أسعار العقارات الفاخرة الساخنة والحفاظ على الارتفاع. كان أعلى بيع العقارات الفاخرة في نيويورك عن 91.541000 مليون دولار وفقا لأحدث تقرير من كريستيز الدولية للعقارات.
يقول جاي بيلسون ، المدير التنفيذي لشركة جاي بيلسون لوكشري العقارية ، وهي شركة استثمار عقاري فاخرة متكاملة الخدمات مقرها بيفرلي هيلز ، كاليفورنيا: "إن العديد من الأفراد ذوي القيمة المرتفعة يشترون المنازل كأصول قوية". من بين أغنى أغنياء العالم ، أصبح السوق المحتمل للعقارات الفاخرة أكبر من أي وقت مضى. إذا كنت ترغب في المضي قدمًا في الإجراء ويمكنك تحمل تكلفة السعر الحاد ، فإليك عدة خيارات للقيام بذلك.
تعريف "الملكية الفاخرة"
من المهم أن تفهم الميزات التي تميز العقارات الفاخرة قبل أن تستثمرها لأن السعر المرتفع وحده لن يضع عقارًا في هذه الفئة. "يجب أن تكون فريدة من نوعها وحصرية ، بطريقة جيدة بطريقة مرغوبة. يقول راندي تشار ، نائب الرئيس الأول للعمليات في One Queensridge Place ، وهو مبنى شاهق فاخر يقع على بعد دقائق فقط من قطاع لاس فيجاس ، الأشخاص الأثرياء سيدفعون علاوةً على شيء يُعتبر متفوقًا.
يرغب المشترون المتميزون في الوصول إلى الأنشطة الفاخرة مثل التسوق الراقي وتناول الطعام والفنون ، بالإضافة إلى القرب من المنازل الفخمة الأخرى. يضيف عنوان الكأس ، مثل Park Avenue في مدينة نيويورك ، قيمة. وجود تاريخ طوابق لا يضر ، أيضا. يبحث العديد من المشترين الفاخرين عن الجمال الطبيعي لموقع الواجهة البحرية ، أو على الأقل إطلالات على النهر أو المحيط أو البحيرة. آخرون يريدون وجهات النظر أو الريف.
يريد المشترون المتميزون العديد من الميزات نفسها التي يريدها جميع المشترين ، ولكن على نطاق أعظم. انهم يريدون الخصوصية والأمن ، وأحيانا إلى حد العزلة. انهم يريدون الجمال من الداخل والخارج ، ويمكن أن تحمل الهندسة المعمارية المخصصة ، والتصميم المخصص ، والاهتمام أكثر من أعلى إلى التفاصيل والتشطيبات الفخمة. كما أنهم يريدون وسائل الراحة بالإضافة إلى وسائل الراحة: مطبخ الشيف ، وحمام سباحة فاخر ، وجناح رئيسي واسع ومساحة للمعيشة في الهواء الطلق ، ناهيك عن أتمتة المنزل ، وكشف الحركة ، ومصاعد السيارات ، وأقبية النبيذ التي يتم التحكم فيها بدرجة الحرارة. انهم يريدون أيضا الفضاء. في ماليبو ، كاليفورنيا ، على سبيل المثال ، يبلغ متوسط مساحة المنزل الفاخر أكثر من 4000 قدم مربع (وسعره أكثر من 6 ملايين دولار).
يقول مارك فيتزباتريك ، الرئيس التنفيذي لشركة RUHM Destination Marketing ، وهي خدمة تسويق وجهة للعقارات الفاخرة في جميع أنحاء العالم ، عند اختيار منزل فخم ، من المهم للغاية التفكير في جوانب العقار التي لا يمكن تغييرها. لا يمكنك تغيير مسار الشمس أو موقع المحيط أو وجود مسار طيران للطائرات الكبيرة فوق رأسك. يقول: "إن ورق الجدران القبيح في الحمام أقل أهمية بكثير من الطقس".
كم تريد؟
في الأسواق التي تكون فيها الأسعار منخفضة عمومًا ، قد تحتاج إلى ما لا يقل عن نصف مليون لامتلاك قطعة من العقارات الفاخرة. لكن ستحتاج إلى ما لا يقل عن مليون دولار لشراء عقار فاخر في معظم المدن الكبرى ، وسترتفع نقطة الدخول حيث ترتفع تكلفة المعيشة. إنها 3 ملايين دولار في سان فرانسيسكو ، و 5 ملايين دولار في لوس أنجلوس ونيويورك ، و 7 ملايين دولار في لندن ، حسب كريستيز .
المشترين الفاخرة غالبا ما تدفع نقدا ، ولكن الرهن العقاري ضخمة جدا هو خيار آخر. إذا كنت تمول عملية الشراء ، فستحتاج إلى دفعة مقدمة كبيرة وائتمان ممتاز وإثبات الدخل والأصول واحتياطيات نقدية كبيرة.
كيف تفعل ذلك: خياراتك للاستثمار في العقارات الفاخرة
الوجه القصر
يقول بيلسون من شركة جاي بيلسون الفاخرة العقارية ، إن إعادة تصميم العقارات الفاخرة الموجودة وإعادة بيعها من أجل الربح. "إنه أسرع من البناء من الألف إلى الياء ، ولكنه يقتصر على الخصائص التي تحتوي على المزيج الصحيح من العمارة والشرط والتصميم" ، مضيفًا أن المثبتات أفضل. الجانب السلبي هو أنه "لأنه يمكن العيش في معظم هذه المنازل عند الشراء ، فسوف تتنافس مع مستخدمين محليين للمشترين يمكنهم المزايدة عليك" ، كما يقول. ومع ذلك ، فإن المنافسة بين المستثمرين والزعانف أقل بكثير في سوق المنتجات الفاخرة نظرًا لوجود عدد أقل من الأشخاص الذين يمكنهم تمويل المشاريع الراقية ويفهمون كيفية تنفيذها على مستوى عالٍ ، كما يقول بيلسون.
استثمر دوليا
يمكن أن يكون للاستثمار في العقارات الفاخرة في الخارج فوائد لن تجدها محليًا. في جزر تركس وكايكوس ، وهي أرض بريطانية صغيرة في الخارج تقع شرق كوبا وشمال هايتي وجمهورية الدومينيكان ، لا توجد ضرائب سنوية على الممتلكات ولا ضرائب على أرباح رأس المال على الممتلكات المنقولة. تتم حماية ملكية العقار بواسطة سجل الأراضي ، والدولار الأمريكي هو العملة الرسمية ، لذلك لا تعد أسعار الصرف عاملاً في إكمال عملية الشراء أو في قيمة العقار المستقبلية.
هذه الجزر هي مكان جيد للاستثمار نظرًا لارتفاع أسعار الأراضي بشكل مطرد على مدار السنوات العشر الماضية ، ومن المتوقع أن تستمر في ذلك بفضل الزيادة السريعة في السياحة والتنمية ، كما يقول بلير ماكفيرسون ، المالك المشارك ، ووسيط RE / MAX Real مجموعات العقارات تركس وكايكوس. كما يمكنك الحصول على دخل إضافي من استثمارك من خلال تأجيره أثناء تواجدك في الخارج والسماح لشركة إدارة بالتعامل مع التفاصيل.
يمكن أن يكون الاستثمار في الخارج متاعب فريدة من نوعها. يقول فيتزباتريك من RUHM: "علينا أن نتذكر أن بقية العالم لا يعمل كما نفعل في الولايات المتحدة". "أنت لا ترغب في شراء عقار في دولة أخرى فقط لتكتشف أن بإمكان الحكومة إعادته منك على الطريق". استخدم محامي العقارات الدولي وغيره من المهنيين للمساعدة في العناية الواجبة ، كما يقول.
شراء شقة فاخرة
سواء كنت تشتري شقة فاخرة لنفسك أو لتأجيرها ، "إن إنفاق المال على منزل يقع في مبنى فاخر رائع مع خيارات الراحة ووسائل المواصلات القريبة هو السبيل للذهاب" ، كما تقول ليديا سوسيك من كوركوران ، وهي خدمة متكاملة شركة عقارية في مانهاتن. وتقول: "إن الشراء في مبنى فاخر ذو خيارات نقل سيئة هو استثمار ضعيف".
الخدمات والميزات التي يقدمها المبنى يمكن أن تجعل أو تخسر استثماراتك. "ليس لديك بواب بدوام كامل؟ حسناً ، لكن ماذا يقدم منزلك؟ يقول سوسيك: "إن المناظر ، والسقوف العالية ، والمدرجات ، كل هذه الميزات تساعد في التمييز بين منزلك وشقق قطع ملفات تعريف الارتباط الأخرى ويمكن أن تؤدي إلى ارتفاع معدل البيع عندما يحين الوقت للخروج".
ضع في اعتبارك أنك عندما تشتري العقارات الفاخرة ، فإنك تشتري أسلوب حياة. وتضيف أن العقارات الفخمة على السطح ، وحمامات السباحة ، والمساحات المشتركة مع مراكز اللياقة البدنية ، وخدمة الخادمة أو الخدمات الفندقية ، تميز العقارات الفاخرة. يقول سوسيك: "حتى إذا كانت هناك شقق أخرى جديدة مبنية حول المنزل الذي تشتريه ، فإن هذه الأنواع من العقارات لها قيمة".
رهن جامبو للعقارات الفاخرة
في حين أن معظم مشتري العقارات الفاخرة يختارون شراء عقار بالنقود ، فإن البعض يستخدمون قروض ضخمة لشراء العقارات الفاخرة. قروض جامبو (وتسمى أيضًا قروض الرهن العقاري الجامبو) هي قروض بمبالغ أكبر من الحد الذي تحدده الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA). عادةً ما يكون هذا المبلغ زائداً إذا كان 100 424 دولار ؛ ومع ذلك ، في بعض المقاطعات - غالبًا ما تكون هذه المنازل التي تضم موطنا لعقار أكثر تكلفة أكبر. حاليًا ، يبلغ سعر الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا نسبة 4.25٪ مع معدل سنوي يبلغ 4.27٪ وفقًا لموقع usbank.com. وهذا مشابه لمتوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا. اعتبارًا من يناير 2017 ، كان معدل الفائدة للرهن الثابت الثابت لمدة 30 عامًا هو 4.25٪ مع معدل فائدة سنوي قدره 4.32٪.
اختيار الراقية استئجار العقارات
يقول فيتزباتريك من RUHM: "يمكن لتأجير العطلات الفاخرة أن يوفر ثروة من المزايا بما في ذلك تقدير الأصول والخصومات الضريبية وفرص التواصل التجاري والأهم من ذلك التمتع الشخصي". اختيار موقع مع سوق قوي عادة هو المفتاح ، مثل مدينة منتجع للتزلج ، هاواي أو جزيرة استوائية. "إنها كبيرة بالنسبة للدخل الموسمي وأداء جيد خلال الأسواق المالية الجيدة. ومع ذلك ، فقد يعانون أكثر خلال فترة الركود من المنازل القريبة من المدن الكبرى.
في الواقع ، شهد سوق الإسكان الفاخر أقوى انتعاش من انهيار الإسكان في المدن الكبرى ، لكن مناطق المنتجعات بدأت تحذو حذوها ، وفقًا لتقرير صدر حديثًا عن شركة Christie's International Real Estate.
بالإضافة إلى اختيار المدينة المناسبة ، ينبغي على المستثمرين التفكير في شراء عقار سيكون جذابًا للعائلات التي تقضي عطلة ، كما يقول فيتزباتريك. "سوف يزيد معدل الإشغال والعائد على الاستثمار الخاص بك" ، كما يقول.
يضيف Bruce Tobias ، الوكيل العقاري الأعلى إنتاجًا في شركة RE / MAX Sedona في أريزونا لمدة 20 مرة ، أن وجهات المنتجعات السياحية البارزة تعد خيارًا جيدًا ، ويجب على المستثمرين البحث عن العقارات التي يمكن أن تحقق مكاسب طويلة الأجل.
إكمال بناء مخصص
يقول بيلسون إن بناء منزل جديد من الألف إلى الياء يوفر أعلى هوامش الربح ولكن لديه إطار زمني أطول ، لكن المنزل حيث كل شيء جديد ولديه أكثر الأنماط ووسائل الراحة المرغوبة اليوم أمر حاسم في الحصول على أعلى الدولار. يقول إن شركته تقوم حاليًا ببناء منزل مساحته 25000 قدم مربع في بيل إير ، كاليفورنيا. "لقد اشترينا العقار مقابل 8.7 مليون دولار. ميزانية البناء 18 مليون دولار. سعر البيع المتوقع هو 50 مليون دولار. يقول: "من الصعب أن نعتبر ذلك استثمارًا".
يقول تشار: "عندما لا يتم تحويل شيء ما إلى سلعة ، وهو أمر مرغوب فيه ، وهناك طلب ، فعندما ترى الأسعار تقفز حقًا". "إذا نظرت إلى زجاجة" Lafitte Rothschild "لعام 1982 ، فإن ارتفاع الأسعار يزداد باطراد على شكل خمر أقل تفوقًا بسبب العرض والطلب. انه نفس الشيء مع العقارات الفاخرة. كلما كان البحث أكثر حصرية وأصعب ، كلما أصبح المنزل أكثر جدارة للاستثمار ".
الخط السفلي
يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات الفاخرة أكثر إثارة من الاستثمار في الأوراق المالية بفضل مظهره الملموس ، وهناك العديد من الطرق للقيام بذلك ، من بناء منزل مخصص إلى التقليب على قصر إلى شراء عقار لقضاء العطلات. يمكنك الاستمتاع بمنزلك الفاخر كمقيم أو كمسافر أو كمالك أو بناء منازل فاخرة ليستمتع بها الآخرون. قبل الشراء ، تأكد من فهم الميزات التي تخلق قيمة دائمة في فئة الأصول هذه للحصول على أفضل عائد لاستثمارك.
