ما هو الرهن العقاري غير المطابق
الرهن العقاري غير المطابق لا يتوافق مع إرشادات الشركات التي ترعاها الحكومة (GSE) مثل فاني ماي وفريدي ماك. لذلك لا يمكن بيعها إلى Fannie Mae أو Freddie Mac. تتكون إرشادات GSE من الحد الأقصى لمبلغ القرض والخصائص المناسبة ومتطلبات الدفع المقدم ومتطلبات الائتمان ، من بين عوامل أخرى.
كسر الرهن العقاري غير المطابق
الرهون العقارية غير المطابقة ليست قروضاً سيئة ، بمعنى أنها محفوفة بالمخاطر. ومع ذلك ، فإن المؤسسات المالية لا تعجبهم لأنها صعبة البيع. لهذا السبب ، عادة ما تطلب البنوك سعر فائدة أعلى.
على الرغم من أن البنوك الخاصة تكتب في البداية معظم القروض العقارية ، إلا أنها غالبًا ما تنتهي في محافظتي فاني ماي وفريدي ماك. تقوم هاتان الشركتان اللتان ترعاهما الحكومة (GSE) بشراء القروض من البنوك ثم تجميعها في أوراق مالية مدعومة برهن عقاري (MBS) تبيع في السوق الثانوية. MBS هو نوع من الأوراق المالية المدعومة بالأصول المضمونة بواسطة مجموعة من القروض العقارية التي نشأت من مؤسسة مالية منظمة ومرخصة. في حين أن هناك شركات مالية خاصة ستشتري ، وتحزم ، وتعيد بيع MBS ، فإن فاني وفريدي هما أكبر مشترين.
تستخدم البنوك الأموال من مبيعات الرهون العقارية للاستثمار في تقديم قروض جديدة ، بسعر الفائدة الحالي. لكن فاني ماي وفريدي ماك لا يستطيعان شراء أي منتج عقاري. لدى GSEs قواعد فدرالية لشراء القروض التي تعتبر خالية من المخاطر نسبيًا. هذه القروض مطابقة للرهون العقارية ، والبنوك تحبها على وجه التحديد لأنها ستبيع بسهولة.
على النقيض من ذلك ، فإن القروض العقارية التي لا يستطيع Fannie Mae و Freddie Mac شراؤها هي مخاطر بطبيعتها على البنوك للكتابة. يجب أن تبقى هذه القروض غير القابلة للبيع في محفظة البنك أو تبيع إلى كيانات متخصصة في السوق الثانوية للحصول على قروض غير مطابقة.
أنواع الرهون العقارية غير المطابقة
هناك العديد من حالات المقترض وأنواع القروض التي يعتبرها فاني وفريدي غير متطابقة.
- الرهن العقاري غير المطابق الأكثر شيوعا هو ما يسمى في كثير من الأحيان الرهن العقاري ضخمة جدا. الرهون العقارية الجامبو هي قروض مكتوبة بمبلغ أكبر من حدود فاني ماي وفريدي ماك. في عام 2018 ، كان هذا الحد في معظم المقاطعات الأمريكية 453،100 دولارًا ، ولكن في بعض المناطق عالية التكلفة ، يمكن أن يصل إلى 67950 دولارًا. ولكن لا ينبغي أن تكون القروض العقارية ضخمة للغاية. يمكن أن تؤدي الدفعة الأولى منخفضة إلى حالة غير مطابقة. تختلف العتبة ولكن يمكن أن تكون 10 في المائة على الرهن العقاري التقليدي أو أقل من 3 في المائة على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية.أيضا ، فإن العامل هو نسبة ديون المشتري إلى الدخل (DTI) ، والتي تحتاج عادة إلى أن تكون أقل من 42 -تأهل للتأهل كقرض مطابق. مطلوب أيضًا الحصول على درجة ائتمان أعلى من 630-650. ويمكن أيضًا تحديد نوع العقار إذا كان الرهن العقاري غير متوافق. على سبيل المثال ، غالبًا ما يتعثر مشتري الشقق عندما يتعلمون أن وحدة عطلة الأحلام غير مطابقة لأن المجمع يعتبر غير مضمون. ويشمل ذلك جمعيات الشقة حيث يمتلك كيان واحد ، مثل المطور ، أكثر من 10 في المائة من الوحدات. تشمل المزالق الأخرى ما إذا كانت غالبية الوحدات لا يشغلها مالكوها ، أو إذا كان أكثر من 25 في المائة من اللقطات المربعة تجارية ، أو إذا كانت رابطة أصحاب المنازل (HOA) قيد التقاضي.
