ما هو الرهن العقاري المدعومة (MBS)؟
إن الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية (MBS) هي استثمار شبيه باستثمار مكون من مجموعة من قروض المنازل التي تم شراؤها من البنوك التي أصدرتها. يتلقى المستثمرون في MBS مدفوعات دورية مماثلة لمدفوعات كوبون السندات.
MBS هو نوع من الأمان المدعوم بالأصول. كما أصبح واضحا بشكل صارخ في انهيار الرهن العقاري عالي الملاءة في 2007-2008 ، فإن الضمان المدعوم بالرهن العقاري لا يتعدى كونه الرهون العقارية التي تدعمها.
يمكن أيضًا تسمية MBS بالأمان المرتبط بالرهن أو تمرير الرهن.
كيف يعمل الرهن العقاري المدعومة الأمن
في الأساس ، يحول الأمن المدعوم بالرهن العقاري البنك إلى وسيط بين مشتري المساكن وقطاع الاستثمار. يمكن للبنك منح القروض العقارية لعملائه ثم بيعها بسعر مخفض لتضمينها في MBS. يسجل البنك عملية البيع كإضافة في ميزانيته العمومية ولا يخسر شيئًا إذا تخلف صاحب المنزل عن السداد في وقت ما.
المستثمر الذي يشتري ورقة مالية مدعومة برهن عقاري هو في الأساس إقراض الأموال لمشتري المنازل. يمكن شراء MBS وبيعها من خلال وسيط. الحد الأدنى للاستثمار يختلف بين المصدرين.
لعبت الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية المحملة بقروض الرهن العقاري دوراً رئيسياً في الأزمة المالية التي بدأت في عام 2007 وأدت إلى القضاء على تريليونات الدولارات من الثروة.
تعمل هذه العملية لجميع المعنيين حيث يقوم الجميع بما يجب عليهم فعله. أي أن البنك يحتفظ بمعايير معقولة لمنح القروض. مالك المنزل يستمر في الدفع في الوقت المحدد ، ووكالات التصنيف الائتماني التي تراجع MBS تؤدي العناية الواجبة.
لكي يتم بيعها في الأسواق اليوم ، يجب إصدار MBS من قبل مؤسسة برعاية حكومية (GSE) أو شركة مالية خاصة. يجب أن تكون القروض قد نشأت من مؤسسة مالية منظمة ومرخصة. ويجب أن تكون MBS قد حصلت على أحد أفضل تصنيفين صادرين عن وكالة تصنيف ائتماني معتمدة.
فهم الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري
أنواع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري
هناك نوعان شائعان من MBSs: التمريرات والتزامات الرهن العقاري المضمونة (CMO).
تمرير تحويلات نشاط
يتم هيكلة عمليات المرور على شكل صناديق استئمانية يتم فيها جمع مدفوعات الرهن العقاري وتمريرها إلى المستثمرين. لديهم عادة آجال استحقاق معلنة مدتها خمس أو 15 أو 30 عامًا. قد تكون مدة التمرير أقل من تاريخ الاستحقاق المحدد بناءً على المدفوعات الرئيسية للرهون التي تشكل المار.
التزامات الرهن العقاري المضمونة
تتكون CMOs من مجموعات متعددة من الأوراق المالية المعروفة باسم الشرائح أو الشرائح. يتم إعطاء التصنيفات الائتمانية التي تحدد الأسعار التي يتم إرجاعها إلى المستثمرين.
دور MBSs في الأزمة المالية
لعبت الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية دورًا رئيسيًا في الأزمة المالية التي بدأت في عام 2007 واستمرت في القضاء على تريليونات الدولارات من الثروة وإسقاط ليمان براذرز وتشويش الأسواق المالية العالمية.
عند العودة إلى الوراء ، يبدو أنه من المحتم أن تؤدي الزيادة السريعة في أسعار المنازل والطلب المتزايد على MBS إلى تشجيع البنوك على خفض معايير الإقراض ودفع المستهلكين إلى القفز إلى السوق بأي ثمن.
كانت تلك بداية MBS subprime. مع دعم فريدي ماك وفاني ماي بقوة لسوق الرهن العقاري ، انخفضت جودة جميع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وأصبحت تقييماتها بلا معنى. ثم ، في عام 2006 ، بلغت أسعار المساكن ذروتها.
بدأ المقترضون في الرهن العقاري في السداد وبدأ سوق الإسكان في الانهيار الطويل. بدأ المزيد من الناس يبتعدون عن قروضهم لأن منازلهم كانت أقل من ديونهم. حتى القروض العقارية التقليدية التي تقوم عليها سوق MBS شهدت انخفاضات حادة في القيمة. إن انهيار غير المدفوعات يعني أن العديد من MBSs والتزامات الدين المضمونة (CDO) المستندة إلى مجموعة من القروض العقارية قد تم تقييمها بشكل كبير.
تراكمت الخسائر حيث حاول المستثمرون من البنوك والبنوك وفشلوا في تفريغ استثمارات MBS السيئة. تشديد الائتمان ، مما تسبب في العديد من البنوك والمؤسسات المالية على شفا الإفلاس. تعطل الإقراض لدرجة أن الاقتصاد بأكمله كان عرضة لخطر الانهيار.
في النهاية ، تدخلت وزارة الخزانة الأمريكية في خطة إنقاذ مالية بقيمة 700 مليار دولار تهدف إلى تخفيف أزمة الائتمان. اشترى الاحتياطي الفيدرالي 4.5 تريليون دولار في MBS على مدى سنوات بينما قام برنامج الإغاثة من الأصول المتعثرة (TARP) بضخ رأس المال مباشرة في البنوك.
مرت الأزمة المالية في نهاية المطاف ، لكن الالتزام الحكومي الكلي كان أكبر بكثير من الرقم الذي تم ذكره في كثير من الأحيان والبالغ 700 مليار دولار.
الماخذ الرئيسية
- تحول MBS البنك إلى وسيط بين مشتري المساكن وقطاع الاستثمار. يتولى البنك القروض ثم يبيعها بسعر مخفض ليتم تعبئتها على شكل MBS للمستثمرين كنوع من السندات المضمونة. وبالنسبة للمستثمر ، فإن MBS آمنة مثل قروض الرهن العقاري التي تدعمها.
سندات الرهن العقاري المدعومة اليوم
لا تزال MBSs يتم شراؤها وبيعها اليوم. هناك سوق لهم مرة أخرى ببساطة لأن الناس يدفعون عادة قروضهم العقارية إذا استطاعوا.
لا يزال الاحتياطي الفيدرالي يمتلك جزءًا ضخمًا من سوق MBS ، لكنه يبيع تدريجيًا مقتنياته. حتى CDOs عادت بعد تراجعها عن العمل لبضع سنوات بعد الأزمة.
الافتراض هو أن وول ستريت قد تعلمت الدرس وستتساءل عن قيمة MBSs بدلاً من شرائها بصورة عمياء. الوقت سوف اقول.
