الأمن المدعوم برهن (MBS) هو نوع من الضمان المدعوم بالأصول المضمون برهن أو مجموعة من القروض. يمكن تداول MBS من خلال وسيط. وهي تصدر إما عن طريق مؤسسة حكومية (GSE) أو وكالة حكومية اتحادية معتمدة أو شركة مالية خاصة.
ميزات MBS
بالرغم من أنها جذابة لعدة أسباب ، إلا أن MBS لديها بعض الميزات الفريدة التي تضيف مخاطر إضافية عند مقارنتها بسندات الفانيليا البسيطة.
- يتم ضمان MBS من خلال مجموعة من القروض العقارية السكنية. تمر "المدفوعات" الشهرية من البنك الأصلي إلى مستثمر خارجي. إلى جانب مدفوعات الفائدة الشهرية ، تستهلك الرهون العقارية على مدار حياتهم ، مما يعني أن مبلغًا من أصل المبلغ يتم سداده مع كل دفعة شهرية على عكس السند ، الذي يدفع عمومًا كل رأس المال عند الاستحقاق. بالإضافة إلى عمليات الإطفاء المقررة ، يتلقى المستثمرون ، على أساس تناسبي ، مدفوعات مسبقة غير محددة من أصل رأس المال بسبب إعادة التمويل ، والرهن ، ومبيعات المنازل. في حين أن الرهن العقاري النموذجي قد يكون مدته 30 عامًا ، فإن القروض العقارية غالباً ما يتم سدادها في وقت أقرب بكثير. نظرًا لهذه الدفعات المسبقة غير المجدولة ، فإن التنبؤ بنضج MBS يمثل مشكلة.
مع التركيز على جانب الدفع المسبق في MBS ، ستقدم هذه المقالة مفهوم متوسط العمر المرجح (WAL) ، وتشرح استخدامه في الحماية من مخاطر الدفع المقدم.
ما هو المتوسط المرجح الحياة؟
الإحصاء الذي يشيع استخدامه كمقياس للنضج الفعال لنظام MBS هو WAL ، الذي يطلق عليه أحيانًا "متوسط العمر". لحساب WAL ، اضرب التاريخ (معبرًا عن ذلك ككسر سنوات أو أشهر) من كل دفعة بنسبة النسبة المئوية من إجمالي رأس المال الذي تم سداده في ذلك التاريخ ، ثم أضف هذه النتائج. وبالتالي ، فإن WAL تسجل تأثير المدفوعات الرئيسية على مدى عمر الضمان.
يمكن تصور WAL كنقطة ارتكاز على جدول زمني يمتد من الأصل إلى تاريخ الاستحقاق النهائي. نقطة ارتكاز "أرصدة" المدفوعات الرئيسية ، تماما مثل الأطفال من أوزان مختلفة توازن بين متأرجحة من خلال وجود وظائف مختلفة على الشريط. الشكل 1 أدناه يصور WAL لتجمع الرهن العقاري لمدة 30 عاما.
شكل 1
الغلة و معدل العائد الداخلي
MBS قابلة للتسويق ويمكن أن تتداول في أقساط ، خصومات أو القيمة الاسمية ، اعتمادا على التغييرات في أسعار السوق الحالية. يتم تداول المار الكوبون الحالي بالقيمة الاسمية ، في حين يتم التداول بالمرور عالي القسيمة بالعلاوات وتداول الأوراق المالية ذات الكوبون المنخفض بخصومات. العائد المعروض هو معدل العائد الداخلي ، والذي يساوي القيمة الحالية لجميع التدفقات النقدية المستقبلية مع السعر الحالي للأوراق المالية. لذلك ، يكون العائد المقتبس على MBS مشروطًا دائمًا بافتراض الدفع المسبق.
يعتبر افتراض الدفع المسبق أمرًا أساسيًا في سندات الرهن العقاري. يعرف المستثمرون مقدماً أن الدفع المسبق يمكن أن يحدث وسيحدث ، لكن لا يعرفون متى ومتى. يجب توقع هذه المتغيرات وافتراضها. أيضًا ، لا يوجد افتراض واحد متحفظ يمكن تطبيقه على جميع عمليات المرور بسبب التأثير غير المتماثل - هناك حافز للدفع مقدمًا بسرعة أكبر على MBS المتميز ، في حين أن العكس هو الصحيح بالنسبة للخصم MBS.
(راجع نظرة داخلية على معدل العائد الداخلي لمعرفة المزيد حول استخدام طريقة التحليل المالي هذه.)
ما هو العائد المحقق؟
العائد المحقق على ورقة مالية تمريرية هو العائد الذي يحصل عليه المشتري فعليًا أثناء الاحتفاظ بالأوراق المالية ، استنادًا إلى الدفعات المسبقة الفعلية للأصل ، بدلاً من الدفع المسبق المفترض الذي تم استخدامه لحساب العائد المعروض. تؤثر الدفعات المسبقة التي تكون أسرع أو أبطأ من المتوقع على المرات الممتازة والخصم بشكل غير متماثل.
لنفترض أن أمان المرور يتم تداوله بسعر أعلى. تؤدي الدفعات المقدمة بالقيمة الاسمية إلى تدفقات نقدية لا يمكن إعادة استثمارها إلا بالسعر الحالي المتدني. وبالتالي ، فإن الدفع المسبق الأسرع من المفترض يحرم المستثمر من التدفقات النقدية العالية التي تبرر سعر القسط في المقام الأول. من ناحية أخرى ، تقدم عمليات الدفع المسبق الأبطأ للمستثمر مزيدًا من الوقت لكسب سعر كوبون أعلى. ونتيجة لذلك ، تؤدي عمليات الدفع المسبق الأبطأ إلى زيادة العائد المحقق أعلى من العائد المحدد ، في حين أن الدفع المسبق الأسرع يقلل من العائد المحقق.
يستفيد التمريرات المخصومة من الدفع المسبق الأسرع من المتوقع لأن تلك التدفقات النقدية يمكن إعادة استثمارها بالقيمة الاسمية في الأوراق المالية ذات القسيمة الحالية. في الواقع ، يمكن للمستثمر ببساطة استبدال القسيمة المنخفضة بأعلى ، لأن الدفع المسبق على قدم المساواة. لذلك ، سوف يتجاوز العائد المحقق العائد المحدد. على العكس ، يحدث العكس عندما تكون الدفعات المسبقة أبطأ من المتوقع. عالق المستثمر في انخفاض القسائم لفترة أطول من الوقت ، مما يقلل من العائد المحقق.
ما هو افتراض الدفع المسبق؟
على مر السنين ، تم تطوير عدد من المواصفات التقليدية لمعدلات الدفع المسبق المفترضة. لكل منها مزاياه وعيوبه.
عائد الرهن العقاري القياسي
المواصفات الأولى والأبسط هي افتراض "عائد الرهن العقاري القياسي" أو "الدفع المسبق في 12." في هذه المواصفات ، يفترض أنه لا توجد دفعات مسبقة على الإطلاق حتى السنة الثانية عشرة ، عندما تكون جميع الرهون العقارية في المسبح تدفع مقدمًا بالكامل.
تتميز هذه المواصفات بالبساطة الحسابية وتتوافق مع حقيقة أن الاستحقاق الفعلي لمعظم صناديق الرهن العقاري أقصر بكثير من تاريخ الاستحقاق النهائي. علاوة على ذلك ، لا يمكن قول الكثير عن هذا الافتراض. إنه يتجاهل تمامًا الدفعات المسبقة التي تحدث في السنوات الأولى لتجمع الرهن العقاري. لذلك ، فإن العائد المحسوب والمعروف على أساس افتراض الدفع المسبق "القياسي" هذا يقلل بشكل خطير من العائد المحتمل على تداول الأوراق المالية التمريرية بخصم كبير ، وهو يبالغ في تقدير العائد المحتمل على التمريرة الممتازة.
طريقة تجربة إدارة الإسكان الفدرالية
في الطرف الآخر من الطيف ، توجد مواصفات للدفع المسبق تعتمد على التجارب الفعلية للإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA). تقوم إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) بتجميع البيانات التاريخية عن الوقائع الفعلية للدفع المسبق على قروض الرهن العقاري التي تضمنها. تغطي هذه البيانات مجموعة واسعة من تواريخ الإنشاء ومعدلات القسيمة.
من الواضح أن طريقة تجربة قروض إدارة الإسكان الفدرالية كانت تحسينًا على عائد الرهن العقاري القياسي ، نظرًا لأنه قدم افتراضات واقعية وموثوقة تاريخيًا ، إلا أنها لا تخلو من مشاكلها الخاصة. نظرًا لأن هيئة الإسكان الفدرالية تنشر سلسلة جديدة كل عام تقريبًا ، واجه سوق الرهن العقاري الثانوي ظروفًا مربكة تتمثل في وجود أوراق مالية تستند إلى سلسلة من سنوات مختلفة.
(حول سوق الرهن العقاري الثانوي في وراء الكواليس من الرهن العقاري الخاص بك .)
معدل الدفع المسبق الثابت
هناك مواصفات أخرى تم استخدامها وهي معدل الدفع المسبق الثابت (CPR) ، المعروف أيضًا باسم "معدل الدفع المسبق المشروط". تفترض هذه المواصفات أن النسبة المئوية للرصيد الرئيسي المدفوع مقدمًا خلال سنة معينة ثابتة.
إن طريقة CPR أسهل في العمل من الناحية التحليلية مقارنة بخبرة إدارة الإسكان الفدرالية ، لأن معدل الدفع المسبق المطبق لكل عام هو رقم ثابت واحد ، وليس واحدًا من 30 رقمًا مختلفًا. وبالتالي ، فمن الأسهل مقارنة العوائد المدرجة لفترة احتجاز معينة عبر افتراضات الدفع المسبق المختلفة. ميزة واحدة خفية لطريقة CPR هو أنه يكشف الطبيعة الذاتية لافتراض الدفع المسبق. يتضمن نهج تجربة إدارة الإسكان الفدرالية درجة من الدقة التي قد تكون غير مبررة على الإطلاق.
يسمى متغير CPR "الوفيات الشهرية" (SMM). SMM هو ببساطة التماثلية الشهرية لل CPR السنوية. يفترض أن النسبة المئوية للرصيد الرئيسي المدفوع مقدمًا خلال شهر معين ثابتة.
PSA Standard Prepayment Model
افتراض معدل الدفع المسبق الأكثر استخدامًا هو تجربة الدفع المسبق القياسية التي تقدمها جمعية الأوراق المالية العامة (PSA) ، وهي مجموعة تجارية صناعية. كان هدف PSA هو جلب التوحيد القياسي إلى السوق. تستدعي أول 30 شهرًا من تجربة الدفع المسبق القياسية ارتفاعًا مستمرًا في معدل الإنعاش القلبي الرئوي ، يبدأ من الصفر ويصعد 0.2 بالمائة كل شهر ؛ بعد ذلك ، يتم استخدام مستوى ستة في المئة CPR. في بعض الأحيان ، تعتمد العوائد على افتراض الدفع المسبق بشكل أسرع أو أبطأ من هذا المعيار. يشار إلى هذا التغيير في افتراض الدفع المسبق بتعيين نسبة أعلى أو أقل من 100 بالمائة.
- يفترض MBS المقتبس بنسبة 200 بالمائة PSA زيادة شهرية بنسبة 0.4 بالمائة على مدار الثلاثين شهرًا الأولى ، ثم مستوى CPR عند 12 بالمائة. ويفترض MBS المقتبس بنسبة 50 بالمائة PSA زيادة شهرية بنسبة 0.1 بالمائة في CPR ، حتى نسبة ثلاثة بالمائة CPR يتم تحقيق المستوى.
الخط السفلي
كما نوقش ، فإن استخدام متوسط العمر المرجح ينطوي على عدد من الافتراضات وهو أبعد ما يكون عن الدقة. ومع ذلك ، فهو يساعد المستثمرين في عمل تنبؤات أكثر واقعية بشأن عائد ومدة MBS مما يساعد على تقليل مخاطر الدفع المسبق المتأصلة.
(لمعرفة المزيد عن MBS ، راجع الربح من رهن الرهن العقاري مع MBS .)
