آخر ما يريده أولئك الذين يعيشون في الجمعيات التعاونية أن يسمعوا في اجتماع المساهمين السنوي هو أن تعاونيةهم معرضة لخطر التخلف عن السداد. لكن بالنسبة لكثير من الناس ، هذه حقيقة واقعة. كل عام ، تُفلس الجمعيات التعاونية وتترك "مالكيها" في البرد.
ما هو التعاونية؟
التعاونية هي ترتيبات الإسكان حيث يمتلك السكان حصة من الكيان القانوني ، وتسمى الشركة. يحصل هؤلاء المساهمون على عقد إيجار ملكية أو حق يسمح لهم بالعيش في إحدى الشقق أو الوحدات. من الناحية الفنية ، يمتلك المالك حصصًا في هذه الشركة فقط ، وليس العقارات نفسها. وتمتلك الشركة العقارات. يدفع مالك الأسهم تكلفة الصيانة الشهرية التي يتم استخدامها لتغطية نفقات إدارة المبنى مثل التنظيف والحرارة والمياه ورواتب الموظفين وإزالة القمامة وتكاليف الإصلاح والضرائب والتأمين والرهن العقاري الأساسي للمبنى.
أنواع الافتراضي
هناك نوعان معروفان من حالات التخلف عن السداد يشتملان على التعاونية: التخلف عن سداد الرهن العقاري والافتراضات التقنية.
- الافتراضات الفنية ليست خطيرة بشكل رهيب. يقول آدم لتمان بيلي ، محامي العقارات في نيويورك ونيوجيرسي ورئيس شركة العقارات السكنية والتجارية في مدينة نيويورك آدم ليمان بيلي ، الكمبيوتر الشخصي ، إن هذا النوع من التخلف عن السداد "يتكون من الفشل في إجراء إصلاحات في انتهاك اتفاقية الرهن العقاري على الرغم من أن جميع المدفوعات النقدية قد دفعت في الوقت المحدد. " عادة ، يمكن حل هذه الأنواع من الإعدادات الافتراضية عن طريق ترتيب لإكمال الإصلاحات ، أو على الأقل دفع ثمنها. تعد حالات التخلف عن سداد الرهن العقاري أكثر خطورة نظرًا لأن المقرض لا يتلقى مدفوعات للمبنى ، وفقًا للاتفاقية الأصلية. هذا هو الموقف المحبط للمساهمين الذين دفعوا بجدية الصيانة الشهرية دون مدفوعات مفقودة. وغالبًا ما يكون هذا هو أسرع طريق نحو تقديم إفلاس للتعاونية. في هذه الحالة ، يرسل المقرض إشعارًا بالتخلف عن السداد إلى إدارة المبنى ، وإذا لم يتم حل تقصير الرهن ، تبدأ عملية حبس الرهن.
السيناريو الأسوأ: التعويق
الرهن هو أسوأ شيء يمكن أن يحدث عند ملفات التعاونية للإفلاس. الرهن هو دعوى قضائية بدأها المقرض للحصول على سند قانوني للمبنى. يقول ستيوارت إم. سفت ، شريك في شركة Dewey & LeBoeuf LLP ، إنه في نيويورك ، قد يستغرق حبس الرهن عدة سنوات ، لكن في النهاية ما لم يكن لدى التعاونية دفاع شرعي ، فإن الحكم سوف يعقد مزادًا لبيع المبنى ، وسيعود المساهمون مرة أخرى إلى مستأجرين مستأجرين ولم يعد "يمتلك" شققهم.
في حالة وجود ملفات تعاونية للإفلاس نتيجة التخلف عن سداد رهنه ، فإن المقرض لديه القدرة على حبس الرهن على المبنى وطرد المساهمين. يضيف بيلي ، "لا يمكن لمقرض الرهن العقاري الأساسي متابعة كل مساهم في الشقة لأن رهن المبنى ليس ضمانًا شخصيًا من قبل المساهمين". في حالة الإفلاس ، سيتم الدفع لبنك التعاونية قبل المساهمين.
لذلك ، فإن أي عائدات من بيع الرهن من الإفلاس سوف تذهب لدفع البنك. سيكون المساهمون الذين حصلوا على رهن عقاري شخصي مسؤولين عن هذه المدفوعات حتى إذا فقدوا ملكية أسهم الشقق.
في هذا السيناريو ، لا يملك المساهمون العديد من الخيارات. إذا اختارت التعاونية تقديم الفصل 11 (إعادة التنظيم) ، فيمكن أن ينتقل مرتهن التعاونية لتحويله إلى الفصل السابع ، وهو التصفية ، حيث يتم بيع المبنى على الفور.
في حالة الإفلاس أو الرهن ، يظل المساهمون التعاونيون كمستأجرين إذا كانوا يعيشون هناك ، ولكن تم إلغاء عقد الإيجار الخاص بهم. "إذا كانوا مدينين بأي رهن على شقتهم ولم يدفعوا ،" قد تكون لهم عواقب ضريبية على ضريبة الدخل "، كما يؤكد صفط.
يمكن للتعاونيات التي قد تكون في مشكلة التخلف عن السداد أن تحاول اللحاق بالمدفوعات من خلال اقتراض أموال إضافية أو زيادة الصيانة الشهرية أو إضافة تقييم. التقييم هو زيادة مؤقتة في الصيانة الشهرية. هذه الزيادة مخصصة للإصلاحات أو غيرها من النفقات التي تحتاجها التعاونية.
هل الإفلاس التعاوني شائع؟
حالات الإفلاس التعاونية أمر نادر الحدوث. يقول سافت: "على حد علمنا ، تم منع أقل من 10 تعاونية في مدينة نيويورك منذ الحرب العالمية الثانية ، لذلك من غير المحتمل أن تحدث الآن. ومع ذلك ، من المفيد أن تكون متيقظة". قد يؤدي التقصير الفني إلى الإفلاس إذا أصبحت جميع الأموال في المذكرة مستحقة نتيجة تقصير تقني ، لكن هذا غير محتمل.
ماذا يمكن أن يفعل المساهمون؟
لسوء الحظ للمساهمين ، لا يمكن فعل الكثير إذا كانوا قد اشتروا الشقة التعاونية بالفعل. إذا قاموا بشراء أسهم في تعاونية مضطربة ، فيجب عليهم طلب المشورة من محام مؤهل للحصول على إرشادات. المفتاح هو اتخاذ قرارات مستنيرة عند التسوق والتحقيق في التعاونية قبل الشراء.
يقول بيلي إنه عندما يمثل المشتري ، فإنه يتأكد من أن المبنى مستقر من خلال تحليل البيانات المالية للمبنى خلال العامين الماضيين. إنه يقارن البيانات المالية بأي تحسينات هيكلية كبيرة أو إصلاحات مطلوبة ويتطلع إلى ما إذا كان المبنى لديه احتياطيات نقدية قوية. المباني التي لا تستطيع تحمل مدفوعات الرهن العقاري أو تغطية النفقات هي أعلام حمراء محددة.
يمكن لصيادي الشقق التعاونية تجنب الوقوع في التعاونية "السيئة" من خلال طلب المالية نفسها. إن الاطلاع على تاريخ لمدة عامين يمكن أن يقدم لمحة جيدة عن مدى جودة (أو سوء) بناء المبنى. على سبيل المثال ، يمكن أن يشير احتياطي النقد المنخفض إلى أن التعاون لن يكون لديه أموال كافية لتغطية إصلاحات الطوارئ. في هذه الحالة ، ستحتاج التعاونية إلى الحصول على الأموال من البنك إما في شكل قرض آخر أو من المساهمين.
يحتاج المساهمون إلى طرح الأسئلة الرئيسية عند البحث عن شقة. على سبيل المثال ، اسأل عما إذا كانت التعاونية تسدد مدفوعات شهرية للرهن العقاري. إذا فاتهم المدفوعات ، اسأل لماذا. اسأل ما إذا كان هناك أي أنواع أخرى من الديون معلقة بخلاف الرهن العقاري ، وأيضًا إذا كان هناك أي إصلاحات كبرى قادمة وإذا كان الأمر كذلك ، كيف تخطط التعاونية لدفع ثمنها.
يقترح صفط بعض النصائح: "انظر إلى آخر بيان مالي لمعرفة ما إذا كان المحاسب قد أصدر خطاب تدقيق نظيفًا ؛ اطلب من محاميك معرفة ما إذا كانت هناك أي امتيازات مقدمة ضد المبنى أو أنه لم يتم دفع الضرائب العقارية. حاول معرفة ذلك. من وكيل الإدارة إذا كان العديد من المساهمين يفشلون في دفع نفقات الصيانة الخاصة بهم. اطلب من محاميك قراءة محضر التعاونية لمعرفة ما إذا كانت هناك أية مشكلات."
الخط السفلي
يحق لمجلس التعاون أن يسألك ، بصفتك مشترًا محتملاً ، عن تاريخك المالي. إنها تريد أن تتأكد من أنك ستكون قادرًا على تحمل مسؤولية الصيانة الشهرية ، بالإضافة إلى دفع رهنك الشخصي. ومع ذلك ، كمشتري ، لديك أيضًا الحق في التأكد من أن مساحة المعيشة التي ستنتهي بها مستقرة اقتصاديًا. تأكد من أنك تسأل عن كل التفاصيل. إنه مستقبلك ، لذا مارس حقوقك.
