يعتقد العديد من المستثمرين العقاريين المتحمسين أنهم يمكن أن يصبحوا أغنياء باستخدام قرض بنكي لشراء وتحديث الأجزاء العلوية من المثبتات المحلية. في حين أن الاستثمار في العقارات قد يكون أفضل من الاستثمار في سوق الأوراق المالية - لأن وجود أسواق عقارية محلية صغيرة يخلق أوجه قصور يمكن للمستثمرين استغلالها - ستحتاج إلى مستوى تفاهم أكثر تقدماً لكسب المال في العقارات السكنية. لكي تنتقل من العامل الماهر إلى رجل الأعمال العقاري ، يجب أن تفهم السوق ، بالإضافة إلى المكونات الرئيسية الثلاثة للمكاسب العقارية القوية.
ابحث عن سوق صحي وطني
في حين أن المستثمرين العقاريين من ذوي الخبرة وذكي قد تكون قادرة على كسب بعض المال في بيئة عقارية ضعيفة في جميع أنحاء البلاد ، فإن الاحتمالات ضدهم. احتمالات النجاح للمستثمرين الجدد في مثل هذا السوق أسوأ. يمكن أن تؤدي أسعار الفائدة المرتفعة إلى إلقاء الكثير من الماء البارد على سوق العقارات الساخنة ، لأن أولئك الذين اشتروا العقارات بقروض عقارية قابلة للتعديل عليهم أن يدفعوا أكثر للحفاظ عليها ، ولا يستطيع الجميع تحملها. هذا يؤدي إلى انخفاض الطلب على العقارات ، وانخفاض الأسعار وفقا لذلك.
وهكذا ، عند البدء في بناء محفظة العقارات الخاصة بك ، فإن الوقت المثالي هو في بيئة انخفاض أسعار الفائدة. بشكل عام ، لن يكون قرضك أقل تكلفة فحسب ، ولكن باستثناء أزمة ائتمان مؤقتة ، من المحتمل أن يكون الطلب أعلى ، والذي يمكن أن يصمد أمام الإدارة الجيدة لرأس المال.
هناك سمة أخرى مرغوب فيها وهي ناتج محلي إجمالي صحي (GDP) ، حيث إن هذا الرقم يتحدث حقًا عن الصحة العامة للنظام الاقتصادي الذي يدعم سوق العقارات. في أوقات الناتج المحلي الإجمالي الصحي ، مثل نمو أكثر من 3٪ سنويًا ، من النادر أن نرى نقاط ضعف عقارية كبيرة.
أخيرًا ، غالبًا ما تكون بيانات معدل البطالة هي المؤشر الرئيسي لنعومة السوق. إذا رأى الناس احتمالات قليلة للدخل حيث يعيشون ، فإنهم يتحركون. بدوره ، هذا يقلل بشكل كبير من ارتفاع أسعار المنازل (HPA).
اختيار موقع معين
غالبًا ما تشير بيانات البطالة المحلية إلى بيانات الإسكان. يسعى المستثمر الذكي إلى الاستثمار في مدينة تُظهر اتجاهات بطالة صحية وبيانات HPA قوية نسبيًا. نأمل أن تكون هذه المدينة التي تعيش فيها ، وبالتالي لديك فهم قوي لتقلبات السوق المحلية - وبالتالي يمكن بسهولة إدارة الممتلكات. ومع ذلك ، مع وجود ضوابط إدارة سليمة ، قد يكون من الممكن الاستثمار بنجاح في مواقع أخرى حيث يتوفر شركاء إدارة الجودة.
العثور على نقطة الانجراف الحضري الزحف
بمجرد العثور على المدينة المثالية لاستثمارك المطلوب ، ابحث عن نقطة الامتداد الحضري الساخنة. إذا رأيت المدينة تتوسع ، ويمكن أن تتسامح مع بعض المخاطر ، ثم الاستثمار في العقارات على المحيط. ومع ذلك ، إذا كان السوق يبدو مشؤومًا أو غامضًا ، فتمسك بالحلقات الداخلية ، حتى يكون لديك حاجز ضد الامتداد الحضري العكسي.
تتضمن علامات التحذير التي تطلب منك الابتعاد عن المحيط ، تغييرات بطالة مادية و / أو إبطاء النمو الاقتصادي في المنطقة المحلية. يمكنك أيضًا الاطلاع على صحة العمل الأساسية لأصحاب العمل الرئيسيين في المنطقة. إذا كان الوضع ضعيفًا ، فمن المحتمل أن تأتي عمليات التسريح ، والتي قد تبدأ في قمع القيم العقارية بسبب الاستنزاف الهامشي للعرض. إذا كانت صحة الأعمال لأصحاب العمل الرئيسيين في المنطقة قوية ، فإن العكس هو الصحيح.
يمكن أن تختلف القيم العقارية على نطاق واسع داخل منطقة العاصمة. على سبيل المثال ، إذا كان متوسط HPA في المدينة هو 5 ٪ ، فقد يكون 2 ٪ في وسط المدينة ، و 6 ٪ في الحلقة الأولى للضواحي ، و 10 ٪ في الحلقة الثانية للضواحي. الحلقة الثالثة من المرجح أن تكون الأراضي الزراعية مع إمكانات HPA متواضعة. لاحظ هذه الظاهرة هنا: سوف يحدث تقلبك العقاري الأكثر تقلبًا في الحلقة الخارجية المتاخمة للأراضي الزراعية ، لأن هذا هو الطليعة الخارجية للمدينة. هذا الموقع يمكن استغلاله عن طريق امتلاك ميزة في أسواق النمو. منطقيا ، في السوق لأسفل ، كنت تريد أن تكون في صميم. هذا هو المكان الذي من المرجح أن يحدث فيه أدنى انخفاض في القيمة ، نظرًا لأن أسواق الإسكان الكاملة تجعل هذا المكان الأقل احتمالًا لتعطيل التوازن في العرض والطلب.
إن فهم مخاطر الاستثمار في مناطق مختلفة من المدينة يشبه إلى حد كبير فهم كيفية تصرف الأدوات المالية بشكل عام. فكر في المنطقة الحضرية للمدينة كسندات من فئة الاستثمار ، وأول حلقة في الضواحي كأنها أسهم ، والحلقة الخارجية كمشتقات. إن فهم المكان الذي يحدث فيه انعطاف الزحف العمراني في مدينة ما يمكن أن يعزز العوائد على الجانب العلوي ، أو يحمي الاستثمار على الجانب السلبي.
للمتعة ، دعنا نقشر البصل طبقة واحدة ، للعثور على المناطق الأكثر سخونة. لنفترض أنك قررت الاستثمار في المحيط ، حيث ترى النمو الاقتصادي وتزايد الطلب على العمالة في المنطقة. يمكنك محاولة توقع موقع علامات التوقف. هذا هو المكان الذي سيتم فيه بناء العقارات التجارية المستقبلية ، مثل مراكز التسوق في الضواحي. مع امتلاء التطوير العقاري السكني حول هذه المراكز التجارية المستقبلية ، من المحتمل أن تقفز قيم العقارات بشكل كبير بالنسبة لمتوسط عائدات العقارات.
الخط السفلي
تبدو فرصة الحصول على معدلات عائد أعلى من المتوسط في عالم العقارات أكبر من مجال الأدوات المالية ، نظرًا لوجود عدد أقل من العيون التي تبحث عن الوحدات غير المتجانسة. معرفة السوق المحلية تنتج أيضا ميزة استثمارية. تعد الإستراتيجية طويلة الأجل أو الشراء والامتلاك أفضل إذا كان لديك رأس مال وافر وفرص محدودة ، في حين أن الإستراتيجية قصيرة الأجل أو التقليب ستكون أكثر منطقية إذا كان لديك رأس مال محدود ورؤية هائلة للبقع الحلوة. بغض النظر عن الإطار الزمني الخاص بك ، يجب أن تبحث أولاً عن سوق وطني قوي ، ثم منطقة تظهر فيها البيانات المنشورة فرصة HPA مناسبة. أخيرًا ، العب محيط الزحف الحضري إذا كنت تعتقد أن المنطقة تنمو ، أو ابتعد عنها إذا رأيتها تتقلص. يمكن أن يساعد فهم هذه النقاط الرئيسية في زيادة قيمة أي محفظة عقارية.
