التعاونية مقابل الشقق الخاصة: نظرة عامة
تشترك الشقق الخاصة والتعاونيات في أوجه تشابه ، ولكن لها أيضًا خصائص فريدة تقدم مجموعة متنوعة من الخيارات للمقيمين. من نواح كثيرة ، لا يشبه سوق العقارات في مدينة نيويورك أي سوق أخرى في الولايات المتحدة. أحد أكبر الاختلافات هو أن الشقق المعروضة للبيع في مدينة نيويورك هي إما شقق أو شقق. في معظم الأماكن ، الشقق هي القاعدة ، ولكن ليس في Big Apple. على الرغم من أن عدد المشاريع التعاونية يفوق عدد الشقق في مدينة نيويورك - بحوالي 75٪ ، وفقًا لمعظم التقديرات - إلا أن عدد الشقق المعروضة في السوق النشط في أي لحظة معينة.
لنبدأ بفحص موجز للفرق بين التعاونية والشقة. عندما تشتري عمارات ، فإن شقتك ، وكذلك نسبة مئوية من المناطق المشتركة ، تنتمي إليك. عندما تشتري تعاونية ، لا تشتري شقتك بالفعل ؛ بدلا من ذلك ، كنت تشتري أسهم في شركة وهذا هو المبنى الخاص بك. حجم مشاركتك يعتمد على حجم شقتك. يتيح لك شراء الأسهم شغل وحدة في مبنى التعاونية. في الختام للحصول على مسكن ، سوف تحصل على الفعل ؛ في ختام التعاونية ، ستحصل على عقد إيجار ملكية.
بالنسبة للجزء الاكبر ، كل من الشقق و cos ops لها البواب ومراقب على الموظفين. سيضيف البعض خدمة الكونسيرج الذين سيفعلون كل ما يفعله الآخران. يمكن أن تكون وسائل الراحة منخفضة (ربما مجرد غرفة تخزين في الطابق السفلي) أو شاملة ، مثل شرفة ذات مناظر طبيعية وغرفة بلياردو وغرفة بيانو وغرفة عرض وغرفة ألعاب للأطفال وجيم.
الماخذ الرئيسية
- عندما تشتري عمارات ، فإن شقتك ، وكذلك نسبة مئوية من المناطق المشتركة ، تنتمي إليك. عندما تشتري حظيرة ، لا تشتري شقتك بالفعل ؛ بدلاً من ذلك ، فأنت تشتري أسهمًا في شركة تمثل المبنى الخاص بك. أسعار كوندو أعلى من أسعار التعاونية ، ولكن التعاونية تتطلب دفعًا مقدمًا أكبر ، ورسوم شهرية أعلى ، وعملية موافقة طويلة. تسمح الشقق الخاصة بتأجير الشقة بينما لا تسمح التعاونية بذلك ، والتي توفر للمشترين مجتمعًا أكثر استقرارًا وأقل عابرة.
الشقق
الأحياء الجديدة ، التي كانت تعتبر ذات يوم متطرفة ولكنها أصبحت الآن مفصولة بالورك ، ستجد فيها الشقق الخاصة. وفقًا لجاري مالين ، رئيس شركة "سيتي هابيتاتس" ، وهي شركة وساطة عقارية في نيويورك ، "إذا كنت تعيش في منزل زجاجي في السماء هو أسلوبك ، فمن المحتمل أن تبحث في الكثير من الشقق. لم تصبح مباني الشقق الخاصة شائعة في مدينة نيويورك حتى سبعينيات القرن العشرين ، لذلك فهي في كثير من الأحيان أكثر حداثة من الجمعيات التعاونية: "نظرًا لأن الأراضي المتاحة لمباني الشقة الجديدة محدودة في مانهاتن" ، فمن المحتمل أن توجد أحدث الوحدات السكنية في الأحياء القادمة والهامشية في أقصى الشرق والغرب من الجانبين ، وفي كوينز وبروكلين ، رأينا الكثير من الشقق الجديدة التي تم بناؤها في مناطق صناعية سابقة على طول الواجهة البحرية في لونغ آيلاند سيتي وويليامسبورغ ، وكذلك في وسط مدينة بروكلين."
الدفعة الأولى والسعر
غالبًا ما تدفع التكلفة عملية اتخاذ القرار لشراء العقارات ، وتقدم الشقق مدفوعات منخفضة جذابة ، حيث عادة ما تكون هناك حاجة إلى 10 ٪ فقط من سعر الشراء. ومع ذلك ، الشقق تميل إلى أن يكون لها أسعار أعلى من التعاونية.
اغلاق التكاليف
إغلاق التكاليف على الشقة أعلى من تكلفة التعاونية. لمزيد من التفاصيل ، طلبنا من محامي العقارات في نيويورك آدم ستون مقارنة الاثنين. إليك ما توصل إليه: بالنسبة لعقد بقيمة مليون دولار برهن قدره 800000 دولار ، تكون تكاليف الإغلاق هي: التأمين على الملكية للمشتري ، 4500 دولار ؛ التأمين على الملكية للمقرض ، 1000 دولار ؛ عمليات البحث عن الملكية ، 700 دولار ، رسوم التسجيل ، 700 دولار ، ضريبة قصر ولاية نيويورك ، 10000 دولار ، ضريبة تسجيل الرهن العقاري في نيويورك ، 15.370 دولار. المجموع الكلي: 32270 دولار (بدون رسوم المقرض ، والتي تختلف حسب المقرض).
ويشرح ستون لأي شخص يتساءل عن ماهية ضريبة القصر: "تفرض ولاية نيويورك ضريبة نقل بنسبة 0.4٪ من سعر البيع ، والتي يتم فرضها على البائع لأي عقار سكني. كما أن لديها ضريبة تحويل بنسبة 1٪ للمشتري ، يشار إليها أيضًا باسم "ضريبة القصر" لأنها تنطبق فقط على العقارات السكنية بسعر مليون دولار أو أكثر ".
رسوم شهرية
يمتلك مالكو الشقق فاتورة شهرية تسمى "الرسوم العامة" ، والتي تُستخدم لصيانة المبنى - المناطق العامة ، والمناظر الطبيعية ، ودفع أجور الموظفين ، وغالبًا بعض المرافق.
يقوم مالكو الشقة بكتابة شيكين كل شهر (أحدهما لصيانة المباني والآخر للضرائب العقارية) ولكن غالبًا ما يكون المجموع الكلي لصاحب الشقة أقل من فاتورة صيانة مالك التعاوني.
اللجنة
لوحات الشقة تميل إلى أن تكون أقل تطلبا من المجالس التعاونية. التعاونية لديها عملية موافقة مطولة ، بما في ذلك مقابلة. يقرر مجلس الإدارة ما إذا كان بإمكان المشتري المحتمل شراء التعاونية.
وفقا لوارنر لويس يقول لويس ، من فريق هاركوف لويس في هالستيد بروبرتي ، "مع الشقة ، يمكن للمبنى طلب حزمة على المشتري" ، ولكن لا توجد مقابلة ، والمبنى له فقط الحق في الرفض الأول (أي ، إما يجب أن توافق عليها ، أو يتعين على الشقة أن تشتريها بنفسها) وهذا يعني ، عندما يكون لديك عقد موقع ، ما لم يحدث شيء للمشتري (أو التمويل) تكون الصفقة جيدة كما فعلت."
قواعد
الشقق تميل إلى أن يكون لديها عدد أقل من القواعد ، بما في ذلك القيود المفروضة على استخدام الأموال الأجنبية للشراء. الشقق تسمح للمستثمرين الدوليين بشراء واستئجار مساحاتهم ؛ عادة مع بعض المحاذير ، ولكن لا شيء مرهق. تسمح الشقق أيضًا للشقة بالتأجير أو تأجيرها لطرف آخر. ومع ذلك ، قد تفرض بعض رابطات الشقة قواعد أكثر من غيرها. نتيجة لذلك ، من المهم أن يقوم المشترون المحتملون بأبحاثهم لتحديد ما هو مسموح به وما هو غير مسموح به.
تفضيل المشتري
وفقًا لغاري مالين ، رئيس Citi Habitats ، "إذا كنت تفضل السير على إيقاع لاعب الدرامز الخاص بك - وأنت تقدر المرونة - فقد تكون الشقة المناسبة لك. ومع ذلك ، فهم أن هذه الحرية تأتي بسعر. الشقق الخاصة غالبًا ما تكون أغلى من البرامج التعاونية المماثلة. بالإضافة إلى ذلك ، إذا كانت رؤية الوجوه الجديدة في المصعد بشكل منتظم مشكلة بالنسبة لك ، فابحث في مكان آخر. المستأجرين يمكن أن تكون شائعة في المباني الشقة. غالبًا ما يستفيد المالكون من سياسات كوندو الأكثر ليبرالية."
شارك في العمليات
وبصفة عامة ، فإن المناطق السكنية القديمة الأقدم لها الغلبة في التعاونيات. كما أوضح غاري مالين: "إذا كنت تحب الخصائص التاريخية ، فمن المحتمل أن ينتهي بك الأمر في تعاونية ، حيث يتم تنظيم جميع المباني قبل الحرب تقريبًا بهذه الطريقة. أيضًا ، نظرًا لأن المباني التعاونية تميل إلى أن تكون أقدم من مشاريع الشقة ، فغالبًا ما توجد في مواقع أكثر مركزية. على سبيل المثال ، جميع المباني السكنية التي تقع على خط بارك أفنيو على الجانب العلوي الشرقي (موقع رئيسي بأي مقياس) هي بمثابة تعاونيات ".
الدفعة المقدمة والسعر
كما هو الحال مع الشقة ، قد يرجع القرار إلى المبلغ الذي يمكنك إنفاقه وحفظه كدفعة مقدمة. على الرغم من أنه من الممكن إخماد 10٪ فقط من سعر شراء الشقة ، قد تتطلب التعاونية دفعة أولى أعلى في حدود 20٪ إلى 50٪ من سعر الشراء. والخبر السار هو أن سعر شراء التعاونية يميل إلى أن يكون أصغر من الشقق. على الرغم من أن الأسعار يمكن أن تختلف تبعا للمنطقة المعنية.
اغلاق التكاليف
وفقًا لمحامي العقارات في نيويورك آدم ستون ، فإن التعاونية لها تكاليف إغلاق أقل. في المثال المذكور أعلاه للحصول على شقة ، والتي كان لها أكثر من 32000 دولار في التكاليف ، التعاونية فقط لديه ضريبة القصر 10000 دولار. يرجع الاختلاف الكبير إلى حقيقة أن الشقة هي ملكية عقارية ، في حين أن أسهم التعاونية هي ملكية شخصية. "قد يكون مجرد دلالات بالنسبة للبعض ، ولكن ليس عند حساب تكاليف الإغلاق".
رسوم شهرية
يكتب أصحاب التعاونية شيكًا واحدًا في الشهر يُطلق عليه رسوم "الصيانة". على غرار الشقق ، فإن الرسوم الشهرية تذهب إلى الصيانة الأساسية للعقار والموظفين اللازمين للحفاظ على تشغيل المبنى بشكل صحيح. تميل رسوم التعاونية إلى أن تكون أعلى من رسوم الشقة لأن الرسوم تتضمن غالبًا ما لا يقل عن جزء من رهن المبنى. على الرغم من أن الرسوم الشهرية يمكن أن تختلف تبعا لحجم المبنى.
ومع ذلك ، من المهم الإشارة إلى أن الصيانة والتكاليف العامة غير محددة. أي نفقات كبيرة - سقف جديد ، لوبي جديد ، المزيد من الموظفين - قد تؤدي إلى تقييم: شيء يقرره أعضاء مجلس الإدارة ، ونادراً ما يمكن عكسه.
اللجنة
كما ذكرنا سابقًا ، يوجد لدى معظم مجالس التعاونيات عملية تطبيق صارمة وطويلة في الغالب والتي قد تتطلب من المشتري تسليم المعلومات المالية ، والتقدم للتحقق من التوظيف ، وربما فحص الخلفية الشخصية.
وارنر لويس من فريق Harkov Lewis في Halstead Property ، يلخص الأمر: "في التعاونية ، ليس فقط لديك المال اللازم لشراء الشقة (أو التمويل للقيام بذلك) ، يجب أيضًا أن تتم الموافقة عليك من قبل مجلس الإدارة بعد تقديم الطلب ، والتي عادة ما تكون مفصلة للغاية وتستغرق وقتا طويلا. بعد ذلك ، مع قليل أو بدون سبب ، يمكن رفض المشتري بعد مقابلته ، أو حتى قبل ذلك ، لمجرد وجود شيء ما في عبوته. لقد أبرمت صفقات وشاهدت صفقات عندما لا يكون هناك قافية أو سبب للرفض ".
قواعد
تميل لوحات التعاونية إلى وجود قواعد أكثر من الشقق ، وقد تفوض عندما يمكنك ممارسة الترومبون الخاص بك ، وما إذا كان يمكنك وضع ديكورات العطلة على بابك ، وما إذا كان حيوانك الأليف يستطيع التحرك معك. تهدف معظم القواعد إلى تعزيز التناغم والهدوء والكياسة في الحياة التعاونية.
لكن القواعد التي تثبط بعض المشترين المحليين ، وعن جميع المشترين الدوليين تقريبًا ، هي قيود تعاونية على بيع الأراضي - من النادر أن تسمح التعاونية للمساهمين باستئجار شققهم لأي فترة ممتدة من الزمن ، على الإطلاق. هناك قاعدة أخرى من التعاونيات التي تجعل عمليات الشراء من قبل الأجانب مستحيلة وهي أنه من غير المرجح أن يقبل أي شخص توجد أمواله خارج الولايات المتحدة
وفقًا لما قاله لويس ، فإن "العمليات التعاونية تدور حول إنشاء مجموعة ثابتة من السكان على المدى البعيد. الشقق الخاصة لا تبدو قلقة بشأن ذلك."
تفضيل المشتري
وفقًا لغاري مالين ، "تعد العمليات التعاونية خيارًا ذكيًا لأولئك الذين يقدرون الاستقرار ويرغبون في زرع جذور في أحد المباني. واسأل نفسك ببساطة ،" هل أنت في مكان طويل؟ " التعاونية أقل عابرة بكثير من الشقق الخاصة ، لذا فهي مكان رائع للعيش فيه إذا كنت تريد التعرف على جيرانك ، فقط كن مستعدًا للتحليل والندس والتشجيع ، لكن عليك أن تفهم أن هذه العملية هي التي تحافظ على تعاونية استثمار مستقر وآمن بشكل ملحوظ ".
