جدول المحتويات
- أساسيات تجريد الأسهم
- باستخدام HELOCs
- سحب الرهن العقاري الثاني
- باستخدام إعفاءات العزبة
- إستراتيجية القروض الصديقة
- الصليب في الضمان
- العقارات ذ م م
- الخط السفلي
يعد تجريد الأسهم - عملية تقليل قيمة حقوق ملكية أحد الأصول العقارية - أحد أقدم استراتيجيات حماية الأصول. في الأساس ، يستلزم الأمر رهن الممتلكات بالديون إلى الحد الذي لا توجد فيه حقوق ملكية للدائنين. عن طريق إعطاء طرف آخر مطالبة ضد الممتلكات ، يحتفظ المالكون بالسيطرة على التدفقات النقدية واستخدام الأصل ، مع جعل العقار غير جذاب لأولئك الذين يحاولون إتقان أي نوع من أنواع الأحكام القانونية. على الرغم من أن هذا النهج واضح ومباشر ، إلا أن هناك بعض المتطلبات التي يجب الوفاء بها لضمان فعاليتها. طرق مختلفة لتنفيذ هذه الاستراتيجية توفر مستويات متزايدة من الفوائد لأصحابها.
أساسيات تجريد الأسهم
يجب عدم الخلط بين عملية الاحتيال المتعلقة بمعالجة الرهن ، أو تجريد الأسهم ، أو ضمانها ، من أجل حماية ملكية الأصول العقارية من خلال جعل الأسهم في تلك الأصول عديمة القيمة في نظر الدائنين. على الرغم من وجود العديد من استراتيجيات تجريد الأسهم المختلفة ، إلا أنها تستلزم جميعها التحكم في الأصول العقارية دون وجود حصص ملكية كبيرة فيها. بجعل الحصول على حقوق الملكية في العقار أمرًا صعبًا أو مكلفًا ، يأمل المالكون في عزل منازلهم وممتلكاتهم الأخرى من الحجز في الإجراءات القانونية. الفكرة بسيطة: الحفاظ على السيطرة والتمتع بالعقار ، ولكن لا تترك سوى القليل من الأسهم أو لا يحصل عليها أي دائن. (لمزيد من المعلومات ، اقرأ تجنب خداع التعويق .)
في الوقت نفسه ، كما هو الحال مع أي نوع من استراتيجية حماية الأصول ، يجب تنفيذ تجريد الأسهم قبل وقت طويل من الحماية المطلوبة. إن تنفيذ أي إستراتيجية لإسقاط الأصول أثناء الإجراءات القانونية سوف يعتبر عادة غير لائق من قبل المحاكم. على سبيل المثال ، تعتبر محاولة وضع الأصول في اسم شخص آخر بمثابة نقل احتيالي ، ويتم ذلك لغرض وحيد هو إخفاء الأصول.
تقليديًا ، كان أكثر أشكال تجريد الأسهم شيوعًا (والمعروفة باسم تجريد الزوج) هو التخلي عن حق الزوج أو الزوجة الذي كان أقل احتمالًا لمقاضاته لأسباب مالية. لم تعد تستخدم هذه الإستراتيجية الفعالة سابقًا لأن الطلاق أصبح الآن يمثل تهديدًا للأصول أكثر من كونه مسؤولية قانونية.
باستخدام HELOCs
في هذه الأيام ، تتمثل الطريقة الأكثر شيوعًا لتقليل احتمالية الحجز عن طريق الاقتراض مقابل الأصل وإعطاء طرف آخر رهنًا لالتزام الدين. الشكل الأكثر شيوعًا للاقتراض هو حد الائتمان للأسهم (HELOC). مع HELOC ، يتم منح المقرض رهنًا مقابل حقوق الملكية ، والذي يعمل كضمان للقرض. حتى قرض الأسهم غير الممول من شأنه أن يقلل بشكل كبير من حقوق الملكية على الأسهم دون أن يخلق أي مخاطر كبيرة للمقترض. لا تتقاضى معظم خطوط ائتمان حقوق الملكية رسومًا لعدم استخدام الأموال ، وهي رخيصة جدًا (إن لم تكن مجانية) لتأسيسها. HELOCs تجعل الأمر أكثر صعوبة ومكلفة بالنسبة للدائن للحصول على الأسهم الفعلية في الممتلكات ، وغالبا ما يردع الدائنين عن بدء الإجراءات القانونية ، دون التأثير على التدفق النقدي للمقترض.
وضع HELOC غير الممولة على قطعة من العقارات هو خط الدفاع الأول عن أي عقار ؛ كما أنه يوفر مصدرًا للأموال التي يمكن استخدامها في حالات الطوارئ أو غيرها من الالتزامات المالية غير المتوقعة. إذا بقيت غير ممولة ، فلن تضيف HELOC أي مخاطر مالية في شكل فوائد مطلوبة أو مدفوعات أساسية. نظرًا لأن الدائنين لا يستطيعون تحديد المبلغ المستحق فعليًا للبنك ، يمكن أن تكون هذه الاستراتيجية فعالة في تثبيط طرف ما عن متابعة الممتلكات ولكنها تكون أقل فاعلية إذا قرر الدائن اللجوء إلى المحكمة.
سحب الرهن العقاري الثاني
وسيلة حماية أكثر فاعلية ، وإن كانت أكثر خطورة ، تتمثل في استخدام القروض الممولة في صورة HELOC أو الرهن العقاري الثاني. عندما يتم تمويل القرض ، يحصل المقرض على حق الأولوية ، أي مطالبة مقابل حقوق الملكية للمبلغ المقترض ، والتي تحل محل حكم أي دائن. في هذه الحالة ، يتم تخفيض حقوق الملكية في الواقع بمقدار رأس المال المقترض ، والتي لا يمكن استردادها من خلال الوسائل القانونية ، مما يقلل من دوافع الدائن لمقاضاته.
باستخدام إعفاءات العزبة
لدى العديد من الولايات إعفاءات خاصة بالمنازل ، مما يحد من مقدار حقوق ملكية المنزل التي يمكن للدائن الاستيلاء عليها للوفاء بالتزام مالي. ومع ذلك ، بالنسبة لمعظم الناس ، فإن إعفاء المنزل لن يحمي سوى جزء ضئيل من قيمة الأسهم في المنزل. على سبيل المثال ، سيكون للمنزل الذي تبلغ تكلفته 400 ألف دولار بدون قرض عقاري وإعفاء منزلي بقيمة 100،000 دولار ، 300 ألف دولار من حقوق الملكية التي تتعرض للمطالبات القانونية المحتملة. في هذه الحالة ، قد يكون من المنطقي الحفاظ على نوع من القروض على العقار ، بحيث لا تتجاوز الأسهم 100 ألف دولار. إذا حدث شيء ما وتم إدخال حكم ، فسوف ينظر الدائن إلى سجلات الممتلكات ، ويقيم قيمة المنزل ، ويقرر أنه لا يمكن كسب الكثير من الإجراءات القانونية باهظة الثمن.
ومع ذلك ، فإن مسألة تمويل القرض ذات شقين. أولاً ، يجب أن يجد مالك العقار استخدامًا لرأس المال الذي سيكون مثمرًا أو أكثر إنتاجية مثل الاستثمار في العقارات. ثانياً ، يجب أن يكون المالك قادرًا على الحفاظ على القرض عبر مدفوعات رأس المال والفوائد الشهرية المطلوبة ، أو مخاطر حبس الرهن من قبل المقرض. هناك العديد من حسابات أصحاب العقارات الذين يقومون بتجريد عقاراتهم من أجل رأس المال واستثمارها في سوق الأسهم. احتفل في هذه الأسواق الصاعدة ، هذه الاستراتيجية تغذي معدلات حبس الرهن خلال فترات طويلة من تراجع السوق. عند التفكير في هذه الاستراتيجية ، يفشل معظم الناس في التفكير في كيفية استخدام أو استثمار العائدات التي قاموا بسحبها من ممتلكاتهم بشكل صحيح. (للحصول على معلومات أساسية ، تحقق من ميزة Investopedia الخاصة: الرهون العقارية عالية المخاطر .)
إستراتيجية القروض الصديقة
للحد من مخاطر حبس الرهن ، يحصل بعض الملاك على قرض ميسر من شركة أو صندوق ائتمان يسيطر عليه شخص يعرفونه شخصياً. بسبب العلاقة الشخصية ، يفترض المالكون أن المقرض لن يتم حبسه في حالة فترة سداد قرض بطيئ أو غير موجود. يتم رفض العديد من هذه القروض الصديقة في النهاية باعتبارها احتيالية لأنها لا تبدو حقيقية.
على الرغم من أن كل ولاية قضائية لها لوائحها الخاصة ، لتمرير حشد ، يجب أن يتم تقديم القرض لغرض اقتصادي معين ، يجب أن تكون موثقة بشكل صحيح ، وتقدم الرهن العقاري. الأهم من ذلك ، يجب أن يتم سداد رأس المال ودفع الفوائد في الوقت المحدد ووفقًا لوثائق القرض. يتم رفض العديد من القروض المقدمة لحماية الممتلكات من قبل المحاكم لأن المقترض لم يقدم أو يوثق سداد مدفوعات الرهن العقاري.
الصليب في الضمان
التداخل المتبادل هو استراتيجية أخرى لحماية الأصول تعمل على تثبيط الأسهم في الممتلكات ، مع استخدام تلك الأسهم كضمان لأصول أخرى متعددة. على الرغم من أنه قد لا يكون لديه رهن مستحق على ذلك ، فإنه لا يمكن إرفاقه لأنه يقف لحماية مصلحة قرض أو ضمان آخر.
هذه هي الطريقة التي تعمل بها: افترض أن شركتين مملوكتين لنفس المجموعة تملكان ملكية. تقدم الشركة رقم 1 قرضًا للشركة رقم 2 وتستخدم ممتلكاتها كضمان. تستخدم الشركة رقم 2 حصيلة القرض لإعطاء الشركة رقم 1 قرضاً معادلاً وتعهد بممتلكاتها كضمان. دون أي أموال تذهب خارج مجموعة الملكية نفسها ، كلا الممتلكات لديها الامتيازات العقارية والآن محمية من الدائنين. إذا تم رفع دعوى ضد الشركة رقم 1 وتم الحصول على حكم ضد الممتلكات ، فقد لا يزال من الممكن استخدام هذا الأخير دون مشكلة.
في نهاية المطاف ، عندما يتم بيعها ، تستخدم العائدات لسداد قرض الرهن العقاري الحالي ، مما يترك الدائن دون اللجوء إلى الممتلكات. على الرغم من أن هذا مثال بسيط للغاية وشفاف ، إلا أن الهياكل الأكثر تعقيدًا ، التي تستخدم كيانات خارجية وصناديق استئمانية خاصة ، تستخدم غالبًا ما يجعل من الصعب على الدائنين تحديد الملكية الحقيقية أو إثبات أن المعاملات ليست حسنة النية.
العقارات ذ م م
امتلاك العقارات تأجير مسعى عالي المخاطر. من الصعب للغاية حماية الأصل من المسؤولية القانونية المتمثلة في امتلاك وإدارة الممتلكات. ومع ذلك ، من خلال استخدام الشركات العقارية ذات المسؤولية المحدودة ، فقد وجد المالكون طريقة لحماية أصولهم الأخرى من أنشطتهم العقارية ، والعكس بالعكس. من خلال امتلاك العقارات في شركة ذات أصل واحد ، يمكن فقط رفع دعوى على العقار نفسه ، مما يعزل مالكي الأصول الأخرى عن الحجز.
نظرًا لأن شركة ذات مسؤولية محدودة هي كيان قانوني ، يمكن للدائنين الذين يرغبون في رفع دعوى على المالك متابعة مصلحة المالك في شركة ذات مسؤولية محدودة فقط. من أجل عزل الأصول بشكل أكبر ، غالبًا ما تكون شركة ذات مسؤولية محدودة ذات ملكية مملوكة لشركة قابضة ذات مسؤولية محدودة مسجلة في ولاية مثل نيفادا ، مما يسمح بأمر فرض رسوم باعتباره الوسيلة الوحيدة لمهاجمة الكيان. نظرًا لأن أمر الشحن يسمح للدائنين بالتدخل كعضو فقط ، فلن يتلقوا أبدًا أي توزيعات للدخل من المدير ولكنهم يتحملون التزامات ضريبية ؛ هذا لا يمكن الدفاع عنه ماليا. ومن المثير للاهتمام ، أن معظم الاستراتيجيات القائمة على LLC تقترح تجريد الأسهم من خلال HELOC ، وذلك باستخدام الأموال للاستثمار في أو تحديث العقارات الأخرى.
الخط السفلي
عندما يتم ذلك كجزء من خطة مدروسة وجيدة التصميم ، يمكن أن يكون تجريد الأسهم أداة قوية للغاية لحماية الأصول. غالبًا ما يتم استخدامه على أفضل وجه مع استراتيجيات الحماية الأخرى ، مثل هيكل LLC العقاري الذي يحمي الممتلكات والمالك على حد سواء. يجب أن تأخذ هذه الاستراتيجيات في الاعتبار الاستخدام الاستراتيجي لعائدات القروض وتنفيذها قبل وقت طويل من وجود حاجة إليها ، حتى لا يتم اعتبارها بمثابة تحويلات احتيالية من قبل المحاكم. كما هو الحال مع أي استراتيجية لحماية الأصول ، يجب استشارة محام ذي معرفة في هذا المجال قبل تنفيذ أي قروض أو وثائق قانونية. (لمعرفة المزيد ، راجع البرنامج التعليمي لأساسيات الرهن العقاري .)
