غالبًا ما يبدو إعادة التمويل طريقة رائعة لتخفيض مدفوعات الرهن العقاري الشهرية وإتاحة المزيد من الأموال لأشياء أخرى. ويمكن. ولكن عندما تزن إيجابيات وسلبيات ، لا تنس أن تفكر في كيفية تأثير هذه الخطوة على صافي ثروتك. السبب: الرهن العقاري أكثر من دفعة شهرية. إنها أداة دين تستخدم لتمويل أحد الأصول. ويعني أستاذ المحاسبة هذا المصطلح أن الحصول على رهن عقاري يقلل من صافي ثروتك.
إليك طريقة عمل هذا المنطق: في حالة وجود ميزانية عمومية للأسرة ، يعد الرهن العقاري من الالتزامات. على هذا النحو ، يتم طرحها من أصول الأسرة لتحديد القيمة الصافية لتلك الأسرة. يقع الكثير من المستهلكين في فخ إعادة تمويل الرهن العقاري من أجل خفض مدفوعاتهم الشهرية دون النظر في كيفية تأثير إعادة التمويل هذه على صافي قيمتها الإجمالية. هل إعادة تمويل منزلك تؤتي ثمارها؟ أم أنها مجرد حل قصير الأجل لمشكلة أكبر؟
فترة الاسترداد
الطريقة الأكثر شعبية لتحديد اقتصاديات إعادة تمويل الرهن العقاري تنطوي على حساب فترة الاسترداد بسيطة. يتم إجراء هذه المعادلة من خلال حساب مجموع مدخرات الدفع الشهرية التي يمكن تحقيقها عن طريق إعادة التمويل إلى رهن جديد بمعدل فائدة أقل وتحديد الشهر الذي يكون فيه هذا المجموع التراكمي من مدخرات الدفع الشهرية أكبر من تكاليف إعادة التمويل.
لنفترض ، على سبيل المثال ، أن لديك قرض عقاري مدته 30 عامًا مقابل 200،000 دولار. عندما أخرجتها ، حصلت على سعر فائدة ثابت بنسبة 6.5٪ ، ودفعتك في بداية الشهر هي 1،257 دولارًا. إذا كانت أسعار الفائدة الثابتة الآن عند 5.5٪ ، فقد يؤدي ذلك إلى تقليل دفعتك الشهرية إلى 1130 دولارًا ، مما يحقق توفيرًا شهريًا يبلغ 127 دولارًا ، وهو 1،524 دولارًا سنويًا. (القاعدة الأساسية هي أنه إذا كان بإمكانك خفض معدل الفائدة الحالي بنسبة 0.75٪ إلى 1٪ أو أعلى ، فقد يكون من المنطقي التفكير في إعادة التمويل).
بعد ذلك ، ستحتاج إلى مطالبة المقرض الجديد بحساب إجمالي تكاليف الإغلاق لإعادة التمويل المحتملة. إذا وصلوا إلى حوالي 2،300 دولار ، فأنت تعلم أن فترة الاسترداد ستكون 1.5 سنة في المنزل (2،300 دولار مقسومًا على 1524 دولار يساوي 1.5 سنة). وبالتالي ، إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل لمدة عامين أو أكثر ، فإن إعادة التمويل أمر منطقي ، على الأقل وفقًا لطريقة فترة الاسترداد البسيطة.
الماخذ الرئيسية
- غالبًا ما يتم استخدام طريقة فترة الاسترداد البسيطة لحساب الشهر الذي تكون فيه المدخرات التراكمية لمالك المنزل أكبر من تكلفة إعادة التمويل. هناك طريقة أكثر دقة من الناحية المالية لحساب تكلفة إعادة التمويل وهي التفكير في التأثير على القيمة الصافية لأسرتك. عندما يصبح قرار إعادة التمويل اقتصاديًا فعليًا ، يجب على صاحب المنزل مقارنة جدول الإطفاء المتبقي لرهنه الحالي بجدول الإطفاء الخاص بالرهن الجديد.
إعادة التمويل يؤثر على ثروات أسرتك
ومع ذلك ، فإن هذه الطريقة تتجاهل الميزانية العمومية للأسرة وإجمالي معادلة القيمة الصافية. شيئان أساسيان في عداد المفقودين:
- يتم تجاهل الرصيد الرئيسي للرهن الحالي مقابل الرهن العقاري الجديد. إعادة التمويل ليست مجانية. يجب أن تدفع تكاليف إعادة التمويل من الجيب أو ، في معظم الحالات ، يتم تحويلها إلى الرصيد الرئيسي للرهن الجديد. عندما يزيد رصيد الرهن من خلال عملية إعادة تمويل ، يزداد جانب المسؤولية في الميزانية العمومية للأسر المعيشية ، وكل الأشياء الأخرى ثابتة ، تنخفض القيمة الصافية للأسرة فورًا بمبلغ يساوي تكلفة إعادة التمويل.إعادة تمويل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا مع بقاء 25 عامًا حتى يتم سدادها في رهن عقاري جديد مدته 30 عامًا ، يعني أنه قد ينتهي بك الأمر إلى دفع المزيد من الفوائد الإجمالية على مدى فترة الرهن العقاري الجديد ، على الرغم من أن سعر الفائدة على الرهن العقاري الجديد أقل من السعر الذي تريده دفع على مدى السنوات ال 25 المتبقية من الرهن العقاري الحالي.
انظر إلى التكاليف الفعلية لإعادة التمويل
هناك طريقة أكثر دقة من الناحية المالية لتحديد اقتصاديات إعادة التمويل التي تتضمن التكاليف الفعلية لإعادة التمويل في معادلة القيمة الصافية للأسر المعيشية وهي مقارنة جدول الإطفاء المتبقي للرهن الحالي مع جدول الإطفاء للرهن العقاري الجديد.
سيشمل جدول إطفاء الرهن العقاري الجديد تكاليف إعادة التمويل في الرصيد الرئيسي. (إذا تم دفع تكاليف إعادة التمويل من الجيب ، فيجب أن يتم خصم نفس المبلغ بالدولار من الرصيد الرئيسي للرهن العقاري الحالي ، بناءً على افتراض أنه في حالة عدم حدوث معاملة إعادة التمويل ، فإن الأموال التي ستخصمها مقابل التكاليف يمكن بدلا من ذلك أن تستخدم لدفع الرصيد الرئيسي للقرض الحالي.)
طرح مدخرات الدفع الشهرية بين الرهينتين من الرصيد الرئيسي للرهن العقاري الجديد. (يتم ذلك لأنه ، من الناحية النظرية ، يمكنك استخدام المدخرات الشهرية الناتجة عن إعادة التمويل لتخفيض الرصيد الرئيسي للرهن الجديد.) الشهر الذي يكون فيه الرصيد الرئيسي المعدل للرهن الجديد أقل من الرصيد الرئيسي للرهن الحالي الرهن العقاري هو الشهر الذي تم فيه الوصول إلى فترة إعادة تمويل اقتصادية حقيقية ، على أساس القيمة الصافية للأسرة.
بالمناسبة ، يمكن العثور على الآلات الحاسبة للإطفاء على معظم المواقع المتعلقة بالرهن العقاري. يمكنك نسخ النتائج ولصقها في برنامج جدول بيانات ، ثم إجراء عملية حسابية إضافية بطرح فروق الدفع الشهرية من الرصيد الرئيسي للرهن الجديد.
باستخدام الحسابات الموصوفة أعلاه ، تحليل إعادة تمويل الرهن العقاري الحالي مع معدل فائدة ثابت قدره 7 ٪ ، 25 سنة المتبقية حتى السداد ، ورصيد رئيسي قدره 200،000 دولار في الرهن العقاري الجديد لمدة 30 عاما مع معدل فائدة ثابت من 6.25 ٪ تكاليف إعادة التمويل البالغة 3000 دولار (والتي سيتم تحويلها إلى الرصيد الرئيسي للرهن الجديد) تعطي النتائج التالية:
إذا تم استخدام تحليل بسيط لفترة الاسترداد لتحديد اقتصاديات إعادة التمويل في المثال أعلاه ، فإن مدخرات الدفع الشهرية التراكمية أكبر من تكاليف إعادة التمويل البالغة 3000 دولار التي تبدأ في الشهر 19. وبعبارة أخرى ، فإن طريقة فترة الاسترداد البسيطة تخبرنا أنه يتوقع صاحب المنزل الحصول على قرض عقاري جديد لمدة 19 شهرًا أو أكثر ، وإعادة التمويل أمر منطقي.
ومع ذلك ، إذا تم استخدام نهج القيمة الصافية ، فلن يصبح قرار إعادة التمويل اقتصاديًا حتى الشهر 29 ، عندما يكون الرصيد الرئيسي للرهن الجديد مطروحًا منه وفورات الدفع الشهرية التراكمية أقل من الرصيد الرئيسي للرهن الحالي. يخبرنا نهج القيمة الصافية بأن الأمر يستغرق 10 أشهر أطول من طريقة فترة الاسترداد البسيطة قبل إعادة التمويل.
عوامل اخرى
ضع في اعتبارك أنه خلال الفترات التي تنخفض فيها قيم المنازل ، يتم تقييم العديد من المنازل بأقل بكثير مما كانت عليه في السابق. قد يتسبب ذلك في عدم امتلاكك ما يكفي من الأسهم في منزلك لإرضاء 20٪ دفعة أولى على الرهن العقاري الجديد وتطلب منك أن تودع وديعة نقدية أكبر من المتوقع. قد يتطلب منك أيضًا أن تحمل تأمين الرهن العقاري الخاص ، مما سيزيد في النهاية دفعتك الشهرية. في هذه الحالات ، حتى مع انخفاض أسعار الفائدة ، فإن مدخراتك الحقيقية قد لا تصل إلى حد كبير.
الخط السفلي
من خلال حساب الاقتصاد الفعلي لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك ، يمكنك تحديد بدقة ما هي فترة الاسترداد الحقيقية لديك لمواجهة. يتطلب ضرب الأرقام بعض العمل ، ولكن يمكن لأي شخص القيام بذلك.
خاصة إذا كنت تخطط للمضي في السنوات القليلة المقبلة ، فقد يساعدك قضاء بضع دقائق لحساب الاقتصاد الفعلي لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك على تجنب إتلاف صافي ثروتك بآلاف الدولارات. وإذا بدا أن إعادة التمويل ستؤتي ثمارها بالنسبة لك ، فسوف يكون لديك فهم أوضح تمامًا للوقت الذي ستبدأ فيه الاستفادة من هذه الخطوة.
