أحد أكبر القرارات المالية التي يتخذها الناس في حياتهم هو شراء منزل. لماذا يقدم الكثير من الناس مثل هذا الالتزام المالي الكبير عندما يكون الإيجار أرخص ويكون التزاما أقصر بكثير وأكثر مرونة؟
أحد الأسباب هو أن ملكية المنازل تسمح للأفراد ببناء الأسهم وخصم فوائد الرهن العقاري من ضرائبهم ، مما يجعله أكبر إعفاء ضريبي متاحًا. هناك أيضا ميزة الاستثمار في المنزل التي نأمل أن تزيد في القيمة مع مرور الوقت. هناك أيضًا فوائد غير ملموسة مثل التحكم بدرجة أكبر في عمليات التجديد.
عندما يشتري الفرد منزلاً ، تزداد مدفوعاته الشهرية ، لكن امتلاك منزلك يمكن أن يكون مجزيًا إذا تم اتخاذ القرارات الصحيحة من البداية.
الخطوة الأولى: تصفية الديون الحالية
الإعداد السليم هو نصف المعركة للتأهل للرهن العقاري. أول شيء يجب على المقترض المحتمل القيام به هو الحصول على نسخة من تقرير الائتمان الخاصة بهم لتحديد درجة FICO الخاصة بهم وجدارة ائتمانية لهم. في عام 2018 ، طلبت إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ، درجة ائتمان لا تقل عن 500 للحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ؛ ومع ذلك ، يتطلب العديد من المقرضين درجة من 620 إلى 640. إذا كانت درجاتك منخفضة ، يجب عليك محاولة تحسينها عن طريق الحفاظ على الأرصدة منخفضة على بطاقات الائتمان ، ودفع الفواتير في الوقت المحدد ، ودفع الديون ذات الفائدة العالية. لا تغلق بطاقات الائتمان غير المستخدمة ، لأن القيام بذلك يمكن أن يؤثر سلبًا على درجة FICO وعلى نسبة استخدامك الائتماني (لمعرفة المزيد عن هذه النسبة ، اقرأ " نسبة استخدام الائتمان" ). فقط الحفاظ على التوازن منخفضة. تحقق أيضًا من أي أخطاء أو تناقضات في تقارير الدائنين وقم بتصحيحها.
في الوقت نفسه ، يجب عليك توفير أكبر قدر ممكن من المال لدفعتك الأولى. ومع ذلك ، فإن سداد ديون أسعار الفائدة المرتفعة أكثر أهمية. أي أسعار بطاقات الائتمان التي لها معدل فائدة أكبر من ضعف سعر الفائدة الأولي مرتفعة للغاية. على سبيل المثال ، إذا كان السعر الأولي الحالي هو 6٪ ، فيجب أن تحاول سداد جميع بطاقات الائتمان الخاصة بك بمعدل فائدة 12٪ أو أكثر ، أو البحث عن مقرض آخر ذي معدل أفضل لتحويل ديونك إليه.
الخطوة الثانية: تسوق للمقرضين
بمجرد درجة الائتمان الخاصة بك هو المكان الذي تريده ، يجب عليك التسوق للمقرض. على افتراض أنك فرصة جيدة ، دع ثلاثة أو أربعة مقرضين يتنافسون على عملك. لا تعطي كل مقرض موافقة للوصول إلى تقرير الائتمان الخاصة بك. الحصول على نسخة أولية من "تقدير حسن النية" (نموذج HUD-1) وتحليل كل تهمة. فقط عند اختيارك للمقرض ، يجب أن تسمح له بالتحقق من رصيدك.
رسوم المقرضين للمقترض هي خلاقة للغاية ومتغيرة. رسوم مثل نشأة القرض ، رسوم المعالجة. غالبًا ما يمكن التفاوض بشأن رسوم التأمين بنسبة 50٪ على الأقل أو حتى يتم التنازل عنها من قبل المقرض إذا كان يريد عملك. تجنب النقاط إذا استطعت. عندما تدفع نقاطًا ، فأنت تدفع فائدة (نقطة واحدة = 1 بالمائة) في مبلغ مقطوع مقدمًا للحصول على سعر أقل على رهنك الثابت ، مما يزيد بشكل أساسي من مبلغ الدفعة الأولى. النقاط هي رسوم إضافية غير ضرورية من قبل المقرض. رفض دفع هذه الرسوم ، أو أخذ عملك في مكان آخر.
في بعض الحالات ، قد يكون من المفيد تعيين محامي عقاري يمكنه تحديد التكاليف غير الضرورية. يمكن لوكيل العقارات المطلع أن يرشدك أيضًا بشأن التكاليف المعتادة والتي يُحتمل القضاء عليها. على سبيل المثال ، تقع مسؤولية تكاليف الملكية في ولاية فلوريدا على عاتق المشتري (ما لم يوافق البائع على رفع التكاليف) ، لذلك عليك أن تعرف أن هذه التكاليف يجب أن تظهر وفقًا لتقديرك عن حسن نية. إذا كان المقرض الخاص بك هو مقرض من خارج الدولة ، فقد يكون لديهم رسوم مختلفة (تتجاوز عادة 1000 دولار) وقد تظهر كتكلفة مفاجئة في بيان تسوية HUD-1 الخاص بك قبل الإغلاق.
لماذا المقرضين الحب مؤشر مديري المشتريات
يمكن المقرضين فريسة على مشتري المساكن لأول مرة. معظم المقرضين تهمة التأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI) إذا فشلت في تقديم دفعة أولى مبدئية بنسبة 20 ٪ أو أكثر على منزلك. هذا التأمين يحمي المقرض ، وليس أنت ، في حالة التخلف عن سداد القرض الخاص بك. بشكل عام ، يعتبر المقرض أن القرض الممول بأكثر من 80٪ من قيمة المنزل يمثل مخاطرة تقصير أكبر ويتطلب دفع مؤشر مديري المشتريات. فقط كم هو هذا المبلغ ل PMI؟ إذا كنت تتقدم بطلب للحصول على قرض بقيمة 200000 دولار مع دفعة مقدمة بنسبة 10 في المائة ، فيمكنك أن تتوقع دفع 100 دولار على الأقل شهريًا مقابل مدفوعات مؤشر مديري المشتريات. ليس من غير المعتاد أن نرى مدفوعات مؤشر مديري المشتريات في حدود 150 دولار إلى 200 دولار في الشهر.
الخطوة الثالثة: الخروج مع الدفعة الأولى
ماذا يمكنك أن تفعل إذا كنت لا تستطيع تحمل 20 ٪ دفعة أولى على قرض منزلك؟ إذا كنت تبحث عن منزل بقيمة 200000 دولار ولديك 10000 دولار للدفعة المقدمة ، فسوف يحتاج معظم المقرضين إلى مدفوعات من مؤشر مديري المشتريات إذا لم تقم بوضع ما لا يقل عن 40،000 دولار على المنزل (تم استبعاد رسوم الإقراض / القرض من حساب القرض الخاص بنا). بالنسبة إلى معظم مشتري المساكن لأول مرة ، فإن الدفعة الأولى التي تبلغ 40،000 دولار أمر غير وارد.
ومع ذلك ، يمكنك محاولة "إعادة تمويل" قروضك بحيث يشارك مقرضان في القرض. قد يشبه هذا خطة النوع 80-15-5: يمكنك تمويل 80 ٪ على الرهن العقاري الأساسي ، و 15 ٪ على الرهن العقاري الثاني أو قرض المنزل ، و 5 ٪ كدفعة مقدمة. باستخدام قرض الأسهم المنزلية بالإضافة إلى الدفعة المقدمة ، يمكنك الاستفادة من هذا المبلغ مقابل سعر شراء منزلك وتغطية متطلبات 20 ٪ ، وبالتالي تجنب مؤشر مديري المشتريات. من المرجح أن يكون لسهم المنزل أو القرض الثاني معدل متغير أو معدل أعلى من رهنك الأساسي ، لذلك ستحتاج إلى متابعة هذا القرض ومحاولة سداده أولاً. الفائدة من قرض الأسهم المنزلية هي أيضًا فائدة قابلة للخصم على الضرائب الفيدرالية الأمريكية (يخضع دين الأسهم المنزلية لحد أقصى قدره 100،000 دولار للخصم).
أنواع القروض
تعد القروض الثابتة لمدة 30 عامًا من أكثر قروض الرهن شيوعًا لأن سعر الفائدة لا يتغير على مدار عمر القرض. معظم أصحاب المنازل يفضلون هذا النوع من القروض لأن مدفوعاتهم الشهرية ستبقى ثابتة على مر السنين. أصبح القرض الثابت لمدة 15 عامًا أكثر شيوعًا لأنه يقلل من الأفق الزمني للقرض ، مما يقلل من مبلغ الفائدة المدفوع على مدى مدة القرض. هذه القروض قصيرة الأجل عادة ما يكون معدل الفائدة أعلى لأن المقرض يتخلى عن فرصة لكسب المال ، وخاصة إذا كان سعر الفائدة في ارتفاع.
تقدم القروض العقارية القابلة للتعديل (ARMs) سعر فائدة منخفض لفترة من الوقت. يمكن تعديل سعر الفائدة سنويًا أو قد يتم إدراجها على أنها "3-1" أو "5-1" أو "7-1" أو شيء مشابه. بموجب قرض قابل للتعديل "7-1" ، سيتم تحديد مبلغ القرض للسنوات السبع الأولى ، ثم يتم تعديله في السنة الثامنة بناءً على ظروف السوق الحالية ، والتي تستند عادةً إلى سنة واحدة مؤشر الخزينة. في البداية ، يمكن أن تكون أسعار الفائدة على أرمينيا في أي مكان من نقطة إلى ثلاث نقاط مئوية أقل من الرهن العقاري التقليدي الثابت ، ثم يتم تعديلها سنويًا بعد انتهاء المدة المحددة. ما إذا كان ARM مناسبًا لك غالبًا ما يعتمد على المدة التي تخطط للبقاء فيها. في حالة "7-1" ، إذا كنت تخطط فقط للبقاء في المنزل لمدة سبع سنوات ، فقد يكون هذا هو القرض المثالي لك. ومع ذلك ، إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل لفترة أطول وتبدأ أسعار الفائدة في الارتفاع ؛ يمكن أن ترتفع المدفوعات الشهرية بشكل ملحوظ.
الخط السفلي
الأمر يستحق بذل جهد إضافي لمراجعة بيان تسوية HUD-1 قبل تاريخ إغلاق منزلك الجديد ؛ يجب أن تتطابق الأرقام المذكورة مع تلك التي قدمت لك بناءً على تقدير حسن النية. إذا كانت الأرقام مبالغ فيها ، أو إذا رأيت رسومًا جديدة ، فاتصل بالمقرض واطلب منه توضيح الأخطاء أو تصحيحها. شراء منزل هو التزام طويل الأجل ، لذا تأكد من أنك تفهم تمامًا جميع شروط قرضك ولا تتجاهل أي رسوم خفية قد تندم عليها لاحقًا.
