جدول المحتويات
- 1. الأضرار النمل الأبيض التفتيش
- 2. التقييم منخفض جدًا
- 3. هناك غيوم على العنوان
- 4. تفتيش المنزل يظهر العيوب
- 5. حزب واحد يحصل الباردة قدم
- 6. التمويل الخاص بك ينهار من خلال
- 7. المنزل في منطقة شديدة الخطورة
- 8. المنزل غير قابل للتأمين
- 9. الاختلافات في GFE و HUD-1
- 10. الأخطاء تمنع الإغلاق في الوقت المحدد
- الخط السفلي
إن قبول عرض شراء منزلك يشبه الحصول على أعلى مستوى خلال سباق الماراثون. لكن امسك الشمبانيا - الملكية ليست ملكك بعد. خلال الأيام الثلاثين أو ما بين ذلك ، حيث يتم قبول عرض الشراء وتسليم المفاتيح إليك - يشار إليها عادة باسم الضمان - هناك العديد من العقبات التي يجب التغلب عليها. إذا تعثرت على أي منها ، فقد تنهار عملية الشراء وتعيدك إلى خط البداية.
تمامًا مثل الرياضي الذي يتدرب في سباق ، يمكنك تدريب نفسك على الخطوات النهائية المروعة في شراء منزل. تختلف إجراءات وقواعد الضمان حسب الحالة ، ولكن يوجد هنا 10 من أكثر المشكلات شيوعًا التي واجهتها خلال هذه الفترة وما الذي يمكن القيام به ، إن وجد ، لمنعها أو تخفيفها.
الماخذ الرئيسية
- تختلف إجراءات وقواعد الضمان من دولة إلى أخرى ، ولكن هناك مشاكل قد تمنع المشترين من إغلاق الصفقة خلال هذه الفترة. قد يتسبب إبطاء الآفات ، وتقييمات منخفضة ، وادعاءات الملكية ، والعيوب في تفتيش المنزل في الإغلاق. قد تكون هناك حالات حيث قد يحصل المشتري أو البائع على أقدام باردة أو قد يتراجع التمويل. وتشمل القضايا الأخرى التي قد تؤخر إغلاق المنازل المنازل في المناطق شديدة الخطورة أو عدم القابلية للتأمين. قد تكون هناك مشاكل في تقدير حسن النية ، أو قد تمنع الأخطاء الأخرى الإغلاق.
1. التفتيش النمل الأبيض يدل على الأضرار
المقرض سوف يكون فحص الآفات القيام به في المنزل. يتم ذلك على نفقتك الخاصة - عادة ما يكون أقل من 100 دولار - للتأكد من عدم وجود أضرار جسيمة ناجمة عن الحشرات التي تقشر الخشب مثل النمل الأبيض أو النمل النجار. هذا التفتيش يحمي مصلحة المقرض في الممتلكات. أصحاب المنازل الذين يكتشفون مشاكل النمل الأبيض بعد الانتقال في كثير من الأحيان التخلي عن الممتلكات ، وترك المقرض عقد الحقيبة. قد لا يحتاج بعض المقرضين إلى فحص النمل الأبيض ، ولكن قد يكون من مصلحتك الحصول على واحدة على أي حال.
إذا اكتشف التفتيش أي دليل على حدوث إصابة واضحة ، فقد يتعين معالجة المناطق التي تعاني من مشاكل قبل أن يغلق الضمان. إذا كانت المشاكل حادة للغاية و / أو لن يدفع البائع لإصلاحها ، فلديك خيار الانسحاب إذا كانت اتفاقية الشراء الخاصة بك تحتوي على الحالات الطارئة المناسبة.
2. التقييم منخفض جدًا
التقييمات هي تقييمات الممتلكات التي أجراها طرف مفوض. تتم عادة لأغراض الضرائب ، كجزء من عملية الحصول على تمويل المنزل ، أو لبيع المنزل. يستخدم المثمنون مجموعة متنوعة من الطرق لتحديد قيمة العقار ، مثل قيم السوق الحالية في المنازل المشابهة.
سيكون البنك المنزل تقييمها. مرة أخرى ، هذا على نفقتك الخاصة. يتم هذا التقييم لحماية مصلحتها في المنزل. يريد البنك التأكد من أن المنزل يستحق ما لا يقل عن المبلغ الذي ستدفعه مقابل ذلك ، لذلك إذا حدث حبس الرهن ، فيمكنه تعويض خسائره. إذا كان التقييم منخفضًا جدًا ، فسيتعين على البائع تخفيض سعر البيع أو يتعين عليك الدفع نقدًا مقابل الفرق. قد يكون من الممكن الحصول على رأي ثاني أكثر ملاءمة من مُثمن مختلف.
3. هناك غيوم على العنوان
التأمين على الملكية يحمي أنت والمقرض من أي مطالبات في المستقبل على الممتلكات. إذا كان هناك نوع من رهن أو مطالبة ضد الممتلكات ، فسيتعين حل المشكلة قبل متابعة المعاملة. يجب أن يكون هناك عنوان واضح من أجل المضي قدما في الصفقة العقارية. يغطي التأمين ضد الملكية أشياء مثل الملكية من قبل طرف ثالث والتزوير والاحتيال ، وكذلك أي امتيازات أو أحكام ضد الممتلكات.
أثناء عملية الضمان ، يجب عليك استئجار شركة ملكية لإجراء بحث عن الملكية وإصدار تأمين على الملكية. يضمن البحث عن الملكية أن لا أحد آخر - مصلحة الإيرادات الداخلية (IRS) أو الولاية أو أحد أقارب البائع - لديه مطالبة قانونية بالعقار الذي تريد شراءه.
4. تفتيش المنزل يظهر العيوب
تحتوي معظم عروض الشراء على طوارئ للتفتيش المنزلي مكتوبة فيها ، لذلك إذا كشف تفتيش المنزل عن مشكلات خطيرة ، فيمكن للمشتري التراجع دون غرامة. إذا لم تضع هذه الحالة الطارئة في عقدك ، فقد تخسر أموالك الجادة - عادة ما تكون عدة آلاف من الدولارات - إذا قررت عدم شراء المنزل على أساس التفتيش. تذكر أن الأموال الجادة هي الوديعة التي دفعتها لإظهار اهتمامك بالمنزل وحسن النية لإجراء عملية الشراء.
5. حزب واحد يحصل الباردة قدم
سيحدد العقد الأسباب المبررة إما للمشتري أو البائع للتراجع دون غرامة ، مثل عدم التنازل عن الطوارئ أو عدم الوفاء بالموعد النهائي. ومع ذلك ، إذا قررت بعد التنازل عن الحالات الطارئة التي لا ترغب في المضي قدماً في عملية الشراء - ربما وجدت منزلًا آخر تفضله - فسوف تخسر أموالك الجادة.
السبب هو أن القيام بذلك له تداعيات مالية على البائع. يساعد المال الجاد في تعويض البائع عن الوقت الذي كان فيه المنزل خارج السوق ، مما سيؤخر من الوقت الذي يستغرقه في النهاية للبيع. على العكس من ذلك ، إذا قرر البائع التراجع بسبب تغيير في القلب أو بسبب تقديم عرض أفضل ، سيكون لديك الحق القانوني في جمع الأضرار من البائع.
6. التمويل الخاص بك ينهار من خلال
لا يقوم المشترون الأذكياء بتقديم عروض على المنازل دون موافقة مسبقة ، مما يعني الحصول على قرض كتابي من البنك يقول إنه سيوفر لك رهنًا بمبلغ معين. وبدوره ، لا يقبل الباعة الأذكياء العروض المقدمة من المشترين الذين لم يتم قبولهم مسبقًا. ومع ذلك ، هناك أشياء يمكن أن تمنع القرض من الإغلاق ، مثل ما إذا كنت قد كذبت على الطلب ، أو ارتفعت أسعار الفائدة بشكل حاد ، أو تغير وضع عملك ، أو انخفضت درجة الائتمان الخاصة بك. اسأل المقرض الخاص بك كيف يمكنك تجنب مشاكل مثل هذه. وإذا كنت بائعًا ، تذكر أن المؤهل مسبقًا ليس هو نفسه الذي تمت الموافقة عليه مسبقًا.
عمليات الموافقة المسبقة هي عمليات تقييم أولية من قبل المقرضين تحدد ما إذا كان يمكن منح المقترضين عرض موافقة مسبقة.
7. المنزل في منطقة شديدة الخطورة
ستتلقى مستندًا يوضح المخاطر الطبيعية التي قد تؤثر على المنزل - الفيضانات والزلازل والمخاطر الزلزالية والحرائق - أثناء الضمان في الولايات التي تتطلب تقريرًا عن الكشف عن المخاطر الطبيعية. قد يطلب منك المقرض شراء تأمين ضد المخاطر يتجاوز تأمين مالك منزلك إذا كان المنزل في منطقة شديدة الخطورة. هذا النوع من التأمين يمكن أن يكون مكلفا للغاية. إنها أيضًا تكلفة عليك دفعها كل شهر حتى يتم سداد الرهن العقاري أو حتى تبيع المنزل.
لمنع المفاجآت غير السارة أثناء الضمان ، اسأل وكيلك أو جيرانك المحتملين الجدد أو إدارة تخطيط المدينة عن المخاطر الطبيعية الموجودة في منطقتك التي تريدها ونوع التأمين الإضافي الذي قد تضطر إلى شرائه ، والمبلغ الذي قد يكلفه قبل أن تدخل عرض على منزل.
8. المنزل غير قابل للتأمين
إذا قدم مالك المنزل السابق مطالبة تأمينية كبيرة في المنزل ، مثل تلف المياه أو العفن ، فسوف يظهر في سجلات التأمين ، وقد ترفض الشركات التغطية لأن المنزل قد يكون أكثر من خطر. إذا كان المنزل غير قابل للتأمين ، فلن تكون قادرًا على شرائه إلا إذا كنت مشتريًا بالكامل ، لأن المقرضين يطلبون منك الحفاظ على تأمين مالك المنزل حتى يتم سداد الرهن. بالطبع ، حتى لو كنت مشتريًا نقديًا ، فربما لا تكون شراء منزل غير قابل للتأمين فكرة جيدة.
9. الاختلافات بين تقدير حسن النية و HUD-1
عندما تحصل على موافقة مسبقة على قرضك - ومرة أخرى عندما تقدم عرضًا على عقار معين - يجب أن يمنحك المقرض تقديرًا حسن النية يوضح تفاصيل تكاليف الإغلاق المرتبطة بالحصول على تمويل في المنزل. إن تقدير حسن النية هو في الأساس مسودة تقريبية للمعلومات الواردة في نموذج HUD-1 الذي تتلقاه قبل 24 ساعة على الأقل من الإغلاق. كما يوحي اسمها ، يجب أن يكون تقدير النوايا الحسنة تقريبًا تقريبًا لما ينتهي بك الأمر إلى دفعه - في حدود 10٪ من الناحية المثالية. ضع في اعتبارك أن بعض المقرضين عديمي الضمير سيحاولون التعامل مع عملاء لديهم تقديرات منخفضة بشكل غير واقعي.
إذا حدث هذا ، ولا يمكنك جعل المقرض يتراجع عن الرسوم الزائدة ، فقد يكون أفضل خيار هو مطالبة البائع بتمديد تاريخ الإغلاق ومحاولة تأمين تمويل بديل. هذا سوف يسمح لك لا يزال شراء العقار دون الحصول على انفصل.
10. الأخطاء تمنع الإغلاق في الوقت المحدد
هناك العديد من الأطراف المختلفة المشاركة في إغلاق الضمان. إذا ارتكب أحدهم خطأ ، فقد يتأخر إغلاقك. وفقًا للشروط المحددة في عقد الشراء الخاص بك والذي يكون تأخيره هو الخطأ ، إذا لم تقم بالإغلاق في الوقت المحدد ، فقد يتعين عليك دفع البائع غرامة لكل يوم يتم فيه الإغلاق.
يمكن أن يرفض البائع أيضًا تمديد تاريخ الإغلاق ، وقد تنهار الصفقة بالكامل. في أفضل الحالات ، يمكن أن يوافق البائع ببساطة على تمديد تاريخ الإغلاق بدون عقوبة. بعد كل شيء ، إذا لم يتم إغلاق الصفقة ، فسيتعين على البائع البدء من جديد من جديد.
الخط السفلي
نقل ملكية المنزل أمر مرهق لجميع الأطراف. يجب أن يحدث الكثير من الأشياء في فترة زمنية قصيرة ، ويمكن أن يكون هناك تداعيات كبيرة إذا حدث أي شيء. يمكن أن تكون العملية مرهقة بشكل خاص للمشترين ، الذين يجب عليهم الذهاب إلى عملية معقدة وغير مألوفة في بعض الأحيان واتخاذ العديد من القرارات الهامة المتعلقة بما قد يكون أغلى عملية شراء في حياتهم. إذا كنت تأخذ الوقت الكافي للتعرف على عملية الضمان ومخاطرها المحتملة في وقت مبكر ، فستكون مستعدًا عاطفيًا وفكريًا وماليًا لإنهاء السباق وإغلاق الصفقة.
