكون السوق الرئيسي من المقرضين الرئيسيين. يحتفظ المقرضون الرئيسيون عادةً بالقروض التي ينشأونها كجزء من محفظتهم ويخدمونها طوال مدة القرض. ومع ذلك ، يمكن للبنك الذي قدم قرض الرهن العقاري بيع القرض في سوق الرهن العقاري الثانوي ، وهو سوق يمكن للمستثمرين شراء وبيع قروض الرهن العقاري التي سبق إصدارها. يمكن بيع الرهن إلى مقرض أو شركة خدمات أخرى ، والتي تقوم بمعالجة مدفوعات القرض. المقرض أو مزود الخدمة الجديد يكسب المال من الرسوم والفوائد على الرهن العقاري.
يتم شراء العديد من القروض العقارية من قبل فاني ماي أو الرابطة الوطنية للرهن العقاري (فاني ماي ، أو FNMA). يستدير فاني ماي ويحزم القروض ويبيعها كاستثمارات تسمى الأوراق المالية المدعومة برهن عقاري (MBS) ، والتي تشبه الصناديق المشتركة ولكنها تحتوي على قروض عقارية بدلاً من الأسهم. يربح المستثمرون سعر الفائدة من القروض العقارية لعقد MBS.
إذا تم بيع رهنك العقاري ، فيرجى العلم بأنه ممارسة شائعة في الصناعة المالية. البنوك لديها حدود الإقراض ، وهذا يعني أن لديهم حدود فيما يتعلق بحجم قاعدة الودائع التي يمكنهم إقراضها. بيع قرض الرهن العقاري لفاني ماي أو مزود خدمة يزيل القرض من دفاتر البنك مما يتيح له إقراض المزيد من الأموال. إذا لم تتمكن البنوك من بيع قروضها العقارية ، فستصل إلى حد أقصى للإقراض ولن تكون قادرة على تقديم المزيد من القروض العقارية ، الأمر الذي سيبطئ الاقتصاد. ومع ذلك ، ما لم تكن مستثمرًا يتطلع لشراء MBS ، فلن تتعامل مع السوق الثانوي. بدلاً من ذلك ، سوف تتعامل مع بنك أو وسيط في سوق الرهن العقاري الأساسي.
