العقارات التجارية - تعريف لجنة المساواة العرقية

جدول المحتويات

• ما هي العقارات التجارية؟
• أساسيات لجنة المساواة العرقية
• عقد الإيجار
• إدارة العقارات التجارية
• الاستثمار في لجنة المساواة العرقية
• مزايا لجنة المساواة العرقية
• عيوب لجنة المساواة العرقية
• العالم الحقيقي مثال على لجنة المساواة العرقية

ما هي العقارات التجارية - لجنة المساواة العرقية؟

العقارات التجارية (CRE) عبارة عن عقار يستخدم حصريًا لأغراض تجارية أو لتوفير مساحة عمل بدلاً من مساحة معيشة. في معظم الأحيان ، يتم استئجار العقارات التجارية للمستأجرين لممارسة الأعمال التجارية. هذه الفئة من العقارات تتراوح من محطة وقود واحدة إلى مركز تجاري ضخم. العقارات التجارية تشمل تجار التجزئة من جميع الأنواع ، والمساحات المكتبية والفنادق ومراكز التسوق والمطاعم والمتاجر.

أساسيات العقارات التجارية

العقارات التجارية جنبا إلى جنب مع العقارات السكنية تضم فئتين رئيسيتين من الممتلكات. يشمل السكن المباني المخصصة للسكن البشري وليس للاستخدام التجاري أو الصناعي. كما يوحي اسمها ، يتم استخدام العقارات التجارية في التجارة.

تخرق بعض سلطات تقسيم المناطق وترخيصها الخصائص الصناعية - المواقع المستخدمة في تصنيع وإنتاج السلع ، خاصة السلع الثقيلة - لكن معظمها يعتبرها مجموعة فرعية من العقارات التجارية.

يتم تصنيف العقارات التجارية إلى أربع فئات ، اعتمادًا على الوظيفة: المكاتب ، والصناعية ، والمتعددة الأسر ، وتجارة التجزئة. يتم تصنيف المساحات الفردية أيضًا. مساحة المكتب ، على سبيل المثال ، تتميز بالفئة A أو الفئة B أو الفئة C.

• تمثل الفئة (أ) أفضل المباني من حيث الجمال والعمر وجودة البنية التحتية والموقع. وعادة ما تكون مباني الفئة (ب) أقدم وليست تنافسية من حيث السعر مثل مباني الفئة (أ). غالبًا ما يستهدف المستثمرون هذه المباني للتجديد. المباني من الفئة C هي الأقدم ، وعادة ما يزيد عمرها عن 20 عامًا ، وتقع في مناطق أقل جاذبية وتحتاج إلى الصيانة.

الماخذ الرئيسية

• العقارات التجارية هي ملكية تُستخدم فقط لأغراض تجارية ، مقابل عقارات سكنية ، وهي مساحة للمعيشة. وتشمل الفئات الأربعة من العقارات التجارية المكاتب ، والصناعية ، والمتعددة الأسر ، وتجارة التجزئة. العقارات التجارية توفر الدخل ، وكذلك بعض زيادة رأس المال للمستثمرين. يتطلب الاستثمار في العقارات التجارية مزيدًا من التطور والأموال من المستثمرين أكثر من العقارات السكنية. صناديق الاستثمار العقاري المتداولة بشكل عام (REITs) هي وسيلة ممكنة للأفراد للاستثمار في العقارات التجارية.

عقد الإيجار

بعض الشركات تملك المباني التي يشغلونها. ومع ذلك ، فإن السيناريو الأكثر نموذجية هو يتم استئجار الممتلكات. عادة ، يمتلك المستثمر المبنى ويجمع الإيجار من كل شركة تعمل هناك. يتم تحديد أسعار الإيجارات التجارية - السعر الذي يشغل مساحة على مدار فترة محددة - عادةً بدولارات الإيجار السنوية للقدم المربع. على العكس ، أسعار العقارات السكنية اقتباس كمبلغ سنوي أو إيجار شهري.

يمكن أن تمتد عقود الإيجار التجارية من سنة واحدة إلى 10 سنوات أو أكثر ، مع متوسط ​​مساحة المكاتب والتجزئة عادة ما بين خمس وعشر سنوات.

في دراسة أجريت عام 2017 أجرتها شركة CBRE Group، Inc. ، محلل سوق العقارات ، وجد المحلل Alex Krasikov أن مدة عقد الإيجار تتناسب مع حجم المساحة المستأجرة. علاوة على ذلك ، أظهرت البيانات أن المستأجرين سيدخلون عقود إيجار طويلة لتأمين الأسعار في بيئة سوقية متصاعدة. ولكن هذا ليس هو العامل الوحيد الذي يقودهم. بعض المستأجرين ذوي المتطلبات للمساحات الكبيرة سيدخلون عقود إيجار طويلة بسبب قلة توافر العقارات التي تلبي احتياجاتهم.

هناك أربعة أنواع رئيسية من عقود تأجير العقارات التجارية ، كل منها يتطلب مستويات مختلفة من المسؤولية من المالك والمستأجر.

• إن عقد الإيجار الفردي يجعل المستأجر مسؤولاً عن دفع ضرائب الممتلكات. عقد الإيجار المزدوج (NN) يجعل المستأجر مسؤولاً عن دفع الضرائب العقارية والتأمين. يجعل عقد الإيجار الثلاثي (NNN) المستأجر مسؤولاً عن دفع الضرائب العقارية ، التأمين ، والصيانة. بموجب عقد إيجار إجمالي ، يدفع المستأجر الإيجار فقط ، ويدفع المالك ضرائب الملكية والتأمين والصيانة للمبنى.

إدارة العقارات التجارية

بطبيعة الحال ، فإن الحفاظ على CRE مستأجرة بالكامل على أساس مستمر هو هدف أي مالك. في كثير من الأحيان يجب على المالك تحقيق التوازن بين تعظيم الإيجارات وتقليل الشواغر ودوران المستأجر. يمكن أن يكون معدل الدوران مكلفًا بالنسبة لمالكي CRE نظرًا لأنه يجب تكييف المساحة لتلبية الاحتياجات المحددة للمستأجرين المختلفين - لنقل ما إذا كان المطعم ينتقل إلى عقار كان يشغله استوديو اليوغا.

قد يرغب أصحاب العقارات في توظيف شركة تجارية لإدارة العقارات لمساعدتهم في العثور على المستأجرين وإدارتهم والاحتفاظ بهم ، والإشراف على عقود الإيجار وخيارات التمويل ، وتنسيق صيانة الممتلكات وتسويقها. المعرفة المتخصصة لشركة إدارة العقارات التجارية هي مفيدة لأن القواعد واللوائح التي تحكم هذه الممتلكات تختلف حسب الدولة والمقاطعة والبلدية والصناعة ، والحجم.

الاستثمار في العقارات التجارية

يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات التجارية مربحًا ويكون بمثابة حماية ضد تقلبات سوق الأسهم. يمكن للمستثمرين كسب المال من خلال تقدير قيمة الممتلكات عند البيع ، لكن معظم العائدات تأتي من إيجارات المستأجرين.

استثمار مباشر

يمكن للمستثمرين استخدام الاستثمارات المباشرة حيث يصبحون ملاك من خلال ملكية الممتلكات المادية. الأشخاص الأنسب للاستثمار المباشر في العقارات التجارية هم أولئك الذين لديهم قدر كبير من المعرفة حول هذه الصناعة أو الذين يمكنهم توظيف الشركات التي تقوم بذلك. العقارات التجارية هي استثمارات عقارية عالية المخاطر وعالية المكافآت. من المحتمل أن يكون هذا المستثمر شخصًا ذا قيمة عالية لأن الاستثمار في CRE يتطلب قدراً كبيراً من رأس المال.

الملكية المثالية تقع في منطقة ذات إمداد منخفض من CRE وارتفاع الطلب مما سيعطي أسعار إيجار مواتية. تؤثر قوة الاقتصاد المحلي في المنطقة أيضًا على قيمة شراء CRE.

الاستثمار غير المباشر

بدلاً من ذلك ، يمكن للمستثمرين الاستثمار في السوق التجاري بشكل غير مباشر من خلال ملكية الأوراق المالية المختلفة للسوق مثل صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار المتداولة في البورصة أو عن طريق الاستثمار في الشركات التي تلبي احتياجات سوق العقارات التجارية ، مثل البنوك و أصحاب العقارات.

مزايا العقارات التجارية

واحدة من أكبر مزايا العقارات التجارية هي معدلات التأجير الجذابة. في المناطق التي تكون فيها كمية البناء الجديد محدودة إما عن طريق الأرض أو القانون ، يمكن أن يكون للعقارات التجارية عوائد رائعة وتدفقات نقدية شهرية كبيرة. تستأجر المباني الصناعية عمومًا بمعدل أقل ، على الرغم من أن تكاليفها العامة منخفضة أيضًا مقارنة ببرج المكاتب.

العقارات التجارية تستفيد أيضا من عقود الإيجار أطول نسبيا مع المستأجرين من العقارات السكنية. يمنح طول عقد الإيجار الطويل هذا صاحب العقار التجاري قدرًا كبيرًا من الاستقرار في التدفق النقدي ، طالما أن المستأجرين على المدى الطويل يشغلون المبنى.

بالإضافة إلى تقديم مصدر دخل مستقر وغني ، توفر العقارات التجارية إمكانية رفع قيمة رأس المال ، ما دام العقار في حالة جيدة ويتم تحديثه باستمرار. ومثل كل العقارات ، فإنها غالباً ما تتحرك في الاتجاه المعاكس لسوق الأوراق المالية ، مما يجعلها خيار تنويع فعال للأسهم في محفظة.

الايجابيات

• التحوط ضد سوق الأوراق المالية

• مصدر دخل عالي الغلة

• التدفقات النقدية المستقرة من المستأجرين على المدى الطويل

• إمكانات زيادة رأس المال

سلبيات

• المزيد من رأس المال المطلوب للاستثمار مباشرة

• تنظيم أكبر

• ارتفاع تكاليف التجديد

• الأصول غير السائلة

مساوئ العقارات التجارية

القواعد واللوائح هي الردع الأساسي لمعظم الناس الذين يرغبون في الاستثمار في العقارات التجارية مباشرة. يتم دفن الضرائب وميكانيك الشراء ومسؤوليات الصيانة الخاصة بالممتلكات التجارية في طبقات من legalese. تتحول هذه المتطلبات وفقًا للدولة ، والمقاطعات ، والصناعة ، والحجم ، وتقسيم المناطق ، والعديد من التسميات الأخرى. معظم المستثمرين في العقارات التجارية إما لديهم معرفة متخصصة أو الرواتب من الناس الذين لديهم.

هناك عقبة أخرى تتمثل في زيادة المخاطر الناتجة عن دوران المستأجرين ، لا سيما فيما يتعلق بالاقتصاد حيث تترك عمليات إغلاق التجزئة غير المتوقعة ترك العقارات شاغرة مع إشعار مسبق قليل.

مع المساكن ، وعادة ما تعكس متطلبات المرافق لمستأجر واحد تلك الخاصة بالمستأجرين السابقين أو المستقبليين. ومع ذلك ، مع عقار تجاري ، قد يكون لكل مستأجر احتياجات مختلفة للغاية تتطلب تجديد مكلفة. يجب على صاحب المبنى بعد ذلك تكييف المساحة لاستيعاب التجارة المتخصصة لكل مستأجر. قد لا تزال الممتلكات التجارية ذات الشواغر المنخفضة ولكن معدل دوران المستأجر مرتفعًا تخسر أموالًا بسبب تكلفة عمليات التجديد للمستأجرين الوافدين.

للراغبين في الاستثمار مباشرة ، يعتبر شراء عقار تجاري عرضًا أكثر تكلفة من العقار السكني. أيضا ، في حين أن العقارات ، بشكل عام ، هي من بين فئات الأصول الأكثر سيولة ، فإن معاملات المباني التجارية تميل إلى التحرك ببطء خاص.

العالم الحقيقي مثال لتوقعات لجنة المساواة العرقية

حقق سوق العقارات التجارية في الولايات المتحدة نجاحًا كبيرًا خلال فترة الركود 2008-2009 ، لكنه شهد مكاسب سنوية منذ عام 2010. وقد ساعدت هذه المكاسب على استرداد ما يقرب من جميع خسائر فترة الركود.

"تقرير سوق العقارات الأمريكية 2019" ، وهو تقرير سنوي صادر عن CBRE ، يعتقد:

على الرغم من أنها تأخرت في الدورة الاقتصادية ، إلا أن التوقعات لا تزال جيدة جدًا بالنسبة لجميع أنواع الأصول العقارية التجارية الرئيسية الأربعة. سيكون هناك أدنى تقدير في القيم ، ولكن يجب أن تظل عوائد الدخل في حالة جيدة.

ومع ذلك ، تشير مؤشرات أخرى إلى أن سوق العقارات التجارية قد بلغ ذروته في دورة النمو بعد الركود. وفقًا لشركة Ten-X Growth العقارية في كاليفورنيا ، فقد انتهى تسعير العقارات التجارية لعام 2018 بارتفاع 1٪ فقط عن عام 2017.

أشار تقرير Ten-X إلى أن المجموع النهائي لعام 2018 للعقارات التجارية يؤكد نظرتهم للتأخر في تسعير الدورة الاقتصادية. وجدت أبحاث الشركة أن الوظائف الشاغرة في ارتفاع ، ونمو الإيجارات يتباطأ ، وأسعار الفائدة في السوق في ارتفاع

وفقًا لما أوردته Forbes ، أثبت قطاع البيع بالتجزئة ، على وجه الخصوص ، أنه نقطة مؤلمة في سوق العقارات التجارية الأوسع ، حيث تكثفت عمليات إغلاق المتاجر على نطاق واسع في عام 2017 واستمرت حتى عام 2018. على سبيل المثال ، شهد مركز REIT Westfield Corporation التجاري الشهير تراجع سعر سهمه حول 30٪ بين منتصف عام 2016 وأواخر عام 2017 قبل عكس بعض الخسائر خلال يناير 2018. استحوذت Unibail-Rodamco SE على Westfield مقابل 15.8 مليار دولار أمريكي ، مما أدى إلى إنشاء Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

ومع ذلك ، تؤكد معظم الشركات أن سوق العقارات لا يزال يتمتع بصحة جيدة بشكل عام. ردد جيه بي مورغان في تقريره "توقعات العقارات التجارية لعام 2019" إلى حد كبير وجهة نظر CBRE التي تشير إلى أن 2018 كانت السنة التاسعة من الزيادات في إيجارات العقارات التجارية والتقييمات. ويتوقع مورغان أن هذه الوتيرة ستتباطأ لكنها تستمر ولا ترى تراجعا إلا بعد عام 2019.